日本不动产与房价调查

（参考http://www.xici.net/d106582432.htm

http://www.xici.net/u16467772/d104472626.htm）　

2009年11月2日-21日去了一趟日本，并从日本带回2本不动产广告，是第一手的资料，并且是最新的信息。一本是关于东京的（东京23区），一本是关于山梨县的（含各个城市不动产信息）。在日本，这2个地方具有代表性的。以下研究是基于在日本的实地调查访问，再参考这两本资料提供的信息所写。

日本的不动产主要分三部分：土地买卖；房屋（包括新旧）买卖；房屋和土地租赁。

土地可以自由买卖，这一点与国内有很大不同，很多日本人自己买地自己建房。

日本的房屋主要有“一户建”和公寓2种。“一户建”类似于国内的民居，以家庭为单位，独门独院，有车库，花园，甚至菜园。通常为传统的2层小楼，在我们看来，相当于别墅了。

“一户建”一般建于商业区外围，而公寓通常在商业区，交通更为便利。

日本的房屋出租很规范，承租方权益有保障的，不同于中国，出租房子是房主个人行为。在日本，出租必须以公司形式进行，是严格的商业行为。房主不得无故加价，不得随意解约。在日本，年轻人租房居住是十分普遍的，日本年轻人谈对象，没有要求对方有房之说。

下面以几个案例说明日本的公寓及其售价（便于与国内楼价对比）。　　

与国内一样，影响房价的因素包括城市，地段，周围配套设施，交通，环境等。这是《日本看房记》中甲府市区中心一座公寓（上图）的广告上标示的地理位置（位置图是按照比例绘制的，不同于中国广告上的位置图是经过“艺术”夸张处理的），周围的公共设施有火车站，公园，商场，学校，政府……

广告上标示的距离各种公共设施的距离：

实地调查表明，日本的开发商还是比较诚实的，广告非常详细，与实际相差不大。

房型结构标注方法：

现在看到的是E型，面积75平米，3LDK的意思：3-3间房间；L-客厅；D-饭厅；K-具有厨房。实景参考《日本看房记》，平均售价10，515元每平米（精装修），可以和国内的省会城市核心地段房价对比！

再选取东京最繁华地段公寓为案例：

看好了，东京最繁华的地段，新宿，皇居都在这里。

随机选取10套公寓为统计样本：

平均售价35，756元每平米（精装修），可以和上海，北京的核心地段房价对比！　　

再选取大阪市的一个案例（由南京西祠胡同网站二手房版斑竹青衣墨子提供）图片从略（可以参考http://www.xici.net/u16467772/d104472626.htm）。一套日本大阪房子，3室1厅，合150平米左右，188万人民币，精装送电器，折合国内单价：12,129元每平米（精装修），可以和国内的直辖市或者计划单列市核心地段房价对比！

国内同事听我说日本的房价后，立刻兴奋大叫：去日本炒房去！我告诉他：别犯傻！日本的房子还在降价呢，套死你！即使这样的价格，日本人还是认为没有投资价值！！可以肯定地说，现阶段，在日本买房比在国内压力小。大家可以看看最近的一篇网络文章《上海的房价是东京的8倍》，是关于一个中国留日人员在日本成家买房然后外派回国工作的故事，我不赞成这样的题目，他是按照房价与收入比相对比计算的，不是绝对价格，但是，里面列举的例子绝对没有问题。

这就是具有代表性的日本三座城市的公寓楼房价情况。

住房问题在任何国家都是事关民生的大问题，都不可能出现一年价格翻翻的神话故事，或许，只有在中国，房子才具有如此巨大魔力，导演如此众多的人间悲喜，创造一个全民投身的癫狂时代。

这里，我无非是想说明一个尽人皆知的事实：中国的房价已经被某些势力控制作为盘剥大众的工具！

（参考http://www.xici.net/d106582432.htm

http://www.xici.net/u16467772/d104472626.htm）