新城市土改--地租与中国改革开放的房地产业

新城市土改－－地租与中国改革开放的房地产业　　

中国的房地产业万众瞩目。较早前的易宪容，时寒冰、牛刀、曹建海等房产三剑客不说了，历史专业出身的经济学者叶檀也是哪有不平哪里说，前不久新华社连发六篇抨击的评论，小品明星周立波（注：见央视访谈节目《小崔说事》http://v.youku.com/v_show/id_XMTQ5NDYzMTI0.html）认为应该大力建廉租房。《楼市春晚》可谓超链接文本创作的典范，结尾时希望房价掉下来的“房贷在人已老”看了让人落泪。　　

西方经济学，不管是宏观经济学，还是微观经济学，不管是高级、中级、初级宏观经济学，还是高级、中级、初级微观经济学，不管是规范经济学，还是实证经济学，西方经济学的所有立论都基于一个出发点，经济学就是研究有限的资源如何配置以求达到最有效率。因此，对地租的理解极为简单，土地也是一种资源，是可以买卖的商品，因此，供求分析足矣。目前几乎所有的分析基本上都是按照西方经济学的模式去认识问题，都没有从根本上也即没有从理论上抓住要害。虽然已经有不少人提出了土地出让金的问题，例如，王炼利甚至给出了土地出让金分割的具体方式和金额，但是没有往前再多走一步，结果错误地认为“房价高不是因为地价高”。有人从价格入手，已经很接近马克思地租理论了，也没有做进一步的分析 http://www.wyzxsx.com/Article/Class22/201004/145023.html 。　　

一位老同志很形象地批评：同样一块地，窝都没有挪，价格就不一样了。岂有此“理”！马克思地租理论就是研究和解答这个“理”的。莫谓官员不懂房，一个经济学出身的官员就当面说：其实就是为了收取级差地租。只要引入马克思地租理论这把锋利的刀，中国房地产这头蛮牛其实很好解。在国内学者里，何新先生可能是最早应用地租理论来解释中国改革开放后的房地产业的。2005年6月，杨帆先生也做了一定的阐发（见乌有）。可不知什么原因，今年两会期间何新先生没有继续说。　　

一　　

中国的土地公有制是毛泽东们用2000万颗人头换来的。1927年至1937年时期的战争，从执政的国民党和中华民国政府看，叫第二次内战。第二次是相对于第一次的北伐。而从共产党方面看，这次战争具有与前次不一样的经济性质，因此叫土地革命战争。　　

1949年后土地革命仍然在继续，只不过不再是暴力式的打土豪分田地，而有组织地把土地分给农民，其实是化大为小。文学家周立波《暴风骤雨》对此有细腻的描述。　　

真正的土地公有制是农村合作化后。　　

在土地公有制的条件下，每一个中华人民共和国的公民，从出生那天起，不管他或她未来是工人还是农民还是其它什么职业，只要他没有被剥夺公民的权利，都应该有属于自己的一块地，都应该是土地所有者。这块地其中的一部分用来生活消费，即作为住宅用地，而另一部分用来生产。属于个人生产用地的这部分，因为存在着社会分工，有着很多中间形式，教育、军事、工厂、文化等可以算在内，只不过以社会分工的集中形式体现出来，包括政府用地都可以算在内。用于生产而面积最多的自然是农业生产。对此，本文不充分展开。可见，土地公有制也就是土地人民所有制（当然这只是个人的说法，并不是目前学界公认的说法）。所谓社会主义，这是基本特征之一。由此还可以看到，农村土地集体所有制、土地人民所有制、土地国有制、土地公有制有着更加细微的差别。　　

土地人民所有制的前提下，有没有地租呢？建国后很长一段时间内农业用地是存在地租的。农民所交的公粮或者农业税，就是国家以名义上的总地主的身份向农民征收的地租。几年前取消粮食税，国家不再收取地租，应该说是周朝以后3000年来的一次伟大进步。　　

二　　

从使用价值属性看，房子与土地显然是两个既有本质区别又有联系的东西，因此，住房运动是由两个不同性质的运动结合在一起的运动，一个是住宅建筑的生产、管理，另一个是土地所有权的转手（准确地讲，土地所有权是不包含使用价值属性的，土地的使用价值属性本来对住房而言在这里应该是地基，这里是借用的说法。例如，美国大约20万名全职房车生活、将近800万房车拥有者，电影《不见不散》对此有所反映。如果有人为此叫真，说汽车还是要在地上走。我们就再举一个完全不依赖土地的房子，例如，太空中飞行的空间站）。　　

因此，从价值属性看，“一手交钱、一手交房”的房价运动实际上是两种不同性质的运动结合在一起的运动，价格决定方式也是不同的。房价可以分成两部分：房子的价格与土地的价格。其中，土地的价格与房子修建的价格是住宅的主要成本来源。为了区分和方便说明起见，这里把价格简化为两部分：一部分是政府收取的规费、税收、开发商的利润、设计、施工等等都归为狭义的房价，叫建筑物价格，另一部分是土地的价格，这里面包括政府收取的土地出让金与中间倒卖土地的人的收入。　　

建筑物价格是由生产、管理等成本推动产生的，由于建筑物价格形成机制与普通商品没有什么两样，不做展开。简单地说，开发商的功能就是计划经济年代的基建办的功能，只是开发商多了利润，比基建办的管理费可大大增多了，这部分的利润也是房价高的原因。　　

土地所有权转手形成土地价格，在政府方面就是土地出让金收入，就是多年的地租之和（地租较规范较详细的知识见后面的附录），地租是土地所有权借以实现的经济形式。权力本身没有价值，但权力的买卖使得没有价值的东西可以有价格，这并不违反劳动价值论（以前我在乌有里的一篇讨论文说“没有价值就没有价格”的说法不对，特此更正）。由于权力没有价值，却有价格，因此，权力的价格只与买卖双方的资金量或者说资本量、货币量的大小有关，这部分价格是拉动的，不象成本那样是推动的。例如，买卖股票买卖的是企业的所有权，买卖的是可以获取股息（利润或者说剩余价值的变形形式、分割形式）和红利（利润或剩余价值的直接形式）的权力，因此，股票的价格只与买卖股票的资本量、资金量的大小有关。股不在好，有庄则灵。中国人用了一个很形象地词说明资金与股价的运动关系：炒。土地买卖与股票买卖的性质是一样，买卖的也是一种权力，因此，道理也是一样的。地价与价值无关，只与货币量、资金量有关，地不在好，有标王则灵。　　

三　　

1992年时任总理办公室主任的袁木负责起草的国务院文件提出：以汽车和房子作为拉动经济增长的两大支柱产业。住房属于使用价值范畴，是一个大宗生活消费品，是一个长线产品，能带动很多产品，并且住房面积大一点，坚固一点，是人发展的需要，此外，适当提高容积率可以提高用地效率，因此，把住房作为支柱产业本身没有错。　　

问题是从房屋修建的开发商模式开始的，因土地的招拍挂制度而加剧。这个制度标志着国家开始收取城市用地的地租。在这个制度以前，官员有权力批地，后来发现与其让香港人赚这个钱，不如自己赚（由此可以看到，资本主义经济对中国的影响），而且这个制度好象可以预防官员腐败，于是诞生了招拍挂制度。土地可以买卖，引出了地租问题，由于竞争关系和货币投放即贷款支持，引出了严重的问题。　　

招拍挂制度是把土地出让金即多年的地租之和放在房价里一次性收的，土地出让金的经济学属性就是货币地租（此外，土地使用权也罢，所有权与罢，是有年限的）。以成都为例。一块城市最中心的商业用地，拍卖80亩，起拍价5000万元，土地出让金共40亿元。经验表明，容积率如果在8左右，一般是30至40层的高楼，土地出让金平摊下来，每平方米约9375元。东西部不同城市的房子建筑成本差别不远不如房子的市场价格差别那么大，可见，房价的差别主要不是建筑成本引起的，地价才是房价的主要成本。　　

四　　

中央政府和地方政府开始收取土地出让金、土地出让金不断走高、上涨，构成了房子的主要成本，导致了房价不断上涨，是高房价形成的主要原因。而土地出让金走高、上涨，与国家经济体制的变化、宏观经济政策有关，是西方主流经济学中宏观经济学的政策主张与尚存的中国社会主义经济基础的相互结合、相互作用的结果。　　

2009年可以说最为典型。全国土地出让收入2007年1.3万亿元，2008年0.96万亿元，2009年1.4239万亿元，据说近10年来累计总额10万亿元左右。2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20%。2009年全国土地出让金为14239亿元，相当于全国年全年银行贷款的15%、房地产贷款的72%转变为地租。据媒体披露，今年的贷款确有相当部分用银行用于房地产（来自网上2010年04月21日《第一财经日报》，而2009年房贷减土地出让金还剩余5400亿元，也可以做进一步分析）。　　

由上述数据简单就可以看出，国家那只看得见的手，不管是计划经济年代还是市场经济年代，始终是存在的。在计划经济年代，是通过财政花钱扩大基建，而地方政府跑部钱进铺摊子，有软财政软信贷的问题。而在市场经济年代，两个问题依然存在，名称有所变化，软财政叫宽松的财政政策，软信贷叫宽松的货币政策。在计划经济年代，财政出现赤字，解决的办法是财政直接向银行透支，而银行增发货币。在市场经济年代，一方面可以用发国债，另一方面用中央银行政策指导和管理下的商业银行向所谓的市场也就是房地产商信贷（但两者最大的不同，是居于生产与消费中间的分配环节不同了，一方面因为初次分配的私有制，这种政策扩大了贫富差距，很明显的例子，就是成都市区和郊县2009年共新增了50万辆轿车消费，全部轿车的1/5都是在这一年中增加的；另一方面这种政策在不断加剧生产过剩）。　　

把建筑物价格排开在外，在地价或土地出让金的问题上，在货币变地租的转换中，在土地换贷款、土地换货币的交换中，在中央政府土地管理部门与货币发行部门之间供求交换中，地方政府、开发商、贷款买商品房的人是中间环节，是搬运、跑腿的角色，从中央政府到省市县乡政府，通过国土资源部、厅、局转让土地所有权，卖地收取地租，交给财政部、厅、局形成财政收入，开发商只是暂时保管一下土地所有权，用信贷先预付地租，然后通过卖房在房价里把地租转嫁给买房的人，或者说代替中央和地方政府收取地租。银行贷款有相当大的比例、相当大的额度，就这样变成了地租。新生代的收入就这样大部分变成了地租。　　

五　　

马克思曾很简捷地说：商品即货币。意思是说，商品必然产生货币。因此，住宅的商品化改革，其必然结果即住宅的货币化。但中国的住宅商品化，却引发了从而隐含着更大的根本性的改革，影响广泛而深远。在市场经济条件下，土地似乎与其它商品并无不同，同样可以买卖，住房用地的招拍挂制度表面看起来只是一个具体的技术制度改革，但其实质是城市公有地的变性，是城市土改，是又一次违反宪法的改革，“改革也是革命”，是继土地承包后的又一次“革命”。　　

好比康熙其实看中的是聪明的孙子乾隆，为了能让乾隆当皇帝，而让雍正当一样，城市土改使土地可以投机，使得商品住宅具有了消费和投机的双重属性。它不仅使中央和地方政府可以收地租，也创造了投机的条件。购房的人主要可以分为两种，把它们分别称为刚性需求和投资性需求，用马克思经济学的语言说，刚性需求即生活消费，而投资性需求即为了获利的资本投机。调查显示去年购房者中投资房产的比例已接近自住，即两者的比例大致是1∶1，各占大约50%。（http://news.xinhuanet.com/house/2010-03/29/content_13266664.htm）。不管是资本投机，还是生活消费，除开廉租房，住宅与投机房是同类商品，其价格是市场形成的。而资本投机只需要两个条件，一个是用来投机的商品，另一个是货币形态的资本，即金融资本。房子投机的本质是地租投机。王炼利之所以认为地价高不是房价高的原因，就是因为没有把一次二次三次倒地的人看成一个投机的整体，因此，她没有看到不同的人不过是对地租不同的分割。土地出让金只是政府分得的地租，而倒地、炒地皮的人所获的利润其性质仍然是地租。　　

也正因为如此，才有了商业地产、文化地产、教育地产的概念，问题不仅仅在于商业建筑、文化建筑、教育建筑本身的获利，还在于这些建筑下面的土地的地租。问题既有个性的一面，也是共性的一面。一些好端端的楼房，明明使用价值还在，地震都没有影响，还是要拆旧布新。唐福珍们本不违法，可政府为了暴利而暴力，就认为她违法。　　

而城市土改是不彻底的，还没有占领城市的全部，因此，土地投机获利也就是不等的。中国《国土法》规定有三类用地仍然划拨，也就是说可以不用缴纳地租即不用缴纳土地出让金而获得土地所有权。这三类用地是政府、军事、教育，市场经济条件下，升值最快、获利最多的是这三类用地上的房子。土地是零地价取得的，作为主要成本的地价不存在了，住宅是按市场交换定价，与有地租的，自然升值快、获利多。所谓升值快获利多，其实主要是地租收入。时寒冰先生发现大部委仍然可以有福利房，因此，极为愤懑地说这种做法是住房制度改革的倒退。从以上房地分离的分析可以看出，倒退的不是住房制度，倒退的是土地制度，是一部分土地倒退了而另一部分没有倒退的土地所有制的双轨制，土地所有制的双轨制导致土地价格的双轨制，房价主要成本的双轨制，房产利润自然就是两重天了，因为地租本身就是利润的分割形式，放在生产前分和放在销售后是一回事。　　

可见，一方面要求国资委下属的中央企业赢利，另一方面又不让他们去暴利（顺便说一句，任志强与王石是不同的，任至少还是国企）。这样矛盾的做法，不可能同时并存，因此，78家央企最多也就是消失在公众视野中，也许早已经以其它形式进入了。否则，他们会反问：凭什么我们自己的地要拿给别的房地产商，而不自己开发？或者：我们有钱可以投资为什么不让投资挣钱？　　

六　　

既然房地是分离的，地价是房价的主要成本，收税、减费等等仅仅是治标的办法，房价如何走很大程度取决于地价如何走。　　

为了保8，需要增加GDP的总量，为了增加GDP的总量，需要增加三架马车之一的政府购买。全国的三公消费可以说是政府购买之一，一年9000亿元（3个3000亿元），而一年的土地出让金收入差不多就可以支持。例如，西部某城市年财政收入为200余亿元，而土地收入超过了100亿元，占了半壁江山。轻轻松松地卖地就可以保8，何乐而不为？为什么要费神发展其它产业。据报道（http://news.xinhuanet.com/house/2010-04/12/content_13339707.htm），海南“封地令”4月1日起正式解除后，土地交易市场火速升温。短短10天，海口等6个市县一口气共推出9块土地，出让总面积高达36万平方米，而出让价格也普遍较1月份“两个暂停”推出前高出许多，最大涨幅达89%。2009年全国住房实际供地7.65万公顷，按容积率1.5即约6层楼高计，土地出让金分摊到楼面的价格是1240元每平米，按容积率2.4即约19层高，为775元，似乎不算高，问题就在于这个比价是全国平均得来的，因此，才会出现那些超大城市、大城市比较高的情况。所谓“部分城市”的房价上涨过快，如报道说北京通州区的房价离奇得比市区还高，如果一手供地，一手有高额的信贷，就象左手握右手，地价哪会冷？可以有把握地说，“部分城市”的房价今年至少不会下跌很多。　　

七　　

嬴政死而地分。不是中日两国的房地产相似，而是中国历史惊人地自相似。农村承包分完地，就是城市分地。分到无可再分了，就该联合了集中了。也许不用等到无可再分，就应该集中了。　　

针对城市住房目前的问题，上策是建立集资建房制度，例如，蚁族们成立几十到上千人、上万人……的住宅合作社，集体向国土部门申请免费用地或者极低地租的用地，在规划、建委、交通等部门的统一、严格管理上规划、设计、招标、修建质量合格的自有住房。可能的中策，例如，是不是可以考虑不让开发商拿地，只让它盖房子，后拿地，盖房的人不拿地。想买房的，等房子修起来后，可以联合起来，直接到国土部门去申请，不取得土地使用证，不能买房。是不是还有上上策，可以集思广益。　　

与高房价相关的人口主要是大中城市，与一次西南大旱波及的人口就是几千万相比，占中国人口的沉默的大多数相比，城市土改所引发的远远不止房价问题，因此，应用地租理论可展开的问题还很多，如地价与通货膨胀的关系、城市化（交通与城市生态环境等）的问题、与教育产业化或高校大跃进的关系问题、对产业结构的影响问题等等。在此不再展开。　　

注：以上一些数据来自曹建海有关文章、《读书》今年第2期陆一文章等，恕不一一注明。　　

附录　地租　　

土地所有者凭借土地所有权将土地转给他人使用而获得的收入。封建地租是地主无偿占有的农民的剩余劳动甚至部分必要劳动，超经济强制是其存在的必要条件。资本主义地租是租佃资本家交给土地所有者的来自于雇佣劳动者的剩余劳动的一部分，体现两者共同剥削雇佣农业工人的关系。　　

　　地租是土地所有权的经济实现形式。地租是一个历史范畴。在土地私有制下，地租是直接生产者创造的剩余产品被土地所有者无偿占有的部分，是土地所有者对劳动者的一种剥削形式。在土地公有制下，地租既是国家从经济上管理土地的一种重要方法，也是国民收入的一个重要组成部分。土地所有权的形式不同，与此相联系的地租的性质、内容、形式及其所体现的生产关系也不尽相同。　　

　　地租按其形成原因，可分为封建地租和资本主义地租。封建地租有劳役地租、实物地租和货币地租三种形式。在资本主义社会中，地租是农业工人创造的被剥削者所占用的超额利润，它体现土地所有者与农业工人的剥削关系。劳役地租又称徭役地租、劳动地租、力役地租，通称力租。封建地主凭借土地所有权和借助于超经济强制，迫使农民（农奴）使用自己的生产工具，在地主经营的土地上，无偿地进行一定时间的耕作劳动以及其他各种杂役。在这种地租形式下，农民为自己的劳动和为地主的劳动在时间上和空间上都是分开的。在春秋战国时期，自中原地区开始，劳役地租逐渐衰落而被实物地租取代，残余却保持到清末，有的到民国年间。　　

　　实物地租是封建社会发展到较高阶段的产物。在西欧，大体是在13-14世纪封建庄园经济趋于瓦解之后，实物地租才占主要位置。中国自战国时期后确立地主经济后，实物地租长期是地租的主要形式。　　

谷租是中国旧时对实物地租的习称。佃户以产品向地主交纳地租。所纳产品因地而异，一般旱地多以高粱、玉米、小麦、小米为主，水田则以稻谷为主。佃户除交主产品之外，还要交副产品。谷租种类较多，租额高低很不一致。一般水田租额高于旱田。华南沿海及西南诸省租额偏高，华北及西北偏低，华中及华东则居中。谷租是中国历史上长期占据统治地位的地租形式。　　

货币地租在中国也称“钱租”。封建地租的一种形式。指地主把土地租给农民，农民按照规定，定期向地主缴纳一定数量货币的地租形式。货币地租由实物地租发展而来，是实物地租的转化形式。货币地租与实物地租的不同之处在于，农民不是以实物形式，而是必须把产品卖掉，将其转化为货币后向地主缴纳。实物地租转化为货币地租，是社会生产力发展的结果，是由分工的发展，手工业从农业中进一步独立出来以及商品货币关系的发展所引起的。在封建社会早期，虽然货币地租已经出现，但只是偶然的。例如，在罗马帝国，曾屡次试图实行货币地租。在中国的战国时期，就曾出现过以金代租的现象，隋唐时期也有货币地租，但都是偶尔出现，以后又都恢复到实物地租，或者只是作为实物地租的补充。只是到了封建社会末期，自然经济逐渐瓦解，实物地租才开始向货币地租转化。在中国，直至半殖民地半封建社会，货币地租仍作为实物地租的补充形式而存在。货币地租比实物地租更能刺激农民的生产积极性。因为，这时农民不但可以自由地支配自己的劳动时间，而且可以根据市场的需要来自行安排农作物的生产。由于农民必须用出售农产品所取得的货币向封建地主缴纳地租，所以农民的个体经济便突破了自然经济的框框，卷入了商品市场，从而带有部分商品经济的性质。货币地租代替实物地租使农民对地主之间的关系发生了相应的变化，主要是农民对地主的人身依附关系受到削弱，从而逐渐变成了一种契约关系。