略谈目前的房价问题

略谈目前的房价问题

我国的住房制度改革是从上世纪九十年代开始的，在改革之初，政府的本意是消除计划经济制度下住房分配中存在的一些弊端，同时也是为了配合其它社会领域的改革。将过去计划经济体制下的福利分房制度改变为市场经济制度下的商品住房制度，改变城市居民住房长期得不到有效满足的现状，利用市场在满足住房建设方面某种程度的积极性，使社会成员各有住房产权明晰的住房看起来是一个很好的改革方案，二十年来，城市住房建了不少，很多城市居民也有了属于自己产权的住房，但房子价格却越来越高，广大民众越来越只能望房兴叹，越来越高的房价使住房问题似乎成了套在广大民众身上的一副枷锁，使人们的生活压力加大，使人们的生活幸福感降低。

高涨的房价不仅给我国的经济健康运行带来了消极影响，而且还带来了一些比较突出的社会问题，这引起了政府的高度注意。自去年以来，针对住房价格的不断上涨，政府一再出台调控措施，并且措施越来越严厉。国务院总理温家宝更是于今年（2011年）1月26日主持召开国务院常务会议，提出了房地产调控工作的八条措施，这些措施的提出标志着政府对房价的调控达到了一个新的高度，表现了政府遏制房价上涨的决心。调控的结果如何呢？据人民网4月1日的消息说：

除北京提出新建住房价格“稳中有降”的目标外，大多数城市的房价涨幅目标都在10%左右。而且各地目标大多数直接与去年或今年预测的GDP涨幅、人均收入涨幅、房价涨幅等指标挂钩，使房价调控目标成了涨价目标。

另据同日《法制日报》的消息说：

《2011年3月中国房地产系统百城价格指数》报告显示，上月北京、上海、广州、深圳、杭州等十大城市住宅平均价格为15782元∕平方米，较上月上涨0.29%。……，十大城市住宅平均价格的涨幅明显低于二、三线城市。

而仅过了一天，2011年4月2日的《京华日报》《南方日报》都发布同样的消息说：

中国房产信息集团昨天发布的“一季度中国房地产企业销售排行榜”显示，尽管一季度遭遇系列调控，但标杆房价表现依然优异，销售额居前十名的门槛由去年的53.5亿元骤升至88亿元，升幅达64%。万科以320亿销售业绩位居首位，同比增幅高达121%。相比去年一季度，仅万科销售突破百亿，今年6家超大型房企销售业绩全部过百亿。

由以上这些消息可见，虽经严厉的调控，商品住房的价格依然上涨，且销售依然强劲，并非是此前某些经济专家所预测的那样是房价在调控措施的打击下下降和房地产企业遭遇寒冬。

住房价格的越抑越长及商品房销售的火爆，表明了当下行政手段对于市场经济体制下经济行为乃至经济规律的干预的乏力，而某一社会形态下的经济规律虽经外部条件的变化但仍不会改变其遵循自身规律前行的方向。在市场经济体制下，决定商品价格的除了商品本身的价值这个因素以外，还由于市场的供需变化，这是市场经济中的一条基本的经济规律。住房在市场经济制度下作为一种商品，虽有它的特殊性，但它的市场行情的变化也是受着市场经济的一般经济规律支配的。

那么，造成我国目前商品房价格不断上涨给我国普通民众带来沉重负担并影响到我国经济健康运行的因素有哪些呢？

造成目前我国商品房价格不断上涨的因素首先在于城镇居民对住房的需求。在原来的社会主义计划经济体制下，城镇居民的住房制度一直以福利分房为主导，但由于住房建设的不足，抑制了人们的住房需求，自我国实行住宅商品化改革以来，原城镇居民的住房需求一下子释放出来，庞大的市场需求使得房地产行业蓬勃发展起来，但是住房建设的滞后使民众的住房需求难以在短时间内得到满足，这样由于供不应求使得住房价格也节节攀升起来。此外，随着经济的发展，对居住质量的需求也在提高，原来的居住观念也在改变，过去一家几代人住在一起的现象逐步变为以两代人为主，三代以上的家庭成员聚居在一起的现象较为少见，如果有也是经济不宽裕的家庭，这样不仅使得城镇居民对住房的需求增加，而且对住房的质量需求也在提高，这也是一些高档住宅得以产生的一个重要原因（但非主要原因）。不仅如此，近些年来虽然执行了较为严格的计划生育政策，但城镇原住居民的人口（指现行户籍政策下拥有当地城镇户籍的人员）绝对数量仍大多呈上升趋势（仅上海除外），人口数量的不断攀升也使得住房需求增加。由此可见，自住房制度改革以来，城镇居民对于住房的需求不断推动了住房价格的上涨，但是住宅作为一种商品从价值规律的角度来讲当其市场供给达到一定程度之后（这里指供给城镇居民住房）应该止住其上涨的步伐，然而我国的商品房虽然越建越多，可是价格仍让在不断的攀升，可见城镇居民对于住房的需求只不过是造成商品房价格上涨的一个因素而已，而不是造成目前我国商品房高位上涨的主要因素。

其次，城市中外来人员的涌入也是造成商品房价格不断上涨的一个重要原因。由于我国城乡社会发展的不平衡，特别是自上世纪九十年代以后，这种不平衡状态更加剧烈，城市在经济、文化等方面的快速发展与乡村的发展滞后形成了鲜明的对照，城市的发展造成了对劳动力的需求，而乡村的落后则推动了人们离开乡村到城市谋取生存发展的渠道，这样就使得许多外来人员不断地涌入到城市中来。涌入城市中的这些人员包括大中专院校毕业留城的学生和农民工。这些外来人员的涌入既给城市提供了发展所需的劳动力，活跃了城市经济，另一方面也带来了城市公共设施需求如交通、服务、文化等方面的压力，而不仅仅是给住房带来了压力。这些外来人员进入城市刺激了城市本身对住房需求的增长，不管这些人能不能取得城市户籍成为法律意义上的城市居民，也无论他们能否买得起住房，无论居住条件多差，他们总是要有地方居住，这样的居住需求一方面推动了房价的上涨，另一方面也刺激了房屋租赁业的发展。

第三，对房屋需求的增长还来源于购房者的投资保值、增值的心理。在市场经济体制下，物价体系的一再变动，居民消费价格指数的不断攀升，存款以及股票、基金等的理财手段的不稳定性等因素使居民产生了财富不能保值的恐慌心理，于是一部分居民欲以房产投资这一不动产投资方式作为使财富保值和获取财富的手段，这样还产生了一个专门以住房来获利的食利阶层。虽然国家屡次以提高房贷利息的货币政策来抑制这一投机购房需求，但只要存在现实的广大的住房需求，投资住房能给投资者带来利益，购房者以投资住房作为其投资手段的这一状况就还将继续。因为非本地户籍居民的涌入者即使因各种限制不能在工作地点购房但总是要寻找居住处所的缘故，再加上没有能力购买住房的本地居民，这些对于房屋的需求是产生投资住房的投机购房需求的根本动力，虽然面对着不断提高的购房门槛，购房者无论是用手中的自有款项或是通过贷款买房，投机购房者面对众多的购房需求其投资的增长总是能转嫁出去并且能带来收益，其造成的结果只有一个，那就是推动房租的不断上涨，而房租的不断上涨肯定又会刺激投机购房需求的增长，而无论何种目的的购房需求的增长则无疑将会推动房价的上涨。

第四，推动房价上涨的因素还来源于投资者对于投资利润的需求。在商品社会中，投资者把追求投资利润当做自己投资的最高目的，这是很正常的，房产作为一种商品，房产投资者利用自己的投资来获得最大的利益回报，也是很正常的，如果房地产的投资利润率低于其它行业的投资利润率，那么房地产的投资者一定会将投资转向其它方向，但目前中国房地产的形势是面临着众多的购房需求，而这种需求一时还得不到满足。于是房地产的投资者面对着如此旺盛的需求出于追求高额利润的目的，就一再地抬高房价，以期获得最高限度的投资回报，房地产投资者把目前中国住房需求旺盛的局面看做他们攫取高额利润的千载难逢的良机，这一方面推动了房价的不断上涨，另一方面高涨的房价又造成了一个对中国广大普通民众的赤裸裸的掠夺过程。广大普通民众不得不忍受着房地产投资者对自己的残酷剥削，其性质与其它行业的投资者依仗资本对其雇佣者或买受者的掠夺是一样的，只不过有着形式和程度的差别而已。这种对于投资利益的追求使得豪华住宅不仅越来越处于市中心的位置，而且越建越多，而原来处于市中心的普通住宅由于不合于当前的需要则被赶到了远离市中心的位置，并且普通住宅在新建住宅中所占的比率非常低。中央以及地方政府所要求建造的保障房、廉租房、经济适用房、公租房等虽经一再要求而建筑比率仍然很低的原因除了政府投资的乏力之外，很大程度上也是在于建造这样的房子给投资者带来的收益率低的缘故。

第五，推动房价不断上涨的因素还在于地租价格的不断上涨。许多专家和媒体指责地方政府不断抬高土地出让金推动了地租的上涨，从而使得房价出现联动性上涨，其实这样的指责是不正确的，地租的上涨完全在于商业利益的需求，若无需求，断无上涨之理，只不过地方政府加入了房地产投资的行列，其对利益的追求使得房价进一步高涨罢了。地租的上涨使得地方政府的土地财政政策进一步加剧，表现了财政政策的畸形发展，据2011年3月5日财政部在十一届全国人大四次会议上的报告中说：2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元，完成预算的213.2%。而2010年地方政府性基金本级收入32606.37亿元，完成预算的201.9%。由此可见土地财政之一斑。那么地租上涨的根本原因何在呢？是什么原因推动了地租的持续上涨呢？这根本的原因就在于我国城市化进程的发展，与城市地租上涨情形不同的是，某些落后地区或农村地区的地租却几乎不变或下降，在这些地区造成房屋价格上涨的原因只是原材料价格的上涨和劳动力价格的上涨而已。在城市化进程发展的过程中，由于城市在政治、经济、文化以及交通等公共设施方面的优越条件，大批的外来者纷纷涌入城市谋求发展，这就促使城市对于公共设施方面的需求猛增，对住房方面的需求增长仅是其中的一个方面，目前城市住房的供给远没有达到城市化进程大致结束所必需的数量的程度，如果没有社会发展政策的根本转变，依然延续目前的社会发展方向，则只有当城市化发展的自然进程大致结束的时候，房价才会基本上终结其上涨的步伐。如西方资本主义的英美等国，由于其城市化进程早已结束，故其房价已基本结束了不断上涨的趋势，但由于住宅这一商品较之其它商品的特殊性，其已经生成的高价格仍然令普通民众望而生畏，由此也就可以理解我国的房价为什么不断上涨且房价比欧美等资本主义发达国家还要高了。

从以上我们对城市住房需求以及推动房屋价格上涨的各个因素的分析可以看出，推动我国城市尤其是大城市房屋价格高涨的原因除了生活在其中的民众的住房需求暂时没能得到满足之外，还有不断加剧的商业投机活动，这样的投机活动，无论是在房屋建造公司还是在出于投资目的的购房者，都更加推动了房价的上涨，而这背后根本的原因就在于我国市场经济体制下不断发展的城市化进程，这样也就可以理解欧美等资本主义国家在目前的经济发展中何以没有如此旺盛的住房需求和如此高的房价了，因为它们早已基本完成了城市化的进程，在他们那里，城市中对住房的需求，无论是自有住房还是租赁住房，也无论是高档住房还是廉价住房，也基本上稳定了下来，在他们那里，象我们国家这样的大批外来人员涌入城市的现象几乎没有，并且他们那里的房价由于普通民众的购买能力的低下有时甚至出现住房积压而销售困难的现象。2007年始于美国次级贷款危机的世界性的金融危机就是这样的情形。资本家自身当然没有买不起住房之虞，而普通的下层民众由于购买力的低下却使得有一套自己的住房成了奢望，一方面是资本家的房子卖不出去，资本家无钱可赚，另一方面是买不起房的人望“房”兴叹，于是资本家就“冒险”贷款给这些人，但这些人收入的低下和不稳定性却给房市带来了灭顶之灾，那些购买住房的下层民众辛辛苦苦积累的住房资产就只能落了个血本无归，而资本家的住房却再次成了积压在橱窗里的“摆设品”。出现这种现象的根本原因不是别的——那只是资本主义经济制度的必然结果。　　

当前，我国是处在这样一个社会发展过程中：市场经济的发展（这种发展是不平衡的），城市化水平的不断提高。在这种情况下，人口不断地涌向了大城市以及经济发展较快和发展水平较高的地区，无论这些人是固定居住还是临时居住总之是使得住房需求增加了，这不仅使得房屋价格在需求的推动下不断上涨同时也使得住房投资发达起来，所以，市场经济体制下的城市化发展进程就成为了使住房价格不断攀升的最主要的原因。在当前这种社会发展情势下，从外地涌入大城市或发达地区的人口由于在临时工作地区的各种购房限制，使他们（特别是其中的农民）在积累了一定的资金后选择了对落户没有限制或限制较少的城镇地区，这样又加大了这些城镇地区的住房需求，从而推动了这些地区的房价上涨，所以在我国就出现了无论是大城市还是小城镇房价都在上涨的情形。房价的上涨在即使在同一个城市中由于位置的不同，其上涨的情形也是不同的，由于商业利益的原因，市中心的地皮价值被人为地提高了起来，原来处于这些位置的房屋由于不适合新形势发展的需求，就大量地被拆毁，而原住民就逐渐地被挤到远离市中心的位置，这样就出现了房屋价格从市中心到市郊呈现出递减上升的情形。　　

近年来，房屋价格的上涨之快使得人们在为经济快速发展感到欣喜的同时也增添了很大的忧虑，因为这种价格上涨已经到了普通民众越来越难以承受的程度，甚至有人慨叹，中国商品房价格的上涨已经脱出了一般经济规律的范围，其意概指房价之难于捉摸已经脱出了一般的经济学规律，用经济学规律是不能解释以汹涌之势上涨的房价的。但房价上涨的规律仍然是有轨迹可寻的，只不过不在一般的经济学教科书上而已。现时的经济学一般的都是研究现代资本主义的经济规律的，但是因为西方欧美等发达资本主义国家的资本主义已经有了几百年的发展历史，它们的资本主义经济发展早就越过了资本主义早期的城市化的发展阶段了，所以某些经济学专家觉得有些困惑了，其实在欧美资本主义国家的资本主义发展的早期也是经历了与我们这里大致相同的情形的，只不过健忘的人们不能提起或不愿提起罢了。而我们的许多经济学家一般学的是现代的西方欧美资本主义发达国家的经济学，历史发展阶段既已不同，经济发展规律当然也就不同，用现时的经济学教科书上的所谓原理和形形色色的现代资本主义经济学理论来解释中国目前的高房价当然就有点文不对题了。　　

笔一滑，溜得有些远了，我们赶紧回到本题。无论如何，高涨的房价不仅给中国的经济带来了潜在的威胁，使中国的经济走向存在着很大的不确定性，而且还产生了一些现实的社会问题（暴力拆迁是其中之一），这引起了政府部门的高度注意。近一两年来，国家从中央到地方一再出台各项措施出手干预房价涨势，抑制过高的房价，这些调控措施以今年一月份国务院推出的“国八条”为标志达到了一个顶点，表明了政府抑制房价上涨的决心。这些调控措施从行政手段到财政政策和货币政策各方面都提出了严格的要求，但房价似乎却总是事与愿违。2011年4月8日新华网的一则消息说：去年下半年以来，“限购”政策在多地实施，目前一线城市房价似乎有所“松动”，但二三线城市房价呈现迅速向一线城市看齐的涨势。过了两周的时间，同月26日的中证网就以“京沪杭楼市集体回暖”的标题报道说：“ ‘新国八条’消化近3个月后，各地楼市出现回暖势头，京沪杭三地尤为扎眼。上周，全国35个城市中，量价齐升的城市多达17个。其中，杭州、北京分别以91.61%和57.52%的环比涨幅，领涨十大重点城市成交；而上海更是在成交涨幅超30%的同时，创下周均破3万元／平方米的历史新高。价格方面，多数城市环比上涨，其中三亚成交价格涨幅最大。”可见，虽经严厉的调控房价依然坚挺，且涨势依然强劲。为什么会出现这样的情况呢？因为目前无论中央还是地方，其抑制房价的手段都是从限购、限贷等角度着手的，但是我们认真的思考一下就会明白：这丝毫不会影响大量人口的涌入城市，也不会影响房地产经营者获取巨额利润的决心，它只会影响欲购房者的购房能力。大量外来人员的涌入城市必定引起购房需求的增长（这无论是刚性需求还是投机需求都是一样的），不管他们或买或租，他总是要有住房需求的，虽然调控措施一时限制了某些人们的购房需求，但必定从另一方面引起房租的上涨，而房租的上涨则必然会激起购买住房的欲望，这种购买欲望无论是在购买自居住房还是购买投机住房，当调控结束之后必定会极大地释放出来，推动房价更大程度的上涨，不仅如此，随着房产调控措施的深入，购房成本也增加起来，这也必定会推动房租的上涨，从而使房屋价格也出现上涨。此外由于各种购房限制而不能在大城市买房的人也必定会将购房地点转移，而房产商也会将资本移到其它地区，引起那里的房价上涨。前面新华网的消息就很好地证明了这一点。那些为了限制房价试行房产税的城市会怎样呢？《华夏时报》5月7日的报道说：“从1月28日算起，可能对高房价‘一剑封喉’的房产税试点已近百日，目前看来试点效果并不理想。……从试点效果来看，不仅入库税款不多，且被寄予厚望的调控效果也不明显，今年一季度，无论上海还是重庆，房价仍在涨。”这表明只要存在着广大的住房需求，房产税就同限购、限贷等措施一样有转嫁出去的可能，房价就依然会涨。　　

从前面的分析我们可以看出，目前的高房价是有着深刻的社会背景的，这是改革开放以来不断深入的市场化改革和不断发展的城市化进程所产生的必然结果，在这个问题上不消除造成房价上涨的根本原因，任何抑制措施都只有暂时的作用而不会根本地解决这个问题。那么怎样才能使住房不致成为广大民众的沉重负担并彻底解决人们的住房问题呢？我认为，只有从以下几个方面着手做好切实的工作才能解决。第一，使土地国有化。土地所有权是一切财富的原始源泉，使土地国有化从而使地租为全体人民所共有，消除因地租上涨所带来的房价上涨的经济因素。目前我国的土地所有权虽是国有，但是把一定时间内和权限内的部分土地使用权给予私人所有，这也造成了一部分人利用土地这种财富资源进一步谋取利益的基础，这实际上给地租上涨埋下了种子，应该限定土地的使用权限，增强土地使用者的社会责任的一面，而降低土地使用者的利用商业投机过分获取利益的一面，借以使地租归于平衡。第二，使人口均匀地分布于全国。使人口有计划地分布、流动，使人口不过分地集中于某一城市或地区，这既可以减轻给这些城市或地区带来的住房压力，使住房需求减小从而降低房价，不仅如此，这样还可以缓解人口过分集中给这些城市或地区带来的交通、教育等公共设施或服务的压力，应该大力发展农村地区和落后地区，降低人们外出发展和购房的需求，这样房屋价格因失去需求推动自然会下降。在这里发展是主要的，应该使农村地区和落后地区的政治、经济、文化以及公共服务设施得到一个很大的发展，使这些地区的人民生产、生活有很大程度的提高，这样涌入大城市和发达地区的人口自然会减少，对住房的需求也会减少，在房屋方面的投机也会减少，建成的房屋无用武之地，则价格也会下落，城市的建筑用地紧张情况也会得到缓解。第三，在城市建筑布局上，有计划地合理地统筹安排分配公共资源，使人们的商业购物、休闲娱乐、以及工作、学习等活动需求不集中于某一街区，从而使地租下降，不使城市中心区的地租逐渐呈上升态势，推动房屋价格的逐渐走向平均。第四，在土地国有的基础上，由国家以公共积累的资金投资建筑住宅，使房产建筑公司的投机性建筑需求不得逞其奸，逐步实现国家对住房建筑的统一调配，斩断投机建造住房这一链条，则建造房屋的投机目的消除，其满足人民群众的居住目的就会显现，则房产投资者利用高涨的房屋价格对广大民众的财富掠夺也会消失，这样也可同时消除寄生在这一链条上的劣质工程和腐败问题。在房价这个问题上，仅靠目前的调控手段，那仅仅是造成房价涨得较为缓慢，或城市化发展的进程受到一定程度的抑制，而不会根本地解决这个问题，使房价回归到合理的水平不过是理想者的一厢情愿而已，除非到了我国的城市化进程大致结束而房屋的建造供给也达到这样的程度时，房屋价格才会基本上终结其上涨的步伐。　　

房价问题是目前中国社会发展中面临的一个非常棘手的问题，这绝不单纯是一个经济现象，它牵涉到我国社会经济生活的多个方面，还关联到我国的政治体制、经济体制甚至社会生活的诸多方面，企图单从经济学层面入手采用经济的手段来解决这个问题是远远不够的，目前各种经济手段对于房价调控所变现出来的不足以及不得不借助于行政措施就说明了这一点，但是从目前的形势来看，房地产市场的形势还很严峻，还需要更大的努力，才能做到使广大民众不仅能安居，而且能够乐业，才能建成社会主义的和谐社会！　　

                                               于2011-5-12