水皮先生，您咋连个算术题都不会做了呢？

水皮先生，您咋连个算术题都不会做了呢？

原载：中华网

作者：阿道夫二世 （多谢nicolaski、笑啸枭网友指点）

网上流传一文《宏观调控的本质是什么？》，说是水皮先生所做。我十分景仰的水皮先生，但此文我看后大感惊诧，惊呼：水皮先生，您咋连个算术题都不会做了呢？

水皮先生说：
如果说股市的大起大落更多的表现为纸面财富的盈亏，不至于让人倾家荡产，那么，房地产市场只要下跌30%就可以让所有的按揭者沦为“负资产”，这样的局面，我们有思想准备吗？ 

水皮先生请注意，在这里，你作错了一道算术题！

假如：

我以７成２０年的方式，在２００７年深圳楼市最高点的时候，购买了一套当时市价２００万元的商品房。

根据２００７年１２月的房贷利率计算，则，我首付６０万，贷款总额１４０万，月供１万多，而在２０年后还款本息总额在２５０万左右！

因此，为了购买市价２００万的房产，我累计付出将超过３００万！

无疑，我现在就是“负翁”！连纸面上的“富翁”都不是！

而且，还可以更加精确的计算出，只要按揭方式购房，那么就一定是“负翁”，所不同只是个头大小而已。不相信的话，水皮先生可以自己算。

因此，“负资产”的出现和房价下跌无关，所有的按揭购房者都是负资产。

事实就是如此！比如，现在我住进了前述我购买的房子里，虽然住进去了，但是产权证扣在银行手里，我不能抵押、转让，我还要月月给银行交钱，一交就是上万，没有一点主人翁的感觉！

房价跌一点，新产生的“负翁”就会少一点、小一点，功德无量啊！

水皮先生，你知道上面那道算术题的结果，这时，你就可以理解按揭购房者的心理了。

如果我是购房自住，就当是超前消费了，起码有地方住了；就当是长线投资了，谁知道２０年后的房价会是啥样？

如果我是投资购房、投机购房，我现在就盼着房价快涨、大涨，好摘掉“负翁”帽子，至于谁缺心眼戴上就不关我的事了。

水皮先生，你知道炒房的利润有多大吗？这也是一个简单的算术题，我来做给你看。

还是前面那套房：
以７成２０年的方式，购买了一套市价２００万元的商品房。根据２００７年１２月的房贷利率计算，则，我首付６０万，贷款总额１４０万，月供１万多，而在２０年后还款本息总额在２５０万左右！

假如，在我买进一年后，这套房子市价涨到了３００万，我办理转按揭之后以３００万的市价卖出。

则，我转卖收入是３００万；偿还剩余银行借款１３０多万，实际收入约１７０万！扣除我实际首付６０万，实际还贷一年１２万多，净赚约１００万！

简化地说，一年炒做期，不用按揭一次买断的话，就是用200万赚100万，利润率为50%。 
而用按揭，一年炒做期，就是用60万首付＋12万还贷赚100万，利润率为138%。 

所以，手上有200万的人如果看好楼市进行投资，就一定会用按揭买3套房子，而不是买断一套。因为有财务杠杆来提升利润率。而风险就存在于市场转差后，财务杠杆自身的风险上。

老大，利用按揭炒房者有获得如此暴利的机会，承担一点赔本的风险不过分吧？

水皮先生，楼市的事建议您就少说两句，多关心一下股市。

中国经济的怪现象，就是ＴＭＤ该涨的不涨、不该涨的老涨，请您发挥您的影响力，找到问题症结、出谋划策，千万别说错了话、站错了队！

古人云：
声妓晚景从良，一世烟花无碍
节妇白头失守，一生清苦俱废