决定房地产泡沫破裂的根本原因不是银行信贷资金

房地产泡沫破裂的原因是房价与最终居住者年纯收入扣除食品支出后的余额比、房价与年房租比超过了最终居住者开始工作以后的预期寿命，三年期银行存款的年利率超过了年房租与房价格的比，也就是说最终居住者在有生之年无力买房，在有生之年无法通过房租将房价收回来，买房收房租不如把钱存在银行收利息。高房价缺乏长期存在的基础。

高房价缺乏长期存在的基础，短期为什么还能继续上涨？原因是中国贫富两级分化。富人购买多套住房拉动房价上涨，房地产商在高额利润的吸引下大量开发商品房，查看一下各地城市近几年竣工的商品住宅面积就会发现累积的商品住宅面积远远大于同期新增的常住人口合理需要的住房面积，说明有大量的空置房存在。在房价未来继续上涨的预期下，富人继续购买多套商品住房，空置房继续累计，房价继续上涨，房地产泡沫继续膨胀。但是，不断累积的商品住房只是停留在流通领域，并没有进入最终消费，因为最终居住者无力购买这些高价商品房。

空置房的累计造成了房地产供不应求的假象，导致房价上涨和供给继续增加，超过了最终居住者的实际需求和购买能力。空置房持有者对未来房价继续上涨预期发生改变，或者税收导致持有环节成本上升，空置房就会被抛向市场，原先的需求者转而成为供给者，规模庞大的累计起来的空置房集中被抛向市场将导致房地产泡沫破裂。

银行信贷资金在其中只起推波助澜作用，不是根本的决定力量，中国政府对银行业的严厉监管只起到降低房地产泡沫破裂以后对银行房地产抵押贷款的连带影响，对房地产泡沫是否破裂不具有决定作用。房地产泡沫破裂的原因是高房价缺乏长期存在的基础和空置房的累计造成了房地产供不应求的假象，导致房价上涨和供给继续增加，超过了最终居住者的实际需求和购买能力。