牛刀：这一轮房价会成波浪式下调

牛刀：这一轮房价会成波浪式下调

这一轮高房价在中国城市居民强大的舆论压力下，终于低下了不可一世的头，正在接受历史的审判。从市场来看，尽管央行刚刚回收流动性，上调存款准备金率0.5，但是，北京、上海、深圳、广州等一二线情况基本相似，成交量大幅萎缩，深圳新房销售跌落至日均几十套，上海从日均1300套左右，跌落至600套左右，同2007年11月深圳中天置业破产倒闭前的状态相似，但是已经不可同日而语。

首先深圳中天置业的破产倒闭，发生在央行连续六次上调存款准备金率和五次加息之后，市场炒家开始退市，成交稀少，直接引发了中天置业资金链断裂，发生破产倒闭事件，继而房价开始大跌。而现在还只刚刚上调存款准备金率，刚刚走进回收流动性的通道，开发商、中介公司、楼市炒家资金链大多没有问题，提高这么一次存款准备金率对市场影响不大，所以，央行任重道远。

其次，经过2009年的疯狂炒作，开发商基本完成去库存化，没有多少积压的房子，一大批民营开发商实际上处在既没房子也没地的状态，只有上市公司和央企在疯狂拿地，所以，整个市场不缺流动性，开发商不缺钱，降价销售意愿还没体现出来，市场还没有从卖方市场转向买方市场。在深圳2007年房价下降前，新房存量为54000套，而现在深圳新房存量仅为33600套左右。从深圳情况来说，2至3万套新房存量为正常体量。上海、北京、广州等城市相类似。

第三，二套房贷首付四成的遏制投机效应已经大为减弱，远远没有2007年出台时对炒房客遏制的力量。2007年，信贷稍微严格，炒房客还没有多少人搞假按揭，因此，炒房客的投机效应遭到弱化。而现在，银行和炒房客已经结成同盟，假按揭四处都是，首付四成的执行好坏，值得质疑。所以，这一轮房价下调不会像2007年和2008年那样出现短时期内深幅下调的现象，甚至，不排除地方政府不顾一切烘托高房价。

从市场走势来看，央行加息后，房价将出现回调。在加息效应过后，在地方政府和开发商的合作下，房价下调的速度会很缓慢，尤其是在二三线城市，甚至发现下调后迅速止稳并上扬的市场状态。尽管如此，但是，市场投机的心里极度弱化，炒房客纷纷退场却是地方政府和开发商改变不了的市场状态，所有拼死维护高房价的城市，面临一个共同的结局，那就是没有成交，不排除某些城市发生零成交的可能。

这样房价还将继续下行，在投机客全面离场时，房价开始真正的暴跌。其实，投机客很清楚，别说房价下降，只要房价不涨了，就是他们离场的时机。只要房价不涨，做假按揭就有很大的风险，因此，只有加紧离场。还有一种状况促使炒楼客离场，那就是不排除个别炒房客资金链断裂而外逃或出事的状况。2007年，是中介公司资金链断裂，对现在的中介公司都是一个警醒，而炒房客外套的现象还没发生，他们群体还处在高度亢奋的状态，极容易发生问题，也符合市场的规律。

宏观来看，这一轮房价下降初期可能呈现波浪式下调，如果不能调到市场的价格预期时，有可能产生暴跌。从中国的楼市来讲，要想自行调到与经济增长和城市居民收入水平相均衡的状态，是非常困难的，因为相对房价来讲，城市居民收入水平太低了，经济增长太慢了。买卖双方如果高度抗衡，最后还是房价泡沫破灭。