高房价的原因

当北京的天价地再次以拍卖的方式出现时，我想这个房价的成本构成与房地产商暴利之争又多了一个分析的样本。
去年底广渠门周边的楼盘商品房房价是11000-15000元/m2。而此次的楼面土地的中标价是15140元/m2 ，按3年期竣工算，贷款利息约2500-3000元/m2。实际结算时的土地成本大约为18000/m2，并且还有一年准备开工前的土地使用税未计入土地成本。
如果房价是25000元/m2，则土地成本占房价的72%；如果房价为30000元/m2，则土地成本占房价的60%。这里未计算政府的其它税费。
假定按30000元/m2计算，法定5.5%的营业税，2%的土地增值税预征，至少2250元/m2。按15%的利润率计算（三年平均每年5%），则所得税为1125元/m2。再加上土地使用税、建筑税等，税收在每平方米中约超过4000元/m2，流向政府的至少已有超过22000元/m2了，大约要占到房价的75%左右。这里还未计算向政府交纳的各种非税类收费。
如果30000元/m2的房价中开发商有15%的利润率，实际利润为每平方米税后3000多元，而土地溢价产生的利润率至少已达240%了。最初的招标底价中已包括了政府每平方米的土地开发成本，也包括了政府收取的土地出让收益部分。虽然我们不知道这个地租的收益比重是多少，这部分是相当于利润的地租收益，那么溢价的240%则全部都市是额外的利润收入了。
从房价构成的角度看，政府从土地中获取的净利润每平方米最少为12000元/m2，至少是开发商获取利润的3倍到4倍。如果4000多元的税也视为政府的收益或利润，则每30000元/m2的房价中政府净收益高达50%多了，约16000多元。房地产商的暴利也就水落石出了，房地产业是不是暴利、房地产商的投资回报远低于政府的所得也就一目了然了。
 
假定房价是35000元/m2，则开发商的利润会略有增加，但政府收益所占的比重也几乎没有变化。因为60%的土地增值税会大大增加，新增而让利润率超过20%时的利润分成是政府拿6成、开发商剩4成。政府所得仍然会在房价中占大头的比重。开发商的高房价中会增加设计、建材、配套、园林等的投入，而政府却不会因此而增加任何成本的投入与支出，只会水涨船高的无功受益。
 
我不想评价政策与制度让政府在垄断中获取暴利的原因与理由。只想说明社会中不断的用公布开发商成本和责难开发商暴利的舆论并不会对分析事实的真相有所帮助，也不会对降低房价有任何益处；只想说明政府稳定房价的所有政策导向与努力，都不能仅仅从责难开发商和限制开发商的竞争效率出发，尤其是不能将暴利的帽子扣在开发商的头上，必须和只能从制度的角度出发，从土地成本和税收的角度共同努力解决房价问题。
再举个简单的例子来说明政策的扭曲。所有人都知道国家和建设部在要求房屋建设中的节能减排，如外墙保温。但在加强节能减排中政府的技术官僚们大约都只计算节能中所增加的工程、建材等直接成本，认为不用增加多少造价，也对房价不会产生多少影响，却不知道实际的情况并非如此。
合理的外墙保温大约要增加外墙8公分的厚度，加大节能的效率大约应增加15公分的保温层（材料不同、厚度不同、价格不同）。如果外墙增加8公分厚度，建筑面积约增加2%，如果15公分厚度则会增加4%。于是除节能的造价外，消费者还要为节能增加支付土地出让金，并减少自己可以实际使用的室内面积，开发商则要为节能的厚度减少相应容积率。这个容积率也就是被社会称为是开发商的腐败官员获取利润的病因。
同样按上述30000元/m2的商品房计算，则消费者为节能而支出的价格就不是建设部的官员们理论造价计算出的100-240元/m2了，而是相当于土地出让金的4%，大约要每平方米增加1000多元了。如果不从制度上对因节能而产生的此类土地出让费用进行扣除或减免，那么就一定会推动房价上涨或限制节能技术的应用！
外行与内行、理论与实际之间总会有一定的差距。因此天价地出现之后，媒体与社会大量暴炒是开发商的狂热，房地产商对市场的态度，可能引发的房价增长。他们关心的是天价地背后开发商的博弈趣闻等，但我从天价地背后看到的则是政策的危险性、政府与市场对利益的争夺、房价中利润分配的不合理性、市场稳定房价的政府导向与现实的差异等等……