政府出台救市政策的真实原因

个人推测---政府出台救市政策的真实原因
有人说涨，有人说跌，那我先就自己的观点定个调吧----看跌！！
说说原因，构成房价的主要成本是“地价+建筑材料+人工”。下面，来一一做个分析。
具体的请看我另一篇《关于房价，用数据做分析》
http://cache.tianya.cn/publicforum/content/house/1/123633.shtml
一、地价，经过2006、2007年的疯狂竞拍，各个城市的地价，不断攀升，接二连三的出现新的地王。但今年呢？去年天价拍的地，不断退地，新推出的地，接二连三的留拍，再也没有所谓的地王出现了。这说明什么？只说明一个问题，开发商拿地的成本降低了。
二、建筑材料，大家都知道，建楼用到的主要材料是钢筋和水泥，那么看看现在钢筋和水泥的价格是多少呢？
螺纹钢：
2008-9-4 郑州 螺纹钢 5070 元/吨
2008-10-31 郑州 螺纹钢 3600元/吨
仅仅2个月的时间价格跌幅达到29%之巨！

水泥：
日期           开盘价 最高价 最低价 收盘价  成交量    已调整收盘价*
08年7月28日  45.00   48.30  45.00   47.30   4,416,900   47.3

08年10月31日 23.75   25.20   22.50   23.85  6,937,700   23.85
同样，3个月跌幅达到47%！！！

三、人工：应该算是相对较稳定吧，就算有变动， 也不会变化太大。
这样可以得出一个关于开发成本的结论----开发成本降低了。

那么当自身情况好的KFS商，资金充足的KFS，或者前期已经回笼过一部分资金的KFS，再或者，以前做别的行业的，看好后市发展的别的企业家们，新拿到地，再进行建房开发销售时，那时的成本跟06年的成本和07年的成本，是不可同日而语的。首先这些人在开发成本上就占据了一大优势，如果说今年明明卖不动，KFS还死扛不降价，也许是真的限于开发成本，大家都站在一个起跑线，那么明年呢？当开发成本出现优势的时候，眼下的这批KFS还拿什么和人家竞争？你买5000元/平方，才有500元的利润时，新进来的人，可能买4000元/平方，就有500元的利润了，做企业，目的只有一个就是赢利，有钱赚，为什么陪着你一起硬扛？试问一下，你还能卖什么？更重要的是，06、07年的楼盘，你能扛到09年吗？

再来说一下政府救市的目的吧。
有了上边的铺垫，下边的就好讲了。
KFS商的资金来源无非由三块构成吧，“银行抵押贷款+房屋预售金+自有资金”也许有个别的KFS的资金组合不是这三种，但我想应该属于极少数。我们只分析具有普遍意义的事情。
不管KFS的资金如何运作，我相信，只有把房子卖出去了，钱才能回来，贷银行的钱才能还得上，但眼前的情况是什么呢？成交量持继低迷，这样银行的抵押贷款就还不上去，全国具体有多少抵押贷款我说不清，但我想应该至少会是以千亿、万亿元为单位吧。
好，接着思路往下想，银行的钱是从哪来的呢？就是社会上的小老百姓的存款，老百姓把钱借贷给银行，拿银行的利息，银行从社会融了资以后，再以抵押贷款的形式放贷给KFS，KFS房子卖不出去，还不上银行的贷款，按法律银行就要行使抵押权，也就是说，卖不出去的房子统统归银行了。银行拿着房子就必须要想办法变现，要不然，银行就会出现成堆的呆坏帐，老百姓取不出钱来，那银行如何变现呢？当然还是卖，但做为一个商业银行，没有销售渠道，没有销售人员，没有销售经验，没有销售资质，没有售后服务机构，叫它如何卖？
恐怕只有有委托拍卖行或委托专业的销售公司变现，这样一来，这一批高价房的风险就转移给了银行。
至于KFS，做为一个股份有限公司或有限公司，股东承担的是有限责任，公司至多宣布破产，公司财产用来偿还债务，至于个人资产，是涉及不到的，除非债权人能证明法人资产和股东资产混同，才可追究股东个人责任，也就是公司法上所谓的“揭开法人的面纱”。而在这过程中，最亏的则是银行。

正是因为政府看到了上边讲的这些情况，一定要赶在2年之内，把眼下这批高价房尽早的销售出去，而接手的个人买房者，做为个人承担的是无限责任，也就是说，到期停止还贷款的话，银行可以上诉至法院，冻结你个人帐号，只要发现你个人帐上有钱，随时可以划走，直至你个人死亡，就算你死了，只要有继承人继承了你的财产，那么同时也继承了你的债务，还是要还的，直到还完为止。而且，在国内债务、税款没有清结之前，你连出国都走不了的。

相比较而言，后者的风险明显低于前者，所以，在我看来，政府当然会尽所有可能的把风险转移，出台政策，促使个人尽可能的接盘。

不过，法治化的国家，奉行意思自治，你愿卖，我原买，政府总不至于动用行政手段，让群众买房吧，呵呵。