牛刀“以租代售”论根本行不通——牛刀批判之二

黑居易：牛刀“以租代售”论根本行不通——牛刀批判之二

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 近日，牛刀撰博文《以租代售或许能打破楼市僵局》，提出可以通过以租代售的方式来激活萎靡不振的房产市场。黑居易丝毫不怀疑牛刀关注民生、为民请命的真诚与决心，但是“以租代售”论实在是太异想天开了，在现实中根本行不通。

牛刀说：“在这种心态下，楼市的僵局还将维持很长一段时间。地方政府是可以为打破这种僵局，做一些力所能及的事情，比方说，以租代售。如果地方政府制定一个完整的以租代售的政策，鼓励开发商改售为租，鼓励年轻的白领租房结婚，把一个几近呆滞的市场，采取一个变通的办法，使其活跃起来。我想，是能够受到市场的欢迎。

用这种以租代售的形式，可以销蚀买家对后市的迷茫心理，打破短期内楼市的僵局，缓解社会矛盾。看上去，只是住房租赁体制的变革，其实，符合中国房地产发展的大趋势，在政府社会保障住房未能完全解决民生用房的前提下，用以租代售的形式，不失为一个好办法，相信能得到市场的认可和欢迎。

在这次中国楼市危机中，由于中央担心顾此失彼影响稳定的右倾思维及左右摇摆不定的宏观政策作祟，房产商仍然在做白日梦，待售商品房不断积压（不肯降价的缘故），闲置商品房不断增多（闲置税迟迟不出台，导致炒房者在降价潮中仍抱有好的预期继续死扛，不敢抛售），商品房存量日益剧增，商品房成交量却日益萎缩，才形成了目前的僵局。据说，深圳目前商品房存量为6万多套，是往年正常水平的3倍；而作为二线城市的领头羊，武汉商品房存量已破13万套，欲与首都试比高。其他的城市也无须多提。

在这种情况下，黑居易一向认为最好的办法就是两个：一是待售新房和二手房价格直接猛降、大降、速降；二是尽快征收闲置闲置率，迫使投资客（特别是以杭州市委书记为首的贪官群体）的二手房吐出来，一则平抑房价，二则提高土地与房子的使用率。至于社会保障住房是遥不可及的梦想，征收物业税也是水月镜花，毕竟远水解不了近渴。除此之外，楼市破冰并无他途。

当此时，牛刀毅然提出了“以租代售”论，着实让人吃了一惊。他很相信这是一个好办法，相信市场会信任并接受。牛刀应该是个明白人，可是最近感到有点恍惚，有点天真，时而新锐，时而保守，时而发人深省，时而呓呓梦语，让人有点琢磨不透。（注：近日，时寒冰公开表态支持中央政府2万亿铁路建设，并认为这表明了中央放弃了救楼市。牛、时二人近日的反常，实在让人捉摸不透。难道东厂逼近，言不由衷？）

闲话休提，言归正传。牛刀只是提了一个良好愿望，但对如何操作语焉不详。其实，房屋租赁市场大抵分为两类，一是私房市场，即私人（房屋出租户）自建的民宅，专供人们租住，比如武汉的城中村就是如此；二是商品房市场，在房价飞涨时期，投资客购置多套商品房，短期内快速转手获得利润（房屋的预期的货币价值）。我们常说的房屋租赁市场其实是指第一类房子，因为这类房子，价格便宜，地段较好（一般处于闹市区，靠近大学或重要商场等），占据了绝大部分市场。第二类房子，价格昂贵，地段或好或坏，参差不一。（一般地，如果地段真的那么好，房主即便是为了投资也不会把自己赶到郊区，把市区的房子出租给别人住，所以还是半市区、郊区地段居多）。我理解牛刀所说的“以租代售”目标市场应该是指第二类房子。但是这样的幻想是完全不切实际的。

首先，存量商品房用于租赁缺乏广阔的市场基础。在绝大部分城市居民被关在门外，绝大部分农民工被圈养于拥挤工棚的情况下，睡马路、睡火车站或者路有冻死骨的现象并没有爆发式增长。换言之，尽管老百姓对高房价怨声载道，即便商品房市场如此萎靡，但是大家还是有遮风挡雨的草窝可以落脚，即私人自建专供出租占主导的租赁市场已经承担了安顿中低收入群体的义务。

其次，由于出租价格的不满意，二手房的投资客从心底并不认同“以租代售”。当前房价已进入下行通道，人们买涨不买跌的心理，在新房价格持续下跌的情况下，二手房价格依然坚挺，因为许多07年上场的投资客高位买楼市，收益还没实现，并不甘心抛售，宁可闲置。因此，二手房价格更固执，更不易拉动销售。如此来看，二手房出售似乎是一条不错的选择。但是，在大环境下，二手商品房出租收益会随之贬值，出租价格高了，人们不买帐；出租价格低了，投资客还是不甘心。

比方说，据我了解，武汉市街道口地区的房屋出租两室一厅价格为500-650元/月，但是同比二手商品房的出租价为2000元/月。两相比照，在经济危机阴影、失业风险加剧的情况下，普通居民都不敢买房了，难道还敢租那么贵的华而不实的二手商品房吗？索性不如将就一下租便宜的房子，多存点钱，保障好生活质量吧。如此来看，其实无论对于租客还是房主来说，都同样面临经济压力（前者是失业危险，后者是房产持续缩水，房租日益减少，投资日益贬值），出租并不是满意的选择。饶来饶去，二手商品房其实只有一条路，即长痛不如短痛，早点脱手，免受房产日益缩水的慢性痛苦。

最后，中央、地方、房产商的利益格局仍在分割，并不明确，导致三方观望情绪依旧，也从内心不接受甚至反对“以租代售”论，牛刀只可能是一相情愿的死谏。自从，中央默许了地方政府的救楼市救房价后，各地方政府其实是花了一定血本和力气的，即财税支持。有专家说，财税支持，已经在客观上迫使房价骤降了10%-15%了。但是，三方的目的都没达成，中央的救市愿望破灭，更不知所措，更加迷茫；地方政府赔了夫人又折兵，心里正窝着火；房产商脸似猪肝，憋得要死，就是放不了血，其实比大哥大还难受。其实不少房产商是想通过降价来救活市场的，但是前两者不允许。财税优惠试水失败，更加导致三方不敢轻举妄动。由于前面所述的原因，“以租代售”对于三方而言可谓百无一利：如果没有市场基础，起不到作用，白忙活；如果起到了作用，导致房价大跌，三方绝对不允许。因此，搁置不提，冷淡处理，是三方媾和的基本态度。

总而言之，牛刀的“以租代售”论本意是讨好，即借此途径来平衡买房者和卖房者的利益，结果必然会变成猪八戒照镜子——里外不是人。

2008.11.8 晚