房价暴涨，一场击鼓传花的游戏

转眼间，又到了年底，是该做年终总结的时候了。回顾2009年中国楼市走势，真叫人唏嘘不已。太多的唇枪舌战，太多的利益博弈，太多的出乎预料，让人感觉到今年的楼市是如此变幻莫测和从未有过的眩晕，化用一句时髦的话，今年“玩的不是楼市，是心跳”。回溯2009年的楼市，年初的冷淡、三四月份的小阳春、六月份以来的稳健上涨、十一月份涨幅创年内新高；市场持币观望、开发商假按揭托市、银行信贷井喷、央企地王频现、小产权规划升级、烂尾楼奇迹复活；新盘二手房成交交替放量，购房者心理防线被一步步击破，通货膨胀预期下保值性恐慌购房，时有发生的突发性拆迁事件，实业资金抽逃入市，抑制房价过快上涨；所有的这一切，都只能粗略勾勒楼市的图景。近年来我国楼市的风云变幻，令众多预测者都折戟沉沙，论述精辟者也大多事后诸葛。

尽管国家统计局数据显示，2009年11月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，环比上涨1.2%，但笔者通过对北京六环沿线的一些楼盘观察得知，个别楼盘年内的价格已经翻番，只是不知道这种个案能在多大程度上影响到全局的真实情况。虽然年初很多分析家对今年楼市走向持悲观态度，但绝大多数人在年尾的感受却是本年度房价涨幅堪比2007年，甚至在很多方面有过之而无不及。媒体报道的一些数据显示，目前北京四环内期房均价已经突破2万，五六环之间期房均价也突破1万，深圳房价成交均价突破2万。

我国目前的房价特别是大中城市的房价究竟高不高，绝大多数国人光凭直觉就会毫不犹豫地说“高”，都感觉很不合理。但究竟高到了什么程度，让我们算一些简单的数字。“房产租售比”是国际通行用来衡量某地楼市运行情况的一个重要指标，常用单套月租和总价比值来衡量，国际标准的“房产租售比”为1∶100到1∶200。据美联物业调查显示，11月份以来北京的楼市租售比首次突破了1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至达到了1∶700；上海目前的租售比是1∶350-1∶670之间，平均为1∶500；而深圳租售比平均为1∶450。另据美联物业市场研究部的数据显示，根据社会平均房价收入比计算，北京大约为20年，上海大约为18年，广州大约为16年，这里的房价收入比是按家庭收入计算的，即便如此，所选择的参考地段都算不上好地段。我们还可以简单算一下，假定北京通州某楼盘期房现在售价1万元/平米，一对夫妻去掉保险、税金和交通费用年收入10万，他们购买100平米的房子，他们即使不吃不喝也得搭上10年的时间。但现实的情况则是，在通州即使靠近六环的地方，1万元/平米的房子现在也不是太好找，在北京夫妻双方年收入10万，也不算是太容易。而世界银行认为，房价收入比“比较理想”的比例应该是4~6倍。按照该指标计算，即使在全球金融中心的在纽约，当地居民也大约需要6年的时间。

依据银行房贷细则，购房者的税后月收入至少应该是月供和物业费之和的两倍，参照目前北京房价情况进行计算，购房者在绝大多数情况下月供和物业费之和至少都在3000元左右，月供5000元也并不少见，也就是说如果认真执行标准，购房者的家庭月收入基本上应当在6000~10000元之间，或者说年收入在72000~120000之间，然后我们再看一下，2008年北京市职工年平均工资为44715元，城镇居民人均可支配收入为24725元，大致上可以看作家庭年收入89430元，家庭可支配收入为49450元，在这里特别应当提到的，年平均工资的统计是包含奖金、津贴、补贴和保险账户基金在内的个人税前工资，其中约30%的费用是需要缴纳保险和税费的，税后到手的平均家庭收入约为6200多元。在这里我们还必须考虑到，目前购房最终需求者的年龄主要集中在25~35岁之间，他们大多数人的收入水平应该大致相当或略低于当地职工平均线。显然，在北京这类一线城市，按照大多数刚性需求者的实际收入水平，是难以达到银行放贷标准的。

令人吊诡的是，尽管我国特别是一线城市尽管房价已经远远超出绝大多数自住型购房需求者的承受能力，且占相当大比例的普通居民购房者的实际资质状况，并没有达到银行规定的标准，但无论土地拍卖价格多么高、房价如何涨，成交量都实实在在的，其数据可以通过各地的“房地产交易信息管理网”进行核实，且成交量也一直处于波浪式增长过程之中。近年来房价暴涨，已经难以用“刚性需求”来解释，也非批评者所言的“开发商造假”所能圆说，其背后有着更深层次的原因。

我国房价上涨路程，源于1998年的住房体制改革，其关键词也一路经历了“自住刚性需求”、“改善型购房”、“度假型购房”、“个人投资型购房”、“机构投资型购房”、“投机性购房”和“境外热钱购房”的演变。1998年到2002年，我国房价在整体上处于相对平稳的状态之中，购房者也以自住刚性需求和改善型购房为主，在这个阶段房产租售比和房价收入比都基本还比较合理。从2002年开始，我国特别是大型城市的房价，就开始进入快速上升通道，“度假型购房”、“个人投资型购房”、“机构投资型购房”、“投机性购房”和“境外热钱购房”在成交量中的比例逐步攀升，房价涨幅也屡创新高，在2007年和2009年形成了两个峰值。在我国房地产发展过程中，2007年是一个关键点，这一年，楼市需求的内涵发生了变化，投资和投机因素被部分专家列入需求之中，“需求”概念开始混乱，数量比较集中的生产企业及境外机构将天量资金注入楼市，房价上涨的支撑要素在结构上开始发生深刻变化。一时间，几乎所有的个人和企业意识到，辛辛苦苦、踏踏实实拼搏，都赶不上投资楼市和股市来得快，股市还存在跳上跳下的风险，房价顶多做做俯卧撑，其坚挺程度堪比南山一柱，而且还面临着更大的升至机会。占相当比例的投资者，还非常善于从公共政策解读把握方向，只要政府仍有“防止房价过快上涨”、“抑制房价过快上涨”和“遏制房价过快上涨”之类的措辞，他们就坚信房价还有较大的上升空间，近期购房就仍会增值。

很多评论者认为，开发商素质低下，赚钱基本上靠的是贪婪和官商勾结。然而，笔者认为并非如此，开发商及其利益相关集团是全国最为聪明的一个群体，因为行业暴利，这帮最聪明的人集结在了一起。暴利从古到今都是天下聪明者聚集的“集结号”，只不过是近年来的暴利来源于房地产而已。我们上面所提到的一系列关键词，再加上“通货膨胀预期下的保值性购房”，都是开发商及其利益相关方在不同发展阶段上“研发”出来的托市之词。通过这些创造出来的概念，连同他们惯用的一些“操作技巧”，开发商成功实现了房价和成交量一步步的“双向增长”，其背后地方政府的土地出让价格也水涨船高。

在承认开发商们无比聪明的同时，我们也不得不意识到，无论是个人也好，还是企业也好，抑或境外热钱，“非自住型购房”只是起到了调节性“容器”的作用，他们手中囤积的住房，最终还是要出手的，房子只是他们实现贱买贵卖、财富增值的“道具”之一，这种道具可以是房子，也可以是石油、矿石、股票、外汇、黄金或者其他。“非自住型购房者”手中房子转让，其接盘的既可以是刚性需求者，也可以是另外的“投机者”。在这些投机者眼里，根本就不在乎目前房价的高低，也不会考虑什么楼市租售比，他们考虑的只是接手之后能不能以更高的价格转让出去。只要他们确信房价还会涨，无论操纵房价上涨的因素来自何方，他们还仍会以市场价吃进房源。从这个角度看，在投机性购房比例越来越大情况下，房价暴涨就是一场击鼓传花的游戏，只要游戏仍未结束，房价还会暴涨。

我们还应该意识到，无论是投资性购房，还是投机性购房，在他们购进之时是在人为的放大需求，在他们转让之时是人为的放大供给，这两种“非自住型购房”极易导致房价的大起大落。与此同时，从终极角度来讲，所有的“非自住型购房”最终都是要刚性需求者来接盘的，如果刚性需求群体在整体上的购买力难以承受起投机者“击鼓传花”后的房价，这个游戏就只能在最后接盘的投机者手中结束了。最后接盘的投机者，无论是个人或企业，还是境外热钱，都将面临着非常惨重的损失。

虽然游戏结束的时间和最后接盘投机者无法确定，但击鼓传花游戏在他们手中结束的日子终将到来。