涨价不断的房价构成与房租本质

 近二十年来，尤其是最近十年来，房价的问题一直成为人们关注的与生活最密切联系的既是热点又是焦点之一的话题。网上各方面人才对此各有不同的论调，政府也在不停地说些有关控制的话语，虽然越说控却是越是高而不断，虽然控仍没有停止，虽然我们也许等不到降价的可能，虽然学者们也在研究这个特有的现象，虽然房地产仍还是国民经济中的一个支柱产业。但我至今仍没有看到一篇文章能把这个其实很是简单的事情说得清楚。也许是我孤陋寡闻吧。　　

国土部称七年土地出让收入逾七万亿元。房价的高低与此最有关系。开发商抢地也是地价高以至于房价也高的原因之一。大户型开发建筑更是涨价的罪魁祸首，更穷的人会觉得越来越没有可能买到现在最小的户型，越来越买不到比这更低价格的房子了，让他们抢以便更进一步加快掠夺他们手中的财富的步伐，而绝大多数人多年来就没有看到的到处广告说的廉租房、保障性住房，则是另一方面促进房价调控越调越高的原因之一。　　

城市发展依靠农民土地，农民土地出卖给国家，国家加价卖给开发商，开发商再卖给农民，这种发展模式循环给农民带来的是永涨不息的房价，永不停息的搬迁。即用农民的土地与农民的钱，国家加价、开发商暴利的一次次循环。而绝大多数农民的昐新房、昐城里人的攀比心理加上自己的落后与不会或不能或不能团结来设计施工修建有上下水的带暖气的高楼大厦，只是给城里人当小工或大工盖楼干活或买房的能力成为了房价不断上涨的内在动力。更不用说警察与城管，监狱与法院的威逼劝说及强制手段。农民土地的集体所有权又往往只控制在少数人手里，又是农民丧失土地成为现实并加快了步伐。　　

房价上涨的另一个主要原因是通货膨胀，建筑成本的各方面的增加，普遍物价的上涨，开发商、建筑商的利润也要上涨，才能满足这类资本家不断增长的物质文化需要。而这通货膨胀有两个原因：一是类似世界原油涨价的基本的世界性的成本增加的；二是各国政府随着、被动地不得已地在全球经济一体化时为保住本国财富，跟着美元贬值而公开或秘密地、与美元一致或更快地贬值。中国人多、国民素质差、人均生活费低、收入低，但想住新房的愿望却不低，科技水平低，农民居多，涌入城市脚步纷踏沓止，对首先代表人类文明的住房需求过大，加快了各地农民土地国有化的步伐，而城市扩建中地方政府的牟取暴利加上开发商是世界上最世大回报的商人，更是房价连涨不断的根本原因。各地农村人的落后与不进取又支持了这种掠夺与剥削。如果各地农民都主要是自给自足地认真地科学地建房，在主体结构、上下水、采光取暖等方面经济科学，则中国房价不会像这二十多年来的翻番乱涨。换句话说，是农民愿意把自己的地低价出售给国家，让国家加价再卖给自己，中间让开发商再转手赚上一大笔，才使自己的房子价格上扬到难以接受的程度，仅这一建房过程就产生多次GDP值与多次国家收入，泡沫灭后，价值并没有变，只是相对价格来说差距更大些。　　

不论你用什么方法来抑制房价，市场经济为主的经济体制只能宏观调控，限购二三套房贷中是对投机者引起的涨价的一个扬汤止沸，本质的东西并不影响。无论哪一种批判政府无力的说法如何解恨与娓娓动听，甚至还很有道理，但终究都不能说明一直涨份的房价构成与房租的本质，也不能说明购房投机者的最终用意何在，内在的本质的经济规律的揭示此时方显得尤为重要。　　

当一块砖四分钱时与一毛钱时价值是相等的。当1㎡房子600元单价与1600元/㎡、2600元/㎡、8600元/㎡价值也是相等的，所差的是600元/㎡的房子是有地砖有灯，支床就能住的，而更高价的房子则是毛坯房，价格还是打折了的。既然价值相等，为何价格相差甚远呢？很简单，是价格出了问题，而影响价格的则是交通、地理位置、楼层、公用设施、环境、供求关系等方面，但这只是小差距的原因，价格之所以偏离价值甚远，是因为：　　

假设我存了十万元，当时能买一套房子，10年后却买不了了，加上利息也买不了了。这是一个奇怪的现象，也就是说存款不能保值了。而买房子后，除了收租金外还能涨价，虽然涨价也只是个虚的数字游戏，但起码可以保值了。这时涨价的其实还只是房子价值的货币表现而已。真不如投资房地产既保值又收租金。于是很显然就能得到一个公式：　　

现房价＝原房价+租金+通货膨胀值　　

租金就是存款利息，事实上租金也是不等的，因为事实上的利息也是不等的。租金随着利率变化而变化。　　

通货膨胀值也是个变量，不以官方数字为准，也是以等量的货币能否买到等量商品为基数演算。　　

原房价是由地价与房屋价格加上开发商利润产生的。　　

房屋价格等于工资加上材料价格。　　

房价的其他构成包括：交通、地理位置、楼层、公用设施、环境、供求关系。　　

现房价＝地价+工资+材料+利润+投资资金利息+通货膨胀值+其他构成（交通、地理位置、楼层、公用设施、环境、供求关系）　　

投资买房的收益比投资黄金会更好。因为房子比黄金更好销，更增值，更抢手，更有意义……　　

买房后，钱能保（增）值，还能有使用价值，或用或租。国家只能宏观调控，不能干预市场价格，更为关键的是不愿退出土地交易中，也不愿少印少发钞票，那房价只能永升不降。　　

2011-1-26    13：29