一个房奴的考察报告

这几天因特殊情况，了解了下周围同事们的家庭投资情况，发现一个有趣的现象，几乎所有的家庭都把钱投在了房地产，或者间接性的投资在了房地产。足见目前的“土地经济”的波及面之广。有媒体称这种经济结构为“中国式圈地运动”，颇危言耸听，其实深入现实生活略加分析，并不为过矣！因为多少人已经紧紧的被捆绑在了房子上，沦为“房奴”了。　　

现在的土地经济可不是简单的买房子的问题了，很多环节在其中盘根错节，“上下游”之间相互关联，其中的最“上游”应该自然是居民的住房需求，其实并不尽然。在商铺房产方面，其“上游”或者说第一个环节是拆房子，笔者看到很多城市这几年来拆了很多的门面房，大大小小的小区外围临街的门面房几乎全部被拆除。从宏观上看，这是为城市总体规划以及空间美化的需要，或许无可厚非。比如笔者所在这个城市，管拆除小区外围临街的门面房叫“穿墙透绿”，不少建起来不久的门面房还是崭新的，却一夜之间消失了，换成了绿化带。但到具体的经济运行过程中，则毫无疑问推动了商铺地产价格的上涨。由于大面积临街商铺被拆除，商铺数量尤其是临街适合于从事小型商业经营的门面房减少，以及由房地产商开发的新商铺新建标准提高等等多种因素，商铺的价格和由此飚升，商铺的租金自然会立即跟进。很多家庭在其中投资了铺面，然后租金由此被抬高，买一套商铺、依靠其租金作为收入来源成为现实，于是从中受益者称这种商铺为“哑巴”儿子，其实比哑巴儿子还要好使，因为这个“哑巴”没有消费，尽管挣钱，决不花一份钱；于是，这个“哑巴”儿子又被很多人看好，然后很多尚未买“哑巴”儿子的父母亲又看好了下一波的商铺开发建设中。“上游”推动“下游”，“下游”拉动“上游”，长江后浪推前浪，一浪高过一浪，一波未平，一波又起。此类土地经济的运行机制，首先把压力传递给了商铺的经营者，也即普通商户，但普通商户迫于生计，很难抵御这种浪潮的侵袭，开始为别人的“哑巴”儿子打工。或许分析者会认为商铺经营者可以把此压力传递给消费者，所谓“羊毛出在羊身上”，最后所有的压力都由消费者兜着，其实不尽然，因为这种压力的层层“传递”未必有效，普通商业竞争非常之激烈，商户经营者很难通过抬高物价来获利，房地产市场的过热，很可能换来的是工商业的大面积的萧条，以及城市消费品价格的攀升。现在是真正的普通工商业的微利时代，只有房地产才是暴利。　　

以本人的亲历为蓝本，再加以分析，我爱人在本地市中心某处经营一个店铺，所租用的店面已经用了10年时间，原本一切正常，平安无事，那栋楼“传说中”要拆除，但“传说”了好几年，也没有见到动静。可是到今年的3月份通知下达了，说在“五一”之前就要拆除。年初听到要拆除的“消息”，在周围看了下外租的房源，价格都很高，一时没有决策，结果一个春节过后，天气转暖，这些房子租金开始上涨了，并且附带着的一笔“转让费”也一天一个价。所谓转让费，就是房屋在转让租用过程中收取的费用，这种收费方式很具中国特色，大家约定俗成，估计经济学的教科书、国家税务部门以及国家的经济统计分析中也没有涉及，这或许也算是中国土地经济中比较特殊的成份，也使得土地经济变得更加复杂。这笔费用比一年的租金还要高出不少，只有等你再转出这套房子，从下一家使用者手中收取这笔钱，否则这笔钱也在房子上面捆绑着，没错，算是你的钱，但你根本无法使用，除非你再将房子转让给别人。情急之下，我们就租了一间门面。这倒好，原本的资金计划并没有这笔费“巨额”费用。自己由此成了“房奴”。无奈之下，开始为这笔费用筹集资金，结果在周围一了解，不少朋友的钱都投资在房产。好几个朋友刚刚在内地某某大城市买了房，单方价格5000元，真是“欲与房价试比高”！现在这5000元还不包括后面的办理各类手续、今后的装修以及入住以后的家具等等一应开支，“泡沫”在放大。这些属于自己直接投资。还有的朋友自己把钱打给了亲属，打给兄弟姐妹，亲属在口里某城市买了房子，属于间接投向了房地产，足见这个“泡沫”还在持续扩大！　　

由此观之，在某种程度上，房地产市场信号已经严重扭曲。纵观国内外房地产经济，从宏观经济层面而言，房地产的过度发展，土地价格的过度上涨，带来了最大的消极结果是排挤工商业。所以发达发达国家很多大型企业都在二三线城市，甚至在一些小镇上。因为一线城市地产价格昂贵，不过一线城市的土地价格居高不下也许有一定的合理性，这样可以提高门槛，以免一线城市人口的过度膨胀。反观我们国家，二、三线甚至四线城市的地产价格也非常令人忧虑了。普通消费者只有跟着开发商的个人发展计划，跟着工地上的水泥搅拌棒等等，这些“指挥棒”一样的东西狂热地起舞了！ 　　

归纳起来，令人忧虑的情况有：第一，周围很多正在被拆除房子修建起来也不过20年，其实可以用的，拆除是一种浪费。但是，谁能阻止挖掘机隆隆的吼声呢？宏观层面上，住房供需之间需要有一种平衡，房屋建设乃百年大计，如果一个城市的房屋都很短命，拆了建、建了拆，将产生多少建筑垃圾，这样的GDP算不算一种浪费？第二，房子终究要人来住，社会发展的目标应当是“居有定所”，如果很多家庭参与炒房，争相购买第二、三等套住房，并由此导致房地产的大量过剩以及大面积的空置，算不算对土地资源的一种浪费？第三，城市住房建设乃城市化的主要标志，可是据有关信息分析，国内城市化大约需要10－15年即将完成，将来完成后，这些过剩的生产能力如何消化？第四，房价成为“天价”，将多少人沦为房奴？令人望之兴叹的城市发展的前途何在？住房的相对过剩，同时是否能够杜绝另一部分无力购买的人“居无定所”？或许今后很多城市将不得不出现很多的“蜗居”和“蚁族”，其实就是城市贫困阶层。第五，畸形的房地产价格，人们为了求得一个安居的“巢”，而去更加疯狂的追逐金钱，会不会为之铤而走险，导致更多的其他社会治安因素或者腐败行为滋生？第六，由土地经济的过渡发展，虚假繁荣，导致的工商业严重微利，并由此引发极度萧条，城市居民安居以后，怎能乐业？第七，众多参与炒作的房地产阶层，此生就高枕无忧的让“哑巴”儿子去养起来吗？由谁来养？让他们做新时代的“地主”吗？第八，“傻大粗”的混凝土经济、土地经济，老百姓都被房子所“绑架”，如何让一个城市去诞生创新能力？ 　　

最近新闻报道，某地产老总称房价还要上涨20年！全国人民继续跟着他们起舞20年、30年还是50年？　　

笔者的建议是：一是国家尽快治理房地产，让房地产经济回归理性，消化过剩的生产能力；科学引导投资，切实化解火山下面的熔岩。同时房地产发展与城市发展规划密切结合起来，科学决策，力戒短期行为。狠抓房地产市场的规范管理，打击投机行为，严厉打击腐败。二是推行集资建房，扭转地产商独大的局面，大幅度缩小商品房建设规模，努力实现居者有其屋；并且把进城务工人员的房地产需求纳入计划，努力实现建者有其屋，杜绝到处都是浑身水泥砂浆、疲于奔命的城市建设者。三是坚持城市建设以及房地产经济的百年大计的方针，科学发展城市规划建设以及房地产建设，提高设计标准，延长设计寿命，杜绝拆了建、建了拆的恶性循环；并且让城市越来越美观，杜绝到处都是工地，到处都是混凝土搅拌机的叫声，让人不得安宁，杜绝马路经常开膛剖肚，还居民一个舒适的居住环境。　　

笔者认为，现在形形色色的房奴有两种，一种是被房价压得喘不过起来的购房者，另一种是那些劳动收入很低的房屋建设者。尤其是后一种，他们30年来对于这个国家的城市发展，付出的还算少吗？他们年复一年地流下汗水，却最后悄悄地离开了这个城市，我们几乎听不到有关他们的呼声和呐喊，他们才是“沉默的大多数”。　　

以笔者的切身体验，房奴可不是好当的。先分析第一类房奴吧，当沉重的枷锁套上的时候，需要克服的是如何让吃紧的资金链条不断裂。这个过程受考验的是个人的信用状况。一是现金流情况，主要是月收入情况；二是资产状况；三是紧密的个人关系。银行考核前两项。原本我们计划用价值30万的房产证做抵押，可以贷出15万元，但由于前面在银行还有5万元的贷款。如今大小生意，不贷款现金难以周转，因为有的在途资金结算回来比生孩子都要漫长，如果流动资金不充裕，早晚憋死你。就因为这5万的帐，银行认为已超出还款能力，不予放贷。于是只需要把5万的欠款平掉就可以了；自己手上可以凑2万，再从朋友方面拆借3万就周转起来了。而且，传统的“礼尚往来”这一次也几乎失灵了！哈哈！原本我是乐于助人的人，早前给不少朋友“救市”过，甚至有好几个朋友急需时直接拿去了存折，密码告诉他；十多年前月收入千把块的时候，七八千上万块，相当于现在的若干若干了吧！但15年前借出去一笔不小数额至今杳无音讯，索要过一次，才知道黄世仁也怕杨白劳的，从此令我怀疑个人拆借，干吗要拿钱买仇人呢？这次的个人拆借也证明了这一点，所以个人拆借并不容易，自己心里原本就有障碍的。这是为什么呢？其实是这个社会的信用体系出了问题。从银行复杂的分析情况看，质而言之，银行关心的是现金流，即便你有多少财产，即便你抵押也罢，他嫌这个麻烦。其实最大的信用是人，是人格，西方文化强调的信托责任是神格化的人格，这个确保了犹太人之间常见的个人拆借，以及实实在在的相互帮助，而不是相互陷害。信托责任还催生了现代的资本主义经济制度，善莫大焉！走得更远的则是慈善事业。但东方文化里，所谓“人格”是不太靠谱的，所以即便是我这样乐于助人的人也是，人格已经沦落了，或者说从来没有实现其应有的含金量。笔者遇到过拍着胸膛称以“人格”做担保的，最后事实证明确实是骗子。但谁又能保证自己这辈子福禄双全、财源滚滚到终老呢？到此为止，你就知道这个社会最最缺乏的是什么了——坚定的信仰！　　

再说，很多经济学家称房地产经济的过热，是由于“流动性过剩”，浅白地说，就是都有很多社会闲散资金。其实，国家经济还没有发展到这一步，原本大家都不是很富裕，没有很多余钱，所以流动性过剩这个理论值得疑问，这也是个人拆借面临的主要障碍之一。　　

最后简要分析下第二类房奴吧，就是那些汗流浃背的房屋建设者，他们是不留姓名的“房奴”。不同的是，他们最后退回到了原地，辛苦也罢，落了个逍遥。但城市化进程，难道就没有他们的任何机遇吗？不过就现在的房价，国家要是给他们规划一套属于他们的房子，他们一定不会要的，因为这样意味着停止一切消费，还要欠款来养房子。所以美国南北战争的时候，南方有的奴隶就不愿放弃自己的奴隶地位，因为在奴隶主这里，虽然地位很低，收入很微薄，但有保障。　　

笔者疾呼：不要让我们的子子孙孙再做房奴了！　　

（写于　2010年8月12日　。）