十大理由今明两年房地产市场将进入“严冬”

陈朝文

　　我不是什么“师”，什么“家”，就一个民间业余研究社会主义制度理论的退休职工。三十六年前我预判，“一胎化”是短命的政策，现在证明，预判是正确的。今天对房地产市场做出这样的预测，两年后，如果我预测错了，人们怎么打、罚我，都认。

　　一、市场价格运行的基本规律

　　古今中外的市场，商品价格都是涨跌涨跌地向前运行，从来没有只涨不跌的商品，也没有只跌不涨的商品(除非此商品被人们淘汰，例如BB机)，没有价格长期不变，平行运行的一种商品。涨得越猛，跌得越深。这是不以谁的意志为转移的市场价格运行的基本规律，是人们理性判断市场变化的基本依据。

　　二、这期房地产市场疯狂十年以上的时间，差不多了

　　这期疯狂的房地产，是从2005年上涨开始的，到今年已经有12个年头了。一般商品，不会疯狂上涨、火热这样长的时间。例如农产品的水果、蔬菜，价格上扬，产量大量增加周期就是两三季，两三年的时间;猪肉价格上涨周期也就是三四年时间。因为建房造屋投入大，建设周期长，房子的价值量大，炒作空间大，市场疯狂的时间就比其它商品长。但疯狂十多年也差不多了，现在没有多少疯狂购买、炒作的力量。

　　三、市场商品疯狂过程也是一盛二衰三而竭

　　古人总结出战场上，“一鼓作气再而衰三而竭”的客观规律。市场上某种商品紧俏，价格暴涨，炒作也如此——一盛二衰三而竭：紧俏商品，价格上涨，有人趁机炒作，形成第一波暴涨行情;生产大量增加，价格调整，人们又大量买入，形成第二波暴涨行情;上涨到一定高度后，市场又调整价格，人们又积极买入，形成第三波反弹行情，但这波行情反弹的强度、高度，参与的人数远不如第二波行情。

　　这期房地产暴涨行情，从去年中开始的反弹，是第三波行情。

　　四、绝大多数城市居民都有1-2套甚至多套住房

　　主要来源：住房分配时代，单位千方百计给职工解决的住房;这二十多年城市大改造的动迁安置房;改善居住条件购买的住房;其它，如经济适用房、安居房等。证明：几亿农民工在城市打工，并没有住在露天坝，就是租的城市居民出租的房子来睡觉、吃饭。也就是说，现有城市住房，能安置6、7亿人的简单居住生活，有两三亿套。

　　也就是说，城市居民基本生活住房接近饱和，为居住而购房的愿意、动力不大。

　　五、炒房就能赚钱发大财的社会疯狂潮流不见了

　　4、5年前，社会绝大多数人认为，房价只会上涨，不会下跌，买房子肯定保值增值，没有风险，几乎到了全民议论房市，想房子的地步。现在，几乎没有人说，房价只会上涨不会下跌跌了;只有少数人惯性思维认为，国家频频利好房价还会上涨。

　　也就是说，为保值增值、发财而买房的动力几乎没有了。

　　六、天高的房价把95%以上的人排除在房地产市场以外

　　房地产大老板任志强说得很直白：他们是给富人建房子，不是给穷人修房子;穷人买不起房子是自己笨蛋，该背时。现在一二线城市房价，一万几万一平米，几百万上千万一套房子，靠卖力挣钱的人，绝对买不起。两百万的房款，按揭20年，月供一万左右，不是小老板以上的准富人、富人，月收入没有两万以上，是供不起的。

　　和股市同理：绝大多数股民都退出股市，股市就进入熊市。

　　七、百分之几的人不可能把房市维持住，更不可能再推高

　　95%以上排除在房地产市场以外，就只有百分之几的人才有资格买房炒房。

　　八、现在已经是“三而竭”之势

　　如此判断的根据：

　　1、投机炒房萎缩到只有百分之几的房地产市场。商品暴涨的主要动力也来自投机炒作，囤积居奇。房价疯狂上涨十多年的主要动力也是来自投机炒房。但现在，就只有几个大城市还在炒房。和几年前火爆的全国房地产市场相比，凄凄惨惨。

　　2、关注、参与房地产市场的人锐减。4、5前，全民关注、议论、买房、炒房;现在，就只有百分之几的人还在关注、买房、炒房。一个股票市场，只有几百个庄家，没有散户，绝对不行，更不能炒作起来。

　　3、频频利好，但90%以上的市场还是房价下跌，惨淡低迷;就是上涨的市场，除深圳有40%的涨幅外，其它就只有10%左右的涨幅。和几年前的成倍上涨，不能同日而语。

　　4、从正常炒房投资来说，就是几个大城市的房价上涨，几乎不能获利，只有亏损。和几年前买房就赚大钱相比，简直就是两重天。一旦房价下跌，惨不忍睹。

　　5、投资炒作的特高价商品房，谁来接盘?

　　6、有句话道出了目前中国一线楼市的实情，“房子是用来炒的，不是用来住的;商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”这是极不正常的房地产市场。

　　九、现在惨淡的镇、县、地房地产市场才是合理的

　　说这些房地产市场才是合理的理由：几乎没有炒房的买房;购房者基本是根据自己现在、今后的经济承受能力在考虑买不买房，买什么样的房;商品房就是人们生活使用的房子，房子是卖给需要住房的人，不再是拿来炒作的;房子不是银行买的。

　　十、胀库的商品房很难卖出去

　　在衙门里想来想去，把去库存的希望寄托在农民工身上：加快农民工市民化，形成房地产市场需求。这几乎就是把去库存寄托在菩萨上。年轻人不愿呆在农村，这些年累死累活挣了点钱的人，都在镇、县城、地区城市里，买了房;没有在城镇买房的年轻人很少了。农村人实诚，根据自己现在及今后的收入、生活安排来考虑买什么价位的房子。4000元左右价位的房子，他们勉强能接受，超过这个价位，他们看都不看。百万的房子，按揭20年，月供4000元，一般农民工是承受不起的。农民知道那点田地的重要，不会轻易丢掉的，城里挣不到钱了，种自己那点田地一家人还能生活下去。

　　人民日报都唉声叹气：这么多房子，究竟怎么卖?

　　2016/1/16