郭建波：政府为什么不能对高房价袖手旁观

我们应该对潘石屹给予宽容

 
2007-02-26　16:16:01
 
大中小
   最近,不少评论家包括民众和把潘石屹捧红的媒体对中国地产的房价波动归咎于潘先生这样的地产商人的忽悠。我认为，这是很荒唐的结论，也是一种不负责任的言语。
 
   因为，潘只是个按章纳税、遵纪守法的商人。我们没有理由对他抱有非理性的要求，让卖房的人说房价不大涨只是小涨。他说了也是帮媒体说帮正在卖房的大佬任志强说，因为他应该现在是既无房卖也无地建的人。
 
  我们应该敬佩潘先生的为人，人在商界，心在江湖，及时保护朋友，为同行陷身，对官员学者大胆挑战其无知。他比那些偷偷“低调”赚黑钱的少数温州、潮州地产商好，至少，潘先生是社会人，不是完全的经济动物。
 
  中国地产市场的最近三年波动有很多历史、政治和经济的原因导致，肯定不是地产开发商拉动的。所以，我们要多给国家献计献策，从中国的制度文明和国家政策上积极探讨矛盾的主要问题和主要矛盾。少进行人身攻击，少忽悠不该忽悠的人。
 
  年也过了，我想潘先生也要好好休息，我们对他多一点宽容吧。
 
  毕竟，是媒体在忽悠房价忽悠潘先生。

 
中国第二次地产泡沫危害更大
 
2007-02-28　08:45:19
 
大中小

　　在９０年代初以前来特区的人，应该不会忘记中国房地产在８０年代末到９３年下半年的南中国部分沿海城市的地产泡沫潮。
 
　　那时候，随着深圳在１９８７年率先拍卖了第一块国有土地使用权后，几乎全国的单位和银行的“游资”，来到深圳、海南、惠洲（主要是淡水）、北海等抄地和炒房和做房地产开发商。以至于到今天，尽管政府用了很多代价和政策，我们还能在海口和淡水、北海的城市中心看到哪个时代遗留下来的“烂尾”楼，我时常想那些现在养猪和被流浪丐帮占据的“楼房”应该保留一部分作为中国改革开放的博物馆和中国第一次地产泡沫的教材。
 
　　那时侯，深圳天安大厦的一个认购条可以倒卖２万块，那时候北海的地象荷兰１８世纪的郁金香，转手就翻翻，那时候海口的楼花在半年时间里迅速从每平方米１０００多元推高至８０００元，那时侯，谈水炒地皮的契约是在一个夜总会里用火材盒下的，那时侯银行的流动资金贷款几乎不加遮掩地那去炒地炒房。
 
　　如果不是９３年国家及时采取金融紧缩和调控政策，第一次地产泡沫一定会向纵深发展殃及全国。那时候，中央政府是强势的，地方政府是听话的，银行家是怕死的，所以，中国第一次地产泡沫很快被压了下去。全国的很多“中房公司”、“办事处”纷纷撤离战场，带走了火材盒和自己的好处费，留下了银行的不良贷款和工地。
 
　时间进入了２１世纪，地产商度过了七八年的艰难岁月后终于迎来繁荣年代，中国土地和房地产市场的全面开放，中央在９８年房改政策出台后，错误地取消住房计划政策和保障政策，中央在政府工作报告里把住房产业定位中国经济的支柱产业，股市进入黑幕暴光后的惨烈的熊市，国民可支配收入的不断增长，消费品市场的饱和，一部分先富起来的人对居住条件升级的需求，地方权利和发展冲动的膨胀，银行对优质市场竞争发展的需要，等等，导致了中国地产市场的黄金年代的到来。
 
　一个由地方政府控制土地市场、由地产开发商培育房地产市场的中国地产市场很快用五年改变了中国。
　　
　　房地产出现明显的投机、暴利和泡沫，中国主要城市的楼价在六年中涨幅高达三到五倍。这在世界地产市场的波动中是罕见的。
 
　　房地产在拉动关联产业、保障经济增速、短时间改变地方财政能力、改善富裕阶层的居住条件的积极意义的同时，已经绑架了中国经济，特别是中国国有商业银行。地方政府、房地产商、媒体等地产泡沫的主要受益者通过其制定政策、占据媒体话语权和囤积房地煽动“地荒”等手段，不断推高房价，把更多的投资人带进了地产泡沫的旋涡。已经发展到刚工作一年的年轻人参与炒房，向父母借钱买房，洗脚房的师傅也参与炒房的荒唐畸形的市场。
 
　　中国地产市场的泡沫是典型的不用争议的事实。一方面，多数城市人口成为沉重的房奴，节衣缩食，还有更多的底收入人口被迫向富人租住房屋，一方面，房价高企不下，新增住房市场一半以上成为投机和投资品。政府在住房问题上的不作为和对住房政策及工具的不懂装懂，使得长达三年的地产调控，变成房价的助推器。
 
　　我们已经到了正视地产炮沫的时候了。中国主要城市的地产炮沫正在破坏社会正义和公平、正在颠覆地方政府、正在剥夺中国改革三十年的成果、正在削弱中国经济的国际竞争力。
 
　　两害相权取其轻。如果在人民币汇改和流动性过剩的发展背景下，地产和股市的泡沫都不可避免的话，我们当然宁要股市泡沫不要地产泡沫。因为后者是致命的。
 
　　

 
 
潘石屹是在探求真理还是在捣糨糊
 
2007-03-01　16:33:22
 
大中小

   哪怕是在过年期间，潘先生都没停止他做秀的癖好。他似乎在永不停息地在探求真理。好在，最近央行周小川行长公开表态欢迎民众参与楼市泡沫的大讨论，胡总书记也表示要关注网上的民意。否则，我们就只能听潘先生象牧师一样讲他一个人的圣经了。
 
   潘先生为房地产不良媒体打了几年的工，所以，媒体应该把地产界的章子诒和地产博客头条给你，可是，潘先生应该珍惜这样的机会，去探求真理，不应该去捣糨糊，甚至散布谎言。
 
   潘先生从一个国家干部、地产经纪，再到一个小有成就的开发商，应该去感激党和国家的改革开放的政策，也不应该把地产媒体的赞赏太当回事，更不应该利用点击率胡言乱语和散布谎言。
 
   潘先生的文章本人只看过一些标题和明显撒谎的东西。
 
   如：在前年说，中国住房产业要坚持市场化的方向。事实是，没有一个国家尤其是土地资源匮乏的国家主要依靠市场去解决国民住房问题，住房是公共产品和准公共产品，必须由政府加以干预。
   潘还说过，世界上没有一个国家不允许楼花预售，事实上是，多数国家严控房屋预售，有些国家还不允许毛坯或清水房出售。
 
   潘还多次说过，供不应求导致中国房价会不断上涨，事实是中央和地方政府缺位和对地产商大量违归的包庇以及对房地产信息披露的失控导致房价上涨。一国的住房价格和涨落是由政府决定的，不是由潘的伪市场理论决定的。
 
   潘说得太多了，原谅我不能一一翻阅。但是，一定还有更多的谎言。
 
   我们欢迎潘先生去多探讨真理和致富秘诀，但是，不欢迎潘先生撒谎和捣糨糊。
 

政府为什么不能对高房价袖手旁观
 
2007-03-05　12:04:41
 

大中小

　　住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，原因是住宅的价格上涨太快 ,很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。住房市场之所以出现上述情景，原因之一在于我国的住宅政策出现了一定的偏差。国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。
　　住房是准公共产品， 经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。

　　住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。

　　住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上有所作为。

　　政府出手掣肘何在

　　政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置。政府的职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是现实社会公平。政府要制定适宜的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现社会的稳定和经济的持续发展。政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能的，也存在一定的局限性。

　　政府干预住房市场受政府财政能力、本国经济发展水平的限制。即使是原来以福利先进国著称的瑞典、荷兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多国家干预住房市场的经验、教训值得我们认真探讨，然而更为重要的是我国政府应该根据国情制定出合理的住房政策目标。政府干预住房市场的目标确定之后，还应该慎重地选择有效的政策工具。由于住房市场的地域性强，因此各地区、各级政府还应该针对本地区的具体情况制定出适宜的、地区性的住房政策、法规。

　　政府决策的实施结果往往有一定的不确定性。这是政策调节的时滞性带来的结果。

　　政府对市场的干预会影响市场机制的运行。许多经济学家都曾指出，政府干预经济的各种方式都会产生代价。所以政府对住房市场的干预应该采取十分慎重的态度，政府行为的效果应纳入成本——收益的框架内进行分析，只有当干预获得的收益大于成本时才能干预。

　　总之，政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。并且，政府对住房市场的干预应该是系统的，既要有短期的规划，也要有适合中、长期发展的政策和法律体系。

　　现阶段我国住房市场需要政府干预吗？

　　现阶段我国房地产市场究竟处于什么状态，是否需要政府的经济干预？

　　2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市出现销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平，这些城市的房地产业的高速增长难以持续，需要政府积极的干预。

　　对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其他消费支出。

　　有关资料显示， 2000-2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%。而住宅销售的增长却超过30%，增速最低的2002年也达到23.1%。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16.7%，已经超过1999年美国的水平。假设城市居民的可支配收入以10%的速度增长，住宅销售以30%的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到27.6%，该比重比目前高近一倍。

　　2004年，部分城市的房价收入比超过了15倍，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长 。在这些城市的住房市场，已经形成了一个 典型的二元结构： 一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，只是具有投资购房的需求。 这样的二元结构市场是一个极度危险的 。

　　之所以出现上述现象，除了房地产市场自身的波动因素外，很重要的原因是现阶段我国的住房市场处于特殊的时期。主要表现在两个方面：首先，加速的城市的城市化进程。这是人类历史上最大规模的人口城市化事件。 2004年中国城市人口为5.23亿，人口城市化率达到40.53%，城市化比例每年增加1个百分点，城市人口每年增加一千多万。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。其次是住房政策改革导致住房需求的集中释放。1998年以后，我国新的住房政策开始实施，政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。

　　城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必然使住房市场出现“超常规”的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市场。

　　干预住房市场该如何出手

　　根据房地产经济的特征和国际经验，结合我国相关法律、法规和政策措施，笔者认为可以采取制订市场发展规划、加大住房供应力度、压缩非理性需求、规范市场行为等措施。政策的侧重点是加大力度保障城市低收入群体的住房需求，具体可选择的措施，可以有以下这些：

　　对房地产转让征收高比例的所得税；严格控制拆迁规模，可拆可不拆的，不拆，防止因大规模、无计划的拆迁引起短时期内市场对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨；界定经济适用房供给对象，制订经济适用房建造长中短期规划，列出完成经济适用房建造时间表，并向全社会通报；严格界定土地出让金的使用去向，专款专用，一半以上的土地出让金应该用于经济适用房、廉租房的建造。加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府的开支应该对外公布；严格控制经济适用房、廉租房的面积，充分考虑购房者、承租者经济承受能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制订住房使用标准；建设和完善房地产市场的信息系统，提高房地产市场的信息透明度。提高信息的透明度可以有效防止房地产市场的人为操纵。目前，建设部已经关注这个问题，但力度还很不够，应该参考股票市场信息披露制度建设的经验；进一步落实 “最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费，两年以上闲置的土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利行为；对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，收取资源超占费。

 政府为什么不能对高房价袖手旁观

2007-03-05　12:04:41 

　　住房问题已经成为当前中国城市居民最关心的问题，原因是住宅的价格上涨太快 ,很多城市已经出现这样的情景：一边是大量的老百姓买不起房，一边是住房市场供不应求，价格不断上涨。住房市场之所以出现上述情景，原因之一在于我国的住宅政策出现了一定的偏差。国际经验表明，住房是特殊商品，政府必须积极干预住房市场。
　　住房是准公共产品， 经济学理论告诉我们，市场竞争可以提高经济效率，但市场机制不能解决外部性、垄断、公共物品和收入分配提供等问题。住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有准公共物品的属性。

　　住房是不动产，它不可能象电子产品一样可以按照同样的标准无限制地复制，这使得住房市场不可能是完全竞争的市场；另外，住房不仅是消费品，而且可以成为投资品，因此，住房市场不存在均衡点，该市场没有均衡价格，这是房地产市场经常产生泡沫的原因所在。

　　住房商品和住房市场的特殊性，决定了政府应该在住房市场上有所作为。

政府出手掣肘何在

　　政府干预住房市场的出发点有两个：第一个是优化社会资源的配置。政府的职责是弥补市场不足、纠正市场失灵；第二个是现实社会公平。政府要制定适宜的住房政策，以便资助社会上收入较低的人群，使他们能够安居乐业，从而实现社会的稳定和经济的持续发展。政府对住房市场的干预是市场发展的必要条件。但是政府干预并不是万能的，也存在一定的局限性。

　　政府干预住房市场受政府财政能力、本国经济发展水平的限制。即使是原来以福利先进国著称的瑞典、荷兰等国，近年来都对原有住房政策作了新的调整，减少了政府支出。世界上许多国家干预住房市场的经验、教训值得我们认真探讨，然而更为重要的是我国政府应该根据国情制定出合理的住房政策目标。政府干预住房市场的目标确定之后，还应该慎重地选择有效的政策工具。由于住房市场的地域性强，因此各地区、各级政府还应该针对本地区的具体情况制定出适宜的、地区性的住房政策、法规。

　　政府决策的实施结果往往有一定的不确定性。这是政策调节的时滞性带来的结果。

　　政府对市场的干预会影响市场机制的运行。许多经济学家都曾指出，政府干预经济的各种方式都会产生代价。所以政府对住房市场的干预应该采取十分慎重的态度，政府行为的效果应纳入成本——收益的框架内进行分析，只有当干预获得的收益大于成本时才能干预。

　　总之，政府有效干预住房市场的前提应该是顺应市场经济运行的规律，在市场可以发挥功效、可以自发调节的地方，应该放开手，给企业以自由竞争的机会；在市场不能有效配置资源的情况下，应该积极介入。并且，政府对住房市场的干预应该是系统的，既要有短期的规划，也要有适合中、长期发展的政策和法律体系。

　　现阶段我国住房市场需要政府干预吗？

　　现阶段我国房地产市场究竟处于什么状态，是否需要政府的经济干预？

　　2001年以来，我国的房地产行业连续四年出现高速增长的势头，不仅房地产投资大幅度增长，而且销售形势也非常喜人，在价格不断攀升的同时，很多城市出现销售面积大于竣工面积，空置率下降。但部分城市（主要包括上海、南京、杭州、温州、北京等）房地产市场的价格明显脱离了一般城市居民的收入水平，这些城市的房地产业的高速增长难以持续，需要政府积极的干预。

　　对于某一产业是否过热，既不能简单地以该产业的投资或销售指标来衡量，也不能用即期供给与需求间的缺口来衡量，甚至不能用产业效益来衡量，因为与一般商品不同，房地产销售往往结合了巨额信贷投入，当期销售与效益并不意味着最终效益实现，却可能转变为大量的银行呆账。因此，考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出挤占其他消费支出。

　　有关资料显示， 2000-2003年，城镇居民人均可支配收入的增长速度平均不到10%。而住宅销售的增长却超过30%，增速最低的2002年也达到23.1%。2003年，城镇居民可支配收入总数为42360亿元，住宅销售额占总收入的比重为16.7%，已经超过1999年美国的水平。假设城市居民的可支配收入以10%的速度增长，住宅销售以30%的速度增长，则到2006年，住宅销售总额占城市居民可支配收入的比重达到27.6%，该比重比目前高近一倍。

　　2004年，部分城市的房价收入比超过了15倍，超过1997年的香港，严重抑制了有效需求的持续增长 。在这些城市的住房市场，已经形成了一个 典型的二元结构： 一边是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另外一边是高收入群体，对于他们来说，只是具有投资购房的需求。 这样的二元结构市场是一个极度危险的 。

　　之所以出现上述现象，除了房地产市场自身的波动因素外，很重要的原因是现阶段我国的住房市场处于特殊的时期。主要表现在两个方面：首先，加速的城市的城市化进程。这是人类历史上最大规模的人口城市化事件。 2004年中国城市人口为5.23亿，人口城市化率达到40.53%，城市化比例每年增加1个百分点，城市人口每年增加一千多万。城市人口的急剧增长带来了巨大的住房需求。其次是住房政策改革导致住房需求的集中释放。1998年以后，我国新的住房政策开始实施，政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点，并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住宅产业的增长。

　　城市化和住房制度改革这两个因素的叠加必然使住房市场出现“超常规”的繁荣，如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲了国民经济的结构。政府应该采取更有效的手段调控房地产市场。

　　干预住房市场该如何出手

　　根据房地产经济的特征和国际经验，结合我国相关法律、法规和政策措施，笔者认为可以采取制订市场发展规划、加大住房供应力度、压缩非理性需求、规范市场行为等措施。政策的侧重点是加大力度保障城市低收入群体的住房需求，具体可选择的措施，可以有以下这些：

　　对房地产转让征收高比例的所得税；严格控制拆迁规模，可拆可不拆的，不拆，防止因大规模、无计划的拆迁引起短时期内市场对房屋的大量被动需求，促使房价暴涨；界定经济适用房供给对象，制订经济适用房建造长中短期规划，列出完成经济适用房建造时间表，并向全社会通报；严格界定土地出让金的使用去向，专款专用，一半以上的土地出让金应该用于经济适用房、廉租房的建造。加强地方人大、政协对政府预算开支的监督，政府的开支应该对外公布；严格控制经济适用房、廉租房的面积，充分考虑购房者、承租者经济承受能力，实施有梯度地使用住房原则，合理制订住房使用标准；建设和完善房地产市场的信息系统，提高房地产市场的信息透明度。提高信息的透明度可以有效防止房地产市场的人为操纵。目前，建设部已经关注这个问题，但力度还很不够，应该参考股票市场信息披露制度建设的经验；进一步落实 “最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费，两年以上闲置的土地无偿收回，打击不良奸商囤积土地谋取暴利行为；对超大面积住宅，实施类似于“计划生育”的政策，收取资源超占费。 
 

合作建房应成为我国住房政策改革的重点
 
2007-03-09　17:57:41

　　两会期间，中国的个人合作建房又一次成为民众、媒体的焦点问题。虽然，在很多国家和地区个人合作建房是一种常见的住房自有形式，但是，在我国，个人合作建房之路的坎坷是很自然的。
 
   中国自1998年推行全国性的住房私有化政策后，制定了以住房市场和产业作为经济增长的支柱产业，2000年后，全国陆续实施了土地出让“招拍挂”制度代替协议制度，土地价格和房价的逐年攀升，带来了城市经济的快速增长，政府实现了把住房产业作为经济增长的目标，但是，政府缺失了任何一个政府对住房政策方面所应该承担的基本职能：为国民提供适当住房。
 
   过度和过快的住房私有化正在给中国社会发展和经济发展产生巨大挑战。中国政府在巨大的利益集团的绑架和住房问题的民怨下必须有一个选择：维持地产市场的既得利益或重新制定和改革现有的住房政策。
 
   笔者认为，改变住房的市场垄断结构，加快政府供给、鼓励个人合作建房是解决中国目前住房问题激化和两极化的唯一选择。
   首先，对合作建房应该多研究相关的法律和行政框架，不应该视为洪水猛兽，既然发展商预售不是乱集资，个人合作建房乱集资的可能就更小，因为，个人集资行为的可约束性和透明性会更高。再深入一下，即便是有房者参与集资或去赚钱，也不是什么问题，因为，目前的私人地产开发商制度就是一种以赢利为目的行为，大城市的至少三分之一的增量房产被投资者和炒房者拥有，所以，对集资建房的非议是无任何逻辑和道理的。
  其次，集资建房在缓解短期住房结构矛盾上，是唯一的选择，因为，政府直接供给的财政负担和效率等方面看显然不如民间集资建房。
  再次，集资建房政策从中国国情看应该成为我国新的住房政策的立足点，中国的城市化和社会稳定正处于关键时期，政府的财政约束和城市化特点决定，中国不可能建立欧洲和新加坡、香港这样的理想的社会住房制度，但是，更不可能让开发商垄断的市场制度延续下去，以优惠地价和税收的为基础的广泛的个人集资建房制度是中国的唯一选择。
  最后，即便是从现有的土地出让制度和房地产金融制度考虑，合作建房不存在如何重大的法律问题。
 
  一个荒唐的住房政策的实践会祸国殃民。中国在住房问题上只有一个问题：政府到底需要一个什么样的住房政策？
 

高档豪华住宅应会率先开征物业税
 
2007-03-13　15:49:19  

一、物业税改革势在必行

　　“物业”一词来源于香港和东南亚，特别是东南亚地区，物业几乎等同于房产。其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其配套的设备、设施和场地等。物业是房地产(不动产)的别称。在各国税制实践中，不动产保有课税的具体称谓并不完全相同，主要称“财产税”或“地产税”，有的国家（如美国、加拿大、新加坡等）称之为财产税（property tax）；有的国家（如波兰、巴基斯坦、塞浦路斯等）称之为不动产税（real estate tax）；有的国家（如英国、新西兰、马来西亚、博茨瓦纳等）称之为地方财产税（local property tax）或差饷（rates）等等。目前，我国城镇对房产、地产征税办法不规范、不统一，现行房地产税收政策还存在许多问题：一是计税依据、税率设置不科学，从开发期间征纳的各种税费所占比重看，前期税费是最大的；二是房地产税费名目繁多，包括从前期获取土地产生的前期税费、报建税费、建设期产生的税费和销售期产生的税费等，不利于房地产市场健康发展；三是不同阶段和环节的税费负担不公平，房地产税制中诸如流通环节税费高、保有环节税费少、征税范围狭窄等；四是收入规模过小且占全部税收比重较低。

　　“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，已被明确写入党的十六届三中全会发布的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。”由此可见，对现行房地产有关税费的改革已经势在必行。

（一）   出于防范金融风险的考虑

　　我国现行的城市土地使用政策是土地“批租制”，根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而大部分税费，用地者需在取得土地使用权时一次性支付。尽管这种方式可以使政府在短时期内集中大笔建设资金，但是从长远看，这种地方政府 “一次性获得大笔的土地出让费用”，是用未来土地升值来支付现在的建设需求，是一种超前集中消费。由于是大进大出，一旦房地产市场发生逆转，政府资金链将产生断裂，持续发展将无法维系，整个经济都要出问题。

（二）   开征物业税是公平税负的需要

　　现代税收制度的精神是“多收益者多纳税”，按照过去土地批租的方式，对于物产增值部分的价值，没有税收调节机制，使政府无法对其进行调控，使财富流向物产保有者，物产升值越多的业主受到的保护越多，导致了炒楼盛行，贫富差距拉大。“物业税的开征，将有望改变原有的体制，将现行购房者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段统一收取，也就是说，把现在买房子前一次性缴纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。

　　物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税.基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,使物业税的总体规模与之保持基本相当。这就意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。

　　在改革房地产税制的时候,应该废除(合并)那种与房地产有关的现有税种, 以确保不重復征收，例如：哥伦比亚将4种房地产相关税种合并为一种，印度尼西亚将7种房地产相关税种合并为一种。

二、  与国际接轨，开征物业税大势所趋，越早开征越好

　　世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税（以加拿大为代表），以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税（以香港为代表），以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。近两年，全国大部分地区房价涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平与和谐。研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税，以调控房地产市场，稳定房价。

　　首先，来自国家税务总局的信息显示，房地产业是惟一一个连续3年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷税漏税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，部分地区约有90%的房地产企业存在涉税问题。

　　其次，房地产业持续高速增长，房价暴涨飙升，理论界、经济学者、国家高层和有关部门都寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。

　　第三，随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上，基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个选择。

　　第四，无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，都增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。

　　第五，改革房地产税制是我国加入WTO后的必然趋势。WTO的一个基本原则就是国民待遇原则。但由于目前我国房地产税制内外不统一，外资企业实际上享受了超国民待遇，导致内外资企业房地产税负不均，不利于本国企业的生存和发展。

　　第六，土地失控压力也催生了物业税的萌芽。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳。对于地方政府来讲，批地的收入是除国有资产外最大的一块“金矿”。在短期看来，地批得越快，地方经济就发展得越快。但这种急功近利的做法实际上是饮鸩止渴，其结果自然是土地失控、金融风险急剧攀升。

　　近年来，一些地方政府将土地作为最重要的投资，不断地扩大土地储备规模，已经造成了许许多多农民失去土地。据有关统计资料显示，在现行土地收益分配框架下，农民仅仅得到5%到10%的土地收益，村一级可以得到25%到30%，而各级政府则可以得到60%到70%的收益，近20年来全国农民最少丧失了3万亿元的土地增值收益。为此，现阶段只有通过征收物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行所必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求，“越早开征越好”。物业税最重要的是这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益，因为城市的土地价值会随城市发展而不断增长。三、物业税调节社会资源再分配，调控房地产市场

　　一般来说，税收的主要功能有两个，一是满足政府的财政需要；二是对经济及社会生活中的一些不合理的现象进行必要的调节。由于各个税种的特点所决定，有些税种以解决财政收入的需要为主要功能，如增值税等流转税类，而有些税种则以调节经济生活及社会现象为其主要功能，如所得类及财产类各税。对将要在我国开征的物业税，应该明确它所要发挥的功能。就目前的情况来看，我国房产类税收基本上都是地方税，在营业税、个人所得税等成为中央与地方共享税之后，房地产类的税收对地方政府来说，其财政收入作用越来越重要。

　　开征物业税有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场。在目前不规范的市场环境中，房地产的投机行为表现为两种现象。一种是在房地产开发环节，“炒地”现象极为严重，许多好地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中。另一种现象是被戏称为“中国人的第五大发明”的“炒楼”。近乎疯狂的“炒楼”行为导致这些城市房价飙升，增加了实际需求者的购房成本。无论是“炒地”还是“炒楼”，都掩盖了市场真实的需求，导致供求关系失衡，从而引发市场大起大落。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了“炒楼”者的囤积住房的成本，有利于打击“炒楼”者的“积极性”。

　　开征物业税有利于调节贫富差距。作为调节贫富差距的手段，物业税通过制定不同税率，对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税，对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策，可以有效维护社会稳定。

　　其现实必要性可以归纳为五个方面：

　　第一，调整富人和穷人在资源占有上的利益关系，维护社会公平。

　　第二，开征物业税，抑制过度享受性、奢侈性的住房消费，鼓励适度合理消费，促进节能省地型住宅和公共建筑的发展。

　　第三，可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。

　　第四，建立和完善针对实物资产持有环节的物业税，政府就可以通过物业税与利息税等财政手段、利率等货币手段的反向调整，实现对宏观经济运行状况的有效调节。

　　第五，让公共利益有更多机会分享土地增值的收益。

　　四、除了营业性的不动产外，高档豪华住宅（独立别墅）应首先开征物业税

　　物业税的开征虽然可以带来一系列良性影响，但是也伴随着一些可以预见的需要解决的难题。对于自住物业，有的是几十平方米的普通住宅，有的是几百平方米的高级别墅。普通住宅与高档豪宅的税率应有所区别，对于已经一次性缴纳土地出让金的业主、购买经济适用房的业主以及低收入者，应该有相应的变通政策。“居者有其屋”是不应该限制的，要限制的是对宝贵的土地资源的过度占用。对普通住宅和高档豪宅应征收不同税率的物业税，这不是“杀富”，不同税率所表达的将是社会“公平”的要求。

　　所以，除了营业性的不动产开征物业税外，首先被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，而且最好认定就是独立别墅。