爱学记
楼市“价格战”或一触即发
受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中国楼市“价格战”或将一触即发。
笔者认为，在目前这种状况下，开发商越早降价促销越主动，否则，将会成为接最后一棒者。
在资金压力下，地产龙头也纷纷开始“以价换量”，对新开楼盘降价促销。多位专家认为，在调控依然从严从紧的预期下，开发商降价促销压力陡增，“价格战”很可能一触即发。
说起“价格战”，多少年来在许多领域和行业都曾经频频打响。家电“价格战”曾经硝烟弥漫；汽车“价格战”曾经烽烟四起；通讯以及服务行业“价格战”厮杀激烈；农产品（000061）“价格战”屡屡上演。从负面影响来看，“价格战”是恶性竞争的表现形式，如果发生倾销就涉嫌违法。但是，也必须看到，“价格战”是市场激烈竞争的结果，在“价格战”中最得益的是消费者，“价格战”真正能够促使企业、厂家提高产品质量、提高生产力、提高产品技术含量和劳动效率。中国家电业到今天如此成熟，与一个时期“价格战”带来的外部压力是分不开的。
而令人不可思议的是，唯独房地产市场多少年来从没有看到“价格战”。房价呈现单边上扬态势，住房市场一直是卖方市场，话语权被开发商牢牢把控。开发商获取暴利，普通购房人只能被任意宰割。可以说，从销售市场来看，开发商没有任何外部压力，能够彻底掌控和左右市场价格。这造成两个结果:一是畸高房价越来越高，城市市民苦不堪言；二是开发商萝卜快了不洗泥，房屋质量、物业管理、任意提高价格等一系列问题都暴露出来了。最终都是消费者买单。
从今年初开始，房地产调控开始发力，从目前情况看力度越来越大，没有丝毫松懈的迹象。住房信贷、税收政策在层层加码，信托房地产漏洞正在堵上，一线及省会城市限购政策不但没有放松苗头，而且二三线城市限购政策正在迅速扩大，保障性住房建设正在快马加鞭。多重调控压力下，苦苦支撑一年有余的开发商们已经到了极限。摆在面前的最为现实问题是，支撑房地产的巨大资金链条正在出现裂缝甚至将要断裂。笔者早就说过，唯一出路是尽快降价促销，回笼资金，才能把握主动。否则，可能出现资金链条断裂同时住房销售难的双重困境。
果然不出所料，受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中原行业监测数据显示，近日，万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销。中原地产认为，在这一轮房企的试探性降价见效之后，未来预计将有更多的楼盘低价推出。北京除中心城区的纯新盘定价相对坚挺外，位于昌平、房山等普通住宅项目的定价，一般比同地段在售项目每平方米的单价低两三千元。而需要密切注意的是，尽管如此，市场销售状况并不景气。未来降价促销压力大增，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。在调控持续重压下，楼市“价格战”很可能一触即发。
笔者认为，在目前这种状况下，开发商越早降价促销越主动，否则，将会成为接最后一棒者。不断有人问我，房价是否会降，现在是否应该买房。这是最难回答的问题。不过，从现在调控力度来看，只要持续下去，房价应该会下降。但是，最大的风险在于不确定性，这个不确定性主要来自调控政策是否会松懈和转向的风险。
无论怎样，随着促销力度加大，中国楼市“价格战”或将一触即发！
房企逼近支撑极限：“拐点论”卷土重来
日期：2011-08-30作者：admin点击：20转播到腾讯微博
核心提示：《21世纪经济报道》发表关于楼市拐点的文章，根据市场现状分析认为：房企逼近支撑极限，本轮拐点隐现。至于楼市的拐点这次是不是真的要来了？记者注意到，全国多个区域的代表性楼市出现突变预兆，惠州碧桂园·十里银滩大幅降价促销，北京大量开发商在售项目成交签约率低于30%，深圳、南京、重庆等地龙头企业加大优惠。值得注意的是，地方调控也在逐步加大筹码，如机构预计上海新出台的补税购房禁令最多致四成买家暂缓购房，这样的情况下半年或将愈演愈烈。随着下半年调控趋紧定调，“拐点论”卷土重来，这次似乎是真的。
从去年初至今接连不断、持续加码的房地产调控，众多房企至今已经苦苦支撑了一年半之久，“对大多数企业而言，已经临近他们坚持的极限了，一旦超越极限，也就是拐点来临之时。”上海某逾期交房楼盘的一位负责人士坦言。
住建部政策研究中心副主任秦虹近日在公开场合表示，下半年市场复杂，企业应该思考转型和升级，开发企业积极寻求转型应是当务之急。
市场持续降温
据了解，近期楼市热点降温最迅速的，当属高铁概念。据搜房网统计，7月23日温州动车事故发生后，昆山楼市成交量迅速出现10%左右下跌。此前昆山楼市曾连续两周成交量环比增10%以上。
在不少业内人士看来，如果说动车事故提前戳破楼市高铁热泡沫具有偶然性，但京沪高铁沿线城市持续两三年的高铁升温风险已然很大，也是不争的事实。近期京沪高铁沿线多个城市楼市开始降温，动车事故本身的影响只是表面因素，市场长期过热才是主要原因。
高铁外，还有更多楼市往日的风光不再。豪宅首当其冲。上海搜房网数据监控中心统计，尽管上周上海市顶级豪宅市场成交有所放量，但均价50000元/平以上的豪宅仅签约0.9万平，环比下跌了25.8%。上半年，上海豪宅行情惨淡，大量豪宅楼盘长期成交量低位徘徊，更有不少项目连续零成交，这种尴尬局面并无改善的迹象。
在北京，有统计显示，2011年的入市项目，中小房企和大型房企的签约率分别为28.5%和55.5%，截至7月31日，成交率低于30%的项目数为41个，其中中小房企占24个。截至目前，北京市中小房企积压库存量约为6.9万套，以每月可成交约2500套计，在不增加新入市项目的情况下，中小房企需要28个月才能完成现有库存的销售。
地方政府新近出台的调控新政继续影响着市场走向。21世纪不动产上海锐丰年家浜路店分行经理俞俊告诉记者，因板块内150万以下的低总价房源分布广泛，且周边生活配套亦较为齐全，外省市群体的购房行为较为集中，上门刚需购房者中近半为外省市人员。但自上周补税购房的禁令公布以后，该分行近期带看的客户有四成左右暂缓购房，其中受到禁令冲击短期无法购买的约占一成。
从目前的趋势看，下半年，随着限购的扩容和各地保障房的推进，区域楼市的质变临界点正在一点点迫近。
房企支撑极限逼近
拐点是否真实来临，关键因素之一在于企业是否还挺得住。
中房信的最新报告指出，4月份以来，陆续有开发商促销，但大多数开发商还在咬牙坚持，至7月，在新调控政策压力下，多家典型企业率先大幅度大面积降价，对当地市场起到了带动效应。从8月开始，这种调价的影响有可能进一步扩大，而万科、碧桂园、龙湖等企业的7月表现，有可能是打响房价下调的“发令枪”。
记者注意到，深圳、南京、重庆等地龙头企业正率先加大优惠。“这三个城市的龙头企业率先大范围调价，第一是跟城市背景有关，第二，跟企业的战略举措有较大关系。”中房信分析师指出，近期以万科、龙湖为首的多项目联动促销，对当地市场有风向标的作用。
新一轮降价促销的背后，支撑了一年半之久的房地产企业，面临的压力仍在进一步加重，丝毫未见减轻。这一点，在国际评级机构对中国房地产上市公司的评级和担忧中可见一斑。
8月1日，标准普尔评级服务宣布，将沿海家园的长期企业信用评级从“B”下调至“B-”，并将其大中华区信用评级从“cnB+下调至“cnB-”，企业信用评级的展望为负面。
标普预计，沿海家园的财务风险状况杠杆率较高，料未来两年的杠杆比率仍将处于高位。因沿海家园的主要项目集中在已实施限购政策的城市，如北京、上海和大连，预计未来一到两年其合约销售金额将下降。
这样的公司状况判断，在分析机构对中国房地产上市企业的最新评级中具有代表性，国际机构对中国房企的坚持极限表现出日趋加重的担忧。
根据央行公布的2011年上半年金融机构贷款投向统计报告，上半年房地产开发贷款新增2098亿元，同比少增2325亿元，同比剧减53%。而企业自筹资金16463亿元，同比增长32.7%。问题是，随着有关部门对房地产信托等融资渠道日渐收紧，下半年房企自筹资金的前景同样令人担忧。
“上海新盘数量锐减四成，8月楼市难有作为。”汉宇地产在其报告中分析，截止到目前，上海楼市住宅存量面积为766万平方米，并且市场供大于求状态始终未被打破，随着可售房源日益增多，将进一步加剧开发商资金链紧张的现状。
房企逼近支撑极限：本轮拐点隐现
变数太多 走为上策？
土地层面的拐点同样有所表现。国土资源部下属机构中国土地勘测规划院8月1日发布调查显示，各种调控措施的作用和影响力已在一线城市逐步显现，导致开发商的拿地热情和意愿有所降低。
土地市场的表现，直接暴露了众多房企的“去意”。
中国指数研究院的数据显示，2011年1—7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%（2010年全年增长31%）。7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。全国130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%。
“下半年政策面不确定因素仍在，抓紧机会快卖房应是不二选择。”中房信分析师杨晨青直言，如果站在开发商的角度来看，虽然当前身处一个调控政策的相对空档期，且从近期各重点城市的市场表现来看，成交量也已企稳回升，但对于未来市场的走势，不宜过于乐观，调控周期还远未走到尽头。在当前这样的时间点上，抓紧市场出现的阶段性机遇，加快销售回款，是最稳妥的选择。
中房信分析师薛建雄认为，部分房价上涨过快的二、三线城市，如果实施限购等严厉政策的话，对于开发企业的打击将是沉重的。届时，在一、二线城市成交量双双走低的销售压力下，开发商会加大新房供应，或将通过降价以求以价换量，隐藏的市场拐点也许会突然爆发。
【来源：地产中国网】
中国房地产泡沫趋于软着陆 房价再升高未破解
日期：2011-08-30作者：admin点击：17转播到腾讯微博
该是对中国房地产市场未来走势做一个相对明确判断的时候了。
从去年以来，笔者一直坚持一个判断——中国的房地产无疑已经处于最后泡沫阶段，并指出了未来市场的两种可能走势：一是大力铁腕调控，房价可能在下跌30%上下后趋于稳定，并触底缓慢攀升；二是，如果继续纵容泡沫，或者调控虎头蛇尾，房价将在继续暴涨30%后雪崩，届时将出现50%~70%幅度的大跌。
在今年4月的房地产调控开始之后，经过4个月的观察，现在可以认定此轮房地产调控确非走过场，堪称“大力铁腕调控”。在强势调控面前，高房价背后的房地产商阵营终于开始松动。作为其标志，一贯坚持房价高得有理的“强人”任志强，在8月两度回头规劝身后的房地产商。
任志强的最新态度意味着房地产商的妥协，而房地产商是中国各产业中最大的一个既得利益集团。那么，是什么力量令任志强们低头的呢？
在任志强两次规劝房地产商的几乎同时，作为中央此次房地产调控的主要执行者——国务院副总理李克强8天中两次强调：坚决抑制房地产投机炒作。
8月13日，李克强在北京考察工作时强调：继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。8月21日，他在江苏常州的一次会议上要求：继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，坚决抑制投机炒作行为。
8天之内，国务院副总理两度强调房地产调控、两度强调抑制投机炒作，这无疑是给房产商、投机者敲响的警钟，向外界释放出强烈信号：房地产调控政策不会松、不能松、不该松。这使7月份以来，房地产商、投机力量和某些地方政府，抱着侥幸心理，乃至造势游说试图使房地产调控“虎头蛇尾”的目的落空了。
中央政府的这次威慑不仅仅在口头上。针对房地产商推卸责任称政府土地供应少是高房价主要原因，国土资源部8月10日公布了1457宗土地闲置的黑名单，其潜台词是，如果房地产商不妥协，不排除收回这些地块的可能。同时，各商业银行首次断绝了第三套房贷款。
房地产商显然低估了此次调控的决心和意志——党的十八大将在两年后召开，在房地产这个最大的民生工程上，执政者不容有失。如果此轮调控虎头蛇尾，会让广大社会公众深深失望，社会矛盾将更加激化。
因此，这是背水一战。房地产税和房贷收紧打到了投机者的软肋；而收紧房地产商贷款，公布土地闲置让房地产商不寒而栗。银监会传出了针对房地产大跌50%的风险评估，更表明调控者已经摆出了一副破釜沉舟的态势。
这种情形下，房地产商只有两种选择，一是将高房价死扛到底，导致成交量大减，GDP增速大减，倒逼调控方让步，犹如2008年年底一样。但如果调控方不让步，就会变成资金的消耗战，如果房地产信贷收缩，闲置地块被罚，时间一长，必然有越来越多的房地产商资金链断裂，进而不得不大幅降价抛售，结果将是国内地产商的大规模破产。
另一种选择，适度降价，让利社会，使房地产交易重新活跃起来，房地产商可以通过销售“走量”来弥补单位利润降低的缺口。
既然中央政府摆出了破釜沉舟之势，那么，房地产商做出后一种选择显然是明智的。
然而，房地产市场调控仍不能说高枕无忧了。因为围绕高房价的博弈，一方是中央和社会大众，另一方不光有投机者、房产商，还有某些地方政府、商业银行。
逼迫房地产商和投机者让利，在短期内，将毫无疑问地逼迫出一手房和二手房的供给加大，对抑制房价将会产生短期作用。但仅有这种手段仍是不够的。
地方政府在房地产调控中的责任更大，即要提供大量价格更低的土地，并且要增加廉租房等社会保障房的建设，但是，有多少地方政府能够有效遏制自己的欲望，在土地财政收入锐减的情况下，拿出更多的财力来兴建廉租房呢？
另外一种情况是，假定房价的真实价格不变，如果货币增发了，货币的实际购买力贬值了，也即是实际通货膨胀较高，那么，其他因素不变，房价仍然会上涨。这是为什么本人反复提示：如果以黄金标价，2010年初的中国房价将是历史高点，但是假如以人民币标价，它或可能回调，但那不会是未来房价的顶点。
至于央行的货币发行，其最大的变数是热钱到底是流入还是流出。如果热钱大规模流出，则货币会严重紧缩，房价会大跌，届时，理智选择是会注入流动性，甚至不排除放松房地产调控；如果热钱不出逃反而是进入，则新增货币增加，货币“水涨”而房价“船高”。可以说，国际热钱无论大出还是大进，对调控来说都不是好事情。
那么，是什么决定热钱是流出还是继续流入呢？一是要看中国是否能够真正调控房地产，创造出经济的新动力，能够创造更多的赚钱机会；二是要看美元是否强势，美国是否会爆发第二轮危机，如果第二轮危机爆发，热钱更可能愿意留在中国，以购买黄金、资源等方式留存下来，这样中国的房价波动将会相对较小。
因此，中国的房地产博弈并没有结束。第一回合，中央政府对房地产商和投机客的博弈占了上风；第二回合——中央与地方的博弈更为重要，只有找到一种机制——地方政府主动遏制房价并增加保障房供给，国内房地产价格稳定才能打下长久的基础。换言之，未来房价卷土重来的根源目前尚未破解。
尽管未来的中国房地产走势仍有不确定因素，但两年内最坏的局面——大跌50%以上应该可以基本排除，鉴于此轮房地产调控所表现出来的决心和力度，房价在下跌20%~30%后趋稳慢升的几率增加了。
【来源：第一财经日报】
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