海啸后的希望：房价将进入下跌周期

　　最近，为了防止房价下跌和房地产及相关行业下滑。最近政府再次出台一系列政策扶持房地产。很多人担心房价再次大幅上涨。我认为房价不仅不可能大幅上涨，相反，房价已经进入下跌周期。原因如下：

　　1、现在出台的政策，实际以前也出台过。再次出台这样的政策作用会小的多;

　　降低首付和贷款利息只对那些以前就很想买，但连首付都无法筹齐的刚需有点作用。还有，以前就有部分房地产开发商利用阴阳合同早就变相给购买者降低了首付。

　　至于解除限购，实际以前很多地方政府本来就没有严格执行。还有，限购就是限制持有多套房产。而本来一家人正常情况下只需要一套房屋。所以，限购只是限制了房屋投资或投机者，刚需本来就基本不受影响。

　　2、加上长期的房价上涨预期已经透支了大量需求;

　　房价以前存在长期的强烈上涨预期，有钱的基本都买房了。很多人本来暂时不需要房屋的都已经购买了。

　　比如：很多人给自己暂时还分家的孩子也买房了

　　3、反腐和不动产登记导致部分人员抛售房产;

　　4、高库存导致现货供应非常充足，而大量的在建房会形成源源不断的供应。即使房价下跌供应也不会马上减少;

　　5、地方政府对财政的依赖性，导致地方政府不得不源源不断的出售土地，并形成新的源源不断的供应打压房价;

　　在房价下跌或者房屋销售困难的情况下，政府不得不降低价格出售土地，而低价土地的入市必定会拉低新建房屋成本，加速房价的下跌;

　　6、政府保障低收入人群的住房问题，保障性住房规模越来越大。在房屋供应总体过剩的情况下，保障房的建设会导致房屋供应更加过剩;

　　7、房价难以明显上涨、交易成本相对高企，再加上股市的火热。炒作的目的是短期能赚大钱，如果房价不明显上涨。不仅不会吸引到资金来炒作。以前炒作投机者囤积的房源还会面临抛售;

　　8、这些年各级政府或银行能够维护房价的政策能想到的都想到了，比如：购房上户口、社会福利和购房挂钩、政府补贴购房者、政府直接购买商品房、降低首付和对房贷实行优惠等等;

　　最近。我一个在重庆某全国知名房地产公司当技术老总的同学联系中得知，新的房地产政策出台他们的房屋销售价格基本没有上涨。他告诉我说主要是企业库存量太大，而且新政出台以后，没有出现购房者大量增加的情况。

　　我们曾经扶持钢铁、光伏行业，结果呢?不断的补贴和刺激需求，换来的是钢铁行业长期的亏损。结果是：

　　1、严重的产能过剩;

　　短期刺激需求导致产能跟随增加。最后导致更加严重的产能过剩。

　　2、企业长期微利或亏损;

　　钢铁行业的一位重要级别的人物曾经明确指出，钢铁行业今天的困境就是大规模建设导致的恶果。

　　3、浪费了大量的财政收入;

　　用财政收入去补贴过剩的产能，只能导致债务问题更加严重，就像借钱给一个无法收支平衡的人一样。最终，很多都可能形成坏账。

　　4、违背可持续发展的基本政策;

　　透支未来需求，虽然可以导致短期需求增加，经济繁荣。但代价是将来需求减少。这样不仅会导致经济发展的不可持续。而且会导致很多建设和投资浪费。比如：如果不刺激需求，每年需要5亿吨钢材，长期最多6亿吨钢材的产能和投资规模就行了。但我们短期刺激导致短期需求增加到10亿吨，钢铁产能和规模达到12亿吨。但最后需求下降，大量钢铁产能过剩不得不退出钢铁行业。那么大量的建设可能最后只能拆除。长期看，这就是一种社会财富的浪费。

　　在房屋大量过剩的情况下，这些扶持的政策不仅不能缓解供过于求的矛盾。反而会导致这些矛盾加剧。以前，之所以政策出台能见效，主要是政策导致了投资、投机和恐慌性需求的增加。总的来说就是透支未来需求来维持短暂的经济增长。但这种繁荣的代价却很巨大，得不偿失。