房子能承受几级地震 你的房子结构安全吗？：地震不用怕！专业技师教你安心购屋100问

你的房子结构安全吗？：地震不用怕！专业技师教你安心购屋100问  

购屋前要注意的事

买房子是人生大事。动辄上百、上千万、甚至上亿元的交易买卖，绝对需要深思熟虑。买房子的选择不外乎预售屋、成屋两种，以下针对这两种房屋市场的主流商品，经常遇到的问题，为您实地解疑。

买成屋好、还是预售屋好？

房市热到爆，打开电视频道，转过来转过去，总有「某某达人」教你如何靠买房子赚大钱，遮风避雨的所在，变成了投资炒作的生财工具。根据内政部建筑研究所九十九年三月公布前一年的房地产景气对策讯号，房市灯号重回象征「安全稳定」的绿灯，房地产景气复苏了。

和炒地皮致富的房市大亨不同，市井小民要用有限的资金买房子，总要精打细算一番，一坪动辄数十万的房价，是高消费的产品，不管投资或自住，一辈子能有几次消费的机会呢？买进一个「壳」前，可要张大眼睛看清楚啊！

在台湾买房子，不外乎「预售屋」和「成屋」两种选择。预售屋是指有建地、还没盖好就预先贩售的房屋；成屋则是已经盖好、现成的房子，包括新成屋与中古屋。

想买房子，到底预售屋还是成屋划算呢？

预售房屋从签约、付款到交屋，往往耗时多年，购屋者要承担相当大的风险。付清大笔款项，却交不了屋；或是交屋后，发现与样品屋差距甚远因此打官司的案例，时有所闻。成屋则是现成盖好的，眼见为凭，房屋现场能清清楚楚看到格局、装潢、坐向、建材，依据自身经济能力选择房屋大小，买卖较单纯。

所以就我的看法，买成屋比买预售屋安全多了。尤其是第一次购屋的薪水阶级，没有任何买房子的经验，不妨先从成屋下手。

买中古屋要注意的事？

买中古屋要多看几回，别太冲动，挑下过雨的日子去看更好，可以看出会不会漏水。

付订金前，先跑一趟地政事务机关，调阅该屋的建物及土地登记誊本，看清楚房屋的所有权人，是否就是和你交涉的屋主，还是另有房屋土地持分人？免得付完订金，才发现卖房子的，只是房屋众多持分人之一。这就像是只跟大公司的某一个「股东」交易一样，并不代表公司全体都赞成买卖，钱付了也没用。

替中古屋做健康检查

买中古屋，怕不怕买到辐射屋、海砂屋、漏水屋、瑕疵屋⋯⋯？以下教您如何分辨、判断、及选择，使您不致在中古屋市场踩到地雷。

房子歪了吗？

房子歪了，表示地基倾斜，住在里面的人会安稳吗？这是很严重的结构危机。但是明眼人很难一眼看出房子端不端正、站得稳不稳，以下教你几个法宝。首先，站在房屋正面，从侧面、背面观察，看屋角和邻近其他房屋的屋角是否平行？如果呈平行线表示OK。

再来进到屋内，看看壁角、楼板、梁柱有没有裂缝？一般来说，几乎所有的房屋或多或少都有些裂缝，如果裂缝宽度小于○．一公厘，细而均匀，不管是垂直或不规则状，对房屋结构影响不大。一旦看到裂缝宽度大于○．三公厘，而且成斜角四十五度延伸，尤其发生在梁柱上，除了某些特例，通常是房屋不均匀沉陷、或混凝土强度不足的问题，结构安全亮红灯，要小心了。

不妨拿个小道具──一颗小圆球做试验，把它放在客厅或卧室的地板上，若圆球固定滚向同一边，就代表地板会倾斜。我曾在报章杂志上读到，艺人傅天颖擅长投资买卖房子，每当她参观房屋时，总会随身携带颗小球，真是聪明的作法。不过，这个试验不适合在厨房或厕所里做喔！因为有排水孔的泄水坡度设计，结果会不准确。

房子为什么会倾斜呢？

造成房屋倾斜的原因很多，有可能是邻房施工不当，或附近有大型的公共建设开挖，但是只要不是基础滑动、或严重的不均匀沉陷，都还能继续居住。业界曾有个案例：屋主的左邻拆屋盖房子，使房屋倾斜，门窗无法关闭，于是状告求偿。没多久，右舍也开始改建，结果房屋又向右倾斜，门窗奇蹟似的复原，开关无虞，整栋房子又「正」回来了，让屋主平白赚到一大笔赔偿金。这可不是笑话，确有其事。

倒是公共工程开挖，牵涉到大范围的开挖，一旦有事，就是大事，整排房子都会出问题。最有名的，就属八○年代台北捷运刚开挖时，此起彼落的民房损害事件，好比八十三年捷运新店线二二一标开挖，导致林口社区一六八户民宅倾斜成危楼，真是飞来横祸。这关系到土壤地质的特性，非常重要，后续章节会特别来谈。

有意换屋、买屋者，看到中意的房子，却查勘出稍有倾斜，其实无妨，先请专业结构技师评鉴需要多少修补费用，再以此作为杀价的筹码，议价空间加大不少，有可能买到便宜又好住的窝喔！

房子为何会漏水？

二手屋最让人头痛的两大问题，一是裂缝，二是漏水，这两大房子的头号敌人，其实是一体的两面，经常共生共存。

建筑物结构不良，一定会漏水，例如房屋倾斜、地基不均匀沉陷、屋顶、墙壁隙缝漏水。而房屋结构之所以会有裂缝，进而开始漏水，和房屋「肌肉骨骼」—混凝土有关。混凝土在凝固过程，会开始干缩、龟裂，就像收割后的稻田，不再给水后，田地会龟裂的道理相同，这就叫做干缩。而且混凝土裹在建物表皮里，当梁柱长期承受楼板、墙面、大型家具传过来的力量后，这些荷重都会造成混凝土发生「潜变」现象，好似弹簧长期受力的作用，会失去弹性，再也变不回原来长度一样。

通常当房子开始兴建，混凝土干缩、潜变的现象就会陆续出现，房子盖好五年后，症状才会慢慢稳定停止。但是因为混凝土里面有配钢筋，裂缝会细细的均匀分布，表面上不太容易看出来，而且建筑物完工前的粉刷、油漆或其他表面装修材料，会盖掉裂缝。除非起造施工时，工人在混凝土内偷加水以便利灌浆，使混凝土强度降低，干缩量倍增，这样或许交屋一年内，就看得见墙面、壁面的裂纹了。只要屋内或外墙一有斜裂缝，过不了多久，整面墙就开始潮湿，表面油漆脱落，壁纸翘起，最后长出白色结晶粉末或白毛，表示房子已经进入「壁癌」时期了。

买中古屋一定要准备一笔「补缝」的预算，如果裂缝发生在外墙，放任不管，就算不渗漏，室内湿度也会居高不下，百万装潢铁定泡汤。假使裂缝是在屋内，首先得看发生的位置在何处？裂痕有多宽多广？朝向什么方向？再决定如何补漏。

小心地震！

九二一大地震带来的伤害，大家余悸犹存。您住的房子会不会在地震中倒塌？以下为您解答。

您住的房子有没有耐震设计？

有些人喜欢住高楼大厦，有些人偏好独栋透天厝，而更大多数人是住在公寓。楼层高度不一的平房、透天厝、公寓、大楼，当然各有不同的优缺点。可是，处在地震如此频繁的台湾，你住的房子，当初盖的时候，有没有做耐震设计呢？这可是购屋换屋时，一般人应考虑却较少考虑的重要问题。早期盖房子，因法规对结构设计的要求并不严格，所以较缺乏耐震设计。民国七十二年以后，建筑技术规则规定，房屋建筑需要耐震设计，但是建商确实做到的很少；直到民国八十年，台北市政府率先依建筑法，要求建筑物除五层楼以下之非供公众使用者以外，其余建筑物均须由结构专业技师设计，此后各县市政府陆续依法行事，关系到建筑物结构安全的耐震设计，才渐渐被普遍运用。

所谓耐震设计， 就是依据房屋的使用寿命（统计学上的回归期为四百七十五年），以发生机率超过十％的地震等级，来设计房屋的耐震度，确保当房屋遇到比所设计承受的震级还强的地震时，假使会龟裂、损坏，也不会在瞬间倒塌，达到「小震不坏，中震可修，大震不倒」，以减轻生命财产的损失，这就是耐震设计的最主要精神。对于地处频繁地震带的台湾来说，耐震设计关系到房屋耐受地震时的行为，好比护身符一样，是相当重要的结构要素。

遗憾的是，屋龄二十五年以上的房子，耐震设计往往不足，而且平房又比高楼严重。

假使你家屋龄已有二三十年，倒也不必太担心，耐震设计对四楼以上的房屋较有功效，四楼以下，差别不大，只要结构良好，装修时没有打墙毁梁，老房子未必不耐震，相反地，它耸立地面，经历多次大小地震而无损坏，等于通过多次「地震考试」，比起未经任何震度测验的新成屋，更增添几分安全保证。

不过以前曾经有损害纪录的房子就应该特别注意，要找结构技师为您的房子作安全检查并采取必要的措施。许多在地震中倒塌的房屋，通常过去早有损害的现象发生，可惜未做适当的处理才导致坍塌的后果。了解房屋是否有损害的纪录？查看外观是否有整修过的痕迹？是买成屋时的重要功课。

总体来说，早期楼层高的中古大厦，施工谨慎，注重结构系统；而五楼以下的中古公寓，有时根本没有做房屋结构设计就盖起来了。而且楼层高的房屋对软弱土层而言，基础开挖深，抗震力比低楼房来得好。还有，买房子时，选择有地下室的，比没地下室的，耐震力更好；全面地下室，又比部分地下室基础稳固。为什么地下室这么重要呢？下一章节为您仔细剖析。

本文授权刊登自健行/ 曾庆正, 张惠如《你的房子结构安全吗？：地震不用怕！专业技师教你安心购屋100问》

《你的房子结构安全吗？：地震不用怕！专业技师教你安心购屋100问》

作者：曾庆正, 张惠如
出版社：健行