中国一二线城市房价近期为何快速上涨？

　　望长城内外

　　近期，中国一线城市和部分二线城市的房地产市场价格出现快速上涨。例如，上海新建商品住宅价格自2015年1月以来持续上涨，截至今年2月已连续14个月上涨，累计涨幅达16%。又如，深圳今年1月份的房价同比上涨50%，这是国家统计局有关房价统计的最高记录。再如，今年1月，南京新建商品住宅价格环比大涨2.5%，月涨幅赶超北京，仅次于深圳、上海，位列全国第三;同比上涨10.8%，仅次于深圳、上海和北京三大一线城市，位列全国第四。

　　中国一二线城市房价近期为何会快速上涨呢?有的说，这些城市近期房价快速上涨是两大原因所致：一是随着城市的快速发展，可供开发建设的土地已非常紧张，目前住宅用地已经在逐年减少，并且未来将长期持续、难以扭转，供少需多之下，房价自然上涨;二是目前货币超发，股市风险大，实体经济不景气，好的投资渠道很少，加之房贷利率持续降低，所以这些城市楼市的资金面非常充裕，因此房价较快上涨的局面短期内难以改变。就是说，这些城市房地产的供给少了和流入楼市的钱多了，是造成这些城市近期房价快速上涨的两大原因。

　　事情真是如此吗?非也。从媒体最近披露的一些情况看，这些城市近期房价之所以快速上涨，最主要的原因，是房地产开发商玩的新花招所致。

　　此事要从去年的“3·30”新政说起。为提振楼市信心,加速房地产去库存，去年3月30日，央行联合住建部等五部委发布楼市新政策，主要内容：一是调整公积金贷款首付比例，首套房首付最低降至20%，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付;二是把过去的“个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税”的规定，由“购买5年以上(含5年)”改为“购买2年以上(含2年)”。“3·30”新政出台后,全国楼市开始复苏。

　　今年2月17日，国家又下调了房地产交易的契税，并对个人出售“二手房”所征营业税加大了优惠，规定：个人转让已购买2年以上(含2年) 的住房，不论普通还是非普通住房，一律免征营业税。

　　去年“3·30” 新政和今年2月17日新的税收政策出台后,不仅鼓励了“刚需”和“改善”购房者，也吊起了投机炒房者的胃口。在此情况下，房地产开发商利用中央出台房地产宏观调控政策的机会，借题发挥，大做文章，想方设法抬高房价。他们的主要手段是：

　　一、制造房源“供不应求”的假象

　　为了抬高房价，房地产开发商想方设法制造房源“供不应求”的假象。

　　一是大力宣传“住宅用地越来越少，晚买不如早买”的观点。北上广深一线城市和部分二线城市，随着城市的快速发展，可供开发建设的土地正逐年减少。房地产开发商就通过多种手段大力宣传“今后住宅用地会越来越少，地价会越来越高，房价也会越来越贵，想买房的晚买不如早买。”

　　二是捂盘惜售。如上海某楼盘，销售人员向参观者介绍只剩下3套房源，而记者通过某监控数据看到，该楼盘还有100多套房源。

　　三是“少量多批”推盘。如某房地产开发企业在上海奉贤区建一楼盘，去年分两次申请预售证，第一次获得预售证的有420余套房源，先后分4次开盘;第二次获得预售证的289套房源，又分6次开盘。通过“少量多批”的推盘方式，营造房源“供不应求”的局面，以推高房价。

　　二、签订虚假合同，抬高房价

　　有关部门调查发现，有的房地产开发商相互串通，通过签订虚假的房地产销售合同的方式，抬高房价。如甲公司向乙公司购房，合同上的销售价是2亿元，实际上只付款1亿元。这一方面抬高了房价，另一方面，甲公司又可以名义上价值2亿元的房地产作抵押，骗取银行的贷款，对双方都有利。

　　三、鼓励炒房，推高房价

　　由于国家相继于去年3月30日和今年2月17日推出了鼓励社会购房的新政策，一些有钱人也动起了投机炒房赚钱的脑筋。于是，房地产开发商就与房地产中介机构和金融机构联合起来，采取多种手段，特别是通过花样繁多的楼市金融杠杆，鼓励投机炒房者购房，不断推高房价。

　　一是鼓励强占房源。对于能一次性付清房款的买家，房地产开发企业和房地产中介允许无限期延长房屋登记手续，给投机炒房者提供了“机会”。有的投机炒房者一次就买下几套住房，等房价大涨上去后再转手;有的甚至以自己未成年子女的名字买了新房，等孩子满18岁时再办房屋登记手续。

　　二是搞“首付贷”和“过桥贷”。“首付贷”就是购房者在首付资金不足时，房地产中介机构和金融机构向其提供补助资金拆借，期限一般3年左右，年利率大部分为7%到9%，贷款金额从几万元到几十万元不等。“过桥贷”则是为购买“改善”住房者“先买新，再卖旧” 提供“过桥”资金。按照正常的流程，购买“改善”住房者必须将现有的小房子挂牌出售，才能再购买一套“改善”的住房。随着房价不断上涨，有的人觉得“先买新，再卖旧”更合算。于是，有的房地产中介机构和金融机构就纷纷提供“过桥”资金，这就是“过桥贷”。

　　三是用消费贷款充当购房贷款。有的投机炒房者无法向银行借到贷款购房，就用购车等名义向银行借消费贷款用于购房。一些银行为了做大业务量，也睁一只眼闭一只眼。

　　在房价问题上，房地产开发商与房地产中介机构、商业银行和地方政府是天然盟友。因为房子卖得多、卖得贵对大家都有好处：房地产开发商可以多赚钱;“水涨船高”，房地产中介机构也可以多得好处;商业银行可以多贷款，业务量做大了，银行工作人员的收入也增加了。至于地方政府，则是一举多得：房子卖得多、卖得贵，一是增加了GDP;二是增加了税收;三是房地产开发商赚了钱，会继续投资开发房地产，地方政府卖土地的收入也增加了;四是房地产业的繁荣还会带动相关产业，拉动地方经济发展;五是地方经济发展了，也有利于社会稳定。这样，地方的“父母官”就更好当了。地方政府怎能不高兴，又何乐不为呢?

　　大量事实说明，近期中国一线城市和部分二线城市的房地产市场价格之所以快速上涨，最主要的原因是房地产开发商的黑手所为，而房地产中介机构、商业银行和一些地方政府则为房价快速上涨起到了推波助澜的作用。