如何治理房价高涨？

资产与消费品的不同属性　　

资产是用来牟利的，要求保值增值，而消费品则最好质优价廉。也即前者价值逐步增加，而后者价值逐步减少。

被资本绑架的房价　　

目前房子具有私有产权，可以自由转让，能够牟利，因此形成资产；另一方面，房子是人的基本生存条件，是必不可少的消费品。

由于房子的资产属性，加上土地的限量供应，银行储蓄、企业利润、过剩的资本蜂拥而入，房价飞涨如日中天不可阻挡，市民想改善住房，即使向银行借贷追逐房价，也难望其背。而这些凶猛的资本巨兽在低位吸足了楼盘后，随即引发恐慌性买楼狂潮，然后一甩走之，空留一片狼藉。就这样，在暴涨暴跌中完成了利润的增值，最后一棒的接房者成为牺牲品，只有泪眼汪汪地期盼泡沫重来。

这个牟利工具如此之好，引得地方政府、银行、开发商竞折腰，可以大量的消耗钢筋、水泥、机械、电力、人力，热火朝天的大工地，急剧增长的GDP，显而易见的政绩，可以大面积空置，可以推倒重来，可以强制征地，不管乌烟瘴气的环境，无奈的失地农民，近乎停滞的技术进步。

所谓的经济适用房、限价房、廉租房由于户籍，收入的多重审批限制而无法满足数量众多的打工者、大学生的切实需求，只能十几个人挤在一起，酿成合租大患。相反，富有的资本总有办法解决上面的审核，分配权成为稀缺的资源，结果是这些政策性住房下面停满了高级轿车，车主们转手买卖、出租获利。

楼市的出路　　

根本出路在于消除房子的资本属性，即大部分房子没有产权，也即85%的房子为公有住房，只能租住，不能买卖，产权为国家所有，这也就要求国家尽快进行租房大市场的建设，提高国民的租住比例。

针对目前的高房价现状，要防止房子成为牟利的工具。为此，将土地与房子分开核算，国家增收全额的土地增值税，以及房子转让所得税。同时，严格年限折旧与容积率的规定，避免开发商篡改获利。

比如，地方政府出让土地5000元每平米，开发商出售10000元每平米，市民购买后如自住，则可住满70年。假设居住一年后以12000元每平米转让，当年土地出让价格为6000元每平米，则需缴纳土地增值税(6000-5000)*69/70元每平米，房子所得税的计算为，[（12000-6000*69/70）-（10000-5000）*69/70]*25%。

地方政府全额征收土地增值税，一方面增加其收入，激励其改善基础设施与市容环境，其次，可以抑制投机资本炒作土地。如此，土地增值并不能给投机资本带来收益，地王也将日益稀少了。

增收房子转让所得税将有效打击楼市投机，防止房价暴涨暴跌。

同时清理过多过滥的房地产税收，推行单一的物业税，实行开发商房子质量终身负责制。

张二寅

2009-8-15