小区业主自己管理物业 作为一个物业小区经理如何管理好小区

作为一个物业小区经理如何管理好小区  

作为一个物业小区经理如何管理好小区

　一个物业项目能否管好，项目经理起着至关重要的作用。那么，如何做一名合格的项目经理呢？笔者结合实际谈一些看法。
一、及时、有效地做好前期介入工作
（一）密切配合开发商，利用项目开盘和开发商举行促销活动的机会，展示物业服务企业的良好形象和专业素质。
在正式开盘之前，开发商、施工单位、销售代理、物业管理等部门要共同制定周密的开盘日和促销活动的工作方案。作为项目经理，应对秩序维护、保洁等人员在礼节礼仪、沟通能力等方面进行重点培训。在看楼购房人员较多时，应重点做好车辆有序引导、人员分流、看楼通道及样板房安全防范以及临时看楼电梯的应急维护预案和认购及签约区域的重点看护等等。持续做好上述工作的目的在于获取开发商、业主对物业服务公司的初步认同感，为未来开展物业管理打下良好基础。
（二）在项目施工阶段适时介入，向开发商及时提出合理化建议和要求整改的书面报告，以减少开发商资金浪费，同时最大限度地减少日后管理麻烦。
1.项目竣工验收前的主要工作是参与工程施工质量的监理工作和全面收集项目的各种物业资料。项目经理更应对下列问题引起高度重视： 设为首页
（1）关于防水处理，有防水要求的卫生间、阳台、中庭花园（一般指地下车库的上盖部分）、水景等的防水层是否已被破坏；窗框内灌浆是否饱和，有无空鼓，用于固定窗框的木块是否取出；鉴于窗框渗漏是新楼盘存在的普遍问题，且其将给业主的生活带来严重影响，加之日后补救资金巨大。因此，应及时发现并要求开发商及时整改，不然后患无穷；
（2）关于智能化系统，项目经理应从满足小区实%考/试大%际需要和日后便于维护的专业角度出发，在开发商选定供应商之前，对供应商提出的建设方案进行分析，尤其是方案与项目的不符合之处和不足之处，更应有针对性地提出整改意见；
（3）关于绿化，项目的绿化、美化是提升小区居住环境的重要因素，好的绿化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，项目经理应从视觉效果、水土保护、便于通过、便于管理和养护等方面出发，对草种、灌木和花卉、乔木、垂直绿化等的选择提出合理化意见。
2．项目竣工验收和接管验收期间的主要工作：
（1）积极参与项目的竣工验收工作，全面了解项目的工程质量，争取参与技术交底和图纸会审工作，为后期管理工作做好充分准备；
（2）积极做好项目接管验收工作，与开发商、建设单位共同组建验收小组，对项目各项工程以及综合使用功能进行验收，此阶段应把握两个重点：一是明确交楼双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，更充分地维护业主利益；二是对验收接管中发现的问题，及时跟踪、督促开发商或施工单位尽快落实整改。
二、做好大规模入伙和装修管理工作，保障小区免遭二次装修破坏
此阶段是对优秀项目经理及其服务团队实力的第一次严峻考验。因此，应在入伙前做好各方面可能出现问题的应急措施，指导思想就是想方设法促使业主尽快收楼，除严格按入伙流程为业主办理入伙、装修手续外，尤其注意以下几点：
1．主动建议开发商向业主分期分批发出《入伙通知书》，主动分解入伙现场聚众压力；
2．积极配合、会同开发商和施工单位对小区作一次彻底清场，杜绝各种隐患；
3．努力为业主入伙提供一条龙服务，尤其是要求开发商必须在入伙现场设立答疑组和维修小组，随时为业主答疑，并对联合验房时发现的问题及时进行修复或对业主做出明确的维修承诺等；
4．及时与业主签署《前期物业管理服务协议》、《业主公约》等一系列入伙程序工作，动员业主尽快收楼；
5．若现场出现业主拒绝收楼的情况，应按事先准备的应急方案，会同开发商及时把该业主与其他业主进行分隔，逐个沟通，尽量避免在现场出现群起攻之的局面；
6．结合小区实际制定的具有较强操作性的装修监管方案，特别对小区可能造成违章装修的部位及空间，在装修协议书中应有明确的责任界定，千万不能出现模棱两可的意见；
7．严格控制进入小区的装修人员数量，全面实施持证管理，实施夜间清场制度，加大对装修施工现场的监管频次，把预防违章装修作为监管的工作重点之一。
三、规范运作，坚持四种意识
作为项目经理，要管好项目，还应坚持牢记四种意识：
（一）契约意识。
物业服务公司与业主之间，从某个角度看，只是一纸合同的关系，换句话讲，业主作为合同甲方当然有权按合同约定对乙方进行监督或解除合同关系，因此，作为乙方的物业服务企业只有在不断加强履约能力、兑现承诺方面多作努力方为上策，而在提供服务时，任何偷工减料的行为，都应视为违约，长此下去，必将使自身陷于被动。
（二）沟通意识。
1．项目经理应经常性开展业主意见调查，主动及时了解业主的需求变化，找出近期服务的弱项或盲点，制定整改措施并迅速纠正，同时向业主公示，请求业主监督实施。主动发现和解决问题与被业主投诉后才去处理相比，那怕后者处理得再好，两者的服务效果是大不相同的，作为物业管理的项目经理应时常提醒自己这一点。
例如笔者所在公司就在公司网站上设置了业主意见和在线留言栏目， 业主可以非常方便地通过网络留言提出自己对我们物业服务的意见、建议以及我们需要做的事情。对于业主的这些意见和建议，我们公司都给予了高度重视，派专人进行收集整理，并逐条核实，或做好解释工作，或立即行动整改，做到条条有回复。事实证明，与业主进行有效的沟通对于提高业主的满意度有很大的促进作用，这同时也有效的促进了物业费收缴率的提高。
2．开展积极向上、公众乐见的社区文化活动，是物业管理的基本内容，也是营造小区良好的人文环境、融洽小区业主关系的重要手段。因此，如何不断提升社区文化活动的质量和范围，让更多小区业主参与，也是小区项目经理需要经常思考的问题。
例如笔者所在公司经常利用假期时间，组织业主开展各种社区活动，促进业主之间的交流和互动。这既为业主创造了相互认识、交流的机会，也丰富了业主的业余文化生活。笔者所在公司还组织“和谐社区篮球友谊赛”，由各小区业主组建参赛队伍，本着“友谊第一、比赛第二”的方针开展比赛，就收到了很好的效果。同时，公司还在小区内举办猜谜灯会，小区业主都积极参与，特别是假期中的中小学生更为踊跃。频繁举行的各种社区文化活动使小区内部呈现出文明、祥和、美好的生活氛围。
3．积极主动配合成立业主委员会，并与其建立良好的合作关系是项目经理需要考虑的大事之一。成立业主大会（业主委员会）是法律赋予业主的权利，任何单位或个人想要阻止都是徒劳无功的，我们所要做的就是把具有一定议事能力、配合物业服务公司工作和能持客观公正态度处理问题的业主选入业主委员会，从而为今后的愉快合作打好坚实基础。
（三）预留一定资金再投入的意识。
实现小区物业管理的经济效益、环境效益和社会效益共赢的局面，是一个具有社会责任感的物业服务企业的长远目标。为此，在赚取合法合理利润的同时，项目经理应切记在每年预算中安排一定比例资金对小区再投入，在硬件设施、设备和环境等方面实施更新改造，这是保障小区物业管理质量稳步提高的基础和根本，而业委会对此也是支持的。
（四）成本控制意识。成本控制能力应当是项目经理的基本功。
无论在美国还是香港，评价一个物业项目管理得成功与否，除了业主评价和内部审核外，第三个关键因素就是成本是否得到有效控制。实际上，大多数物业服务企业长期处于微利甚至亏损状态的重要原因往往在于缺乏有效的成本控制。

首先一点，要建立与小区业主良好沟通渠道，这个不必细说。第二，小区建设质量如何，要做到心里有数。水电、煤气、卫生、安全、消防通道、房屋维修等等这些方面，哪些是你们小区容易出问题的，一定要了解清楚，做好心理准备。第三，如果小区大的话，下面的人自然要有各个队长带队，只要管理好各个队长就行，但是对基层人员要做到心里有数，每个人都是直接面对业主服务的，可以说都是物业的门脸，所以最好是能多抓抓素质方面的提高。第四、对于小区内有影响力的业主，比如整天在小区院内溜达的老人，要搞好关系。有些话和事，从物业嘴里说出来的毕竟比不上从业主自己嘴里说出来的。第五、千万不要空许诺。是人都想占便宜，许诺就要付出，业主可不管是不是合理的，是不是会让物业为难。第六、小区如有整改方案或时间表，一定要在告示栏里张贴，但是不要去征求业主意见，毕竟众口难调。一个“大多数业主的期望”，就可以作为挡住绝大部分业主的借口了，要灵活运用哦。希望你们小区能平平安安的，对物业来讲，平安就是胜利。

如何管理好小区保安

要管理好小区保安，先得制定保安职责，向保安说明说透该做什么，不该做什么。保安按你的要求做了，除开正常工资外，另外给予适当的奖励，记住正常工资你只留着保安不走（辞职），不能够保证保安把工作做好。对没有按照你的要求做的给予严厉处罚，甚至辞退。记住要对事不对人，不能有关系户例外（你的亲戚朋友同事老师等） 。
管理挺简单，无非是馒头加鞭子。

如果你承包一个物业小区、你怎样把它管理好?

1、抓好队伍建设，是做好物业服务的基础。要想做好服务工作，关键的因素在于有一 个好的服务团队。而要打造一个好的服务团队，就必须要有严格的管理制度。我公司自成立
以来，我们通过不断完善制度，不断总结管理经验，在队伍建设上狠下功夫，便我们的队伍
建设水平不断提高。在对内的管理上，严格按规章制度办，对员工的工作绩效，进行严格的 考核， 每月进行一次， 该奖的奖， 该罚的罚，
充分调动了员工的工作积极性。在员工招聘中， 通过严把招聘、试用关，把不合格的、不适合做物业服务的人员筛选掉。新员工入职后，必 须进行严格的岗前培训才能上岗。 员工上岗后， 长期坚持进行专业技能的培训和如何给业主 做好服务工作的教育培训，尤其是对秩序维护队员，严格实行半军事化管理，尤其是集中教
育培训工作，由服役 20 年的总经理亲自抓，从个人卫生，到仪容仪表，到队列动作，完全
按部队的标准严格要求，高标准抓落实。对于秩序维护人员在门岗执勤中必备的技能，我们
先抓示范，然后要求所有秩序维护员反复进行摸拟训练，直到达到要求后才能单独执勤。由
于我们长期坚持严格管理不放松，团队始终保持了一种严谨、高效、顽强的工作作风，培养
了团队强烈的集体荣誉感和团队精神，战斗力、突击能力，几乎可与正规的军队相媲美。
2、严把安全关，是业主住得放心的关键环节。安全工作，是小区管理工作的重中之中， 只要做好了安全工作，小区的物业服务工作，就做好了一半。在这方面，前期我们也出过一 些问题。小偷在暗处，我们在明处，物业服务人员又没有行政和治安处罚权，对我们的管理 提出了非常高的要求。在工作中，我们不断总结经验，使安全防范工作的效果越来越好。
一 是要设置完善的技防系统。 安防系统是小区安全管理的重要技防设施， 物业管理必须要在前 期管理中介入， 对安防系统的设计安装要根据使用的有效性提出合理化的建议， 并对不合理 的地方进行改进。在这方面，我们在三个一级小区中都做了大量的工作，使安防系统在保障 小区安全方面， 发挥了重要的作用。
二是严格秩序维护队伍的管理， 使之成为一支责任心强、 战斗力强的秩序维护队伍。在夜间的管理中，对重点部位、薄弱环节，加强重点防范，要求
所有的秩序维护人员，对进入小区的陌生人员和车辆要进行严格的盘查，确认身份，能进入 小区的才放行，否则，不予放行。
三是严格监督管理，使秩序维护员时刻绷紧安全这根弦。 各小区夜间有班长带班， 专门负责各小区夜间秩序维护的管理工作， 对各岗位的工作状态进
行检查。我公司所有男性管理人员，轮流排班，于夜间进行查岗，对岗位违章人员进行纠正
并处罚，尤其对于夜间睡岗进行重处，以此来保证夜间各岗不失控。夜班、白班交接时，要
进行全面讲评和提出严格的要求，时刻提醒秩序维护员懂得自己的职责。
四是与社区、街道 和派出所保持紧密联系， 及时向他们反映和汇报小区治安情况， 取得他们对我们工作的支持， 也是我们做好小区安全防范工作的重要环节。
3、小区清洁卫生良好，是业主住得舒心的重要保证。我公司管理的所有小区，清洁卫
生都是我们日常工作的重要环节。 我们除对保洁组配备足够的保洁员， 对工作进行科学合理 安排
（保洁组早上七点半上班后的第一件事就是将所有的垃圾桶清空， 将地面可视垃圾捡干
净，然后再进行精细保洁；中午下班前再将将垃圾桶清空；下午的主要任务就是进行循环保
洁，下午下班前要再次将垃圾捡干净，将垃圾桶清空并清洗干净，值班的管理人员检查合格 后，保洁组方可下班），使之能长期保证小区环境卫生良好外，我们还在所有员工中倡导：
“大家都来做清洁卫生员”的行为习惯，使爱护环境卫生成为所有员工的共同心愿，使人过地
净、随手拾捡垃圾成为上至公司总经理、下至每个普通员工的自觉行动。我们的努力，得到
了业主的认可。曾有业主这样说：“这里物业公司的保安真不错，我见他们连地上的烟头都 要捡”。
4、亲情化的服务，是物业公司与业主之间建立和谐关系的重要保证。亲情化的服务， 是我们二级城市物业服务中最缺乏的环节。 我们公司在这方面也有很多的不足， 尤其是在前 期，也做得很不好。但我们敢于承认缺点，更勇于在工作中加以改进。

求物业小区管理资料

物业管理（property management），受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。需要详细的资料可以详询昆山博立保安服务有限公司

物业秩序部如何管理好半开放式小区

让业主看到你们工作。
让社会愿意照顾你们。
让员工听话。

物业如何管理小区住宅出租

实行小区化管理模式，对原行政村各出入口进行封口设岗，实行凭证居住，来访登记制度，所有人员凭《业主证》、《居住证》出入社区，同时，按"先管理后规范"的原则对出租屋实行"五个一"管理，即通过一个《出租屋临时登记证》，及时登记房屋出租情况；通过一份出租屋核查表，对屋主姓名、地址，出租间（栋）数等出租屋情况进行登记，建立"一户一档"；通过一份《出租屋主责任书》，对出租屋主进行治安、计生、消防管理；通过一本"出租屋非户籍人员交换册"，做到"人来登记、人去注销"；通过一个"出租屋门牌"对零散的出租屋进行编号、分类管理……
参考物业管理网
:gywygl./5/4964.
:gywygl./5/8868.
:blog.sina../gywygl

如何搞好小区物业管理之质量管理

如何搞好小区物业管理 之质量管理 摘要：作为对小区进行管理的物业管理企业，其管理质量的高低将直接影响广大业主对企业的满意度，影响企业管理的顺利实施，最终影响物业管理企业经济利益的实现。在当前“以人为本”、建设和谐社会的背景下，如何提高物业管理企业对小区物业管理的质量水平，将是建设和谐社区，进而参与建设和谐社会的重要的组成部分和履行物业管理企业社会责任的重要体现。本文主要从目前中国城市小区物业管理存在的问题出发，探讨如何提高小区物业管理质量，如何进行物业管理质量控制等问题，并给出了相应的建议和具体的措施。关键字：和谐 控制 以人为本 服务意识 正文： 物业管理是近十几年在我国兴起的经营性服务行业，并且发展十分的迅速，它是由计划经济时期的房管部门衍化出来的。传统的房管部门是代表国家或集体行使手段，房管部门处于一种主导地位，而房屋的使用者则处于被管理的位置，二者之间是管理与被管理的关系。而物业管理则是在市场经济条件下的经营服务型的管理，它与房屋使用者之间是服务与被服务的关系。其服务是有偿的。物业管理所涉及的内容广泛，包括所管辖部位的房屋的维护以及上下水设施、供电设施、消防设备、供热设施等等方面的维护与日常保养工作，并且还要收取物来管理费及代收代缴费。物业管理工作具有时效性，要求及时快速果断的对发生故障的部位进行处理。因此，物管理对质量的要求是很高的。 现代物业管理的经营范围是非常广泛的，几乎涉及社会生活的方方面面。但是，在中国，由于历史和现实的各种原因，物业管理企业所进行的物业管理还不很完善和发达，其经营物也主要集中在小区物业、写字楼物业、学校物业等方面。其中，现在中国大多数的物业管理企业经营的项目主要就是小区物业管理。因此，如何管理好小区物业，使小区设施、设备得到很好的维护和使用，从而使物业能够保值和增值，提高物业的使用寿命和使用效率，最终目的给业主提供一个适合居住和生活的环境，就成了绝大多数物业管理企业所不得不面对的问题。而要达到这一切，物业管理企业所必须做的重要事情之一就是进行小区物业管理的全方位质量管理。特别是在当前中国执政党和政府提出“以人为本”，构建社会主义和谐社会的大背景下，建设和谐社区，实现小区居民权利的最终体现，也成了物业管理企业不得不进行质量提升、质量监督和控制的主要原因之一。此外，为了实现物业管理企业和业主的和谐相处，实现小区和物业管理企业品牌的建立，最终实现企业经济效益地实现，也迫使物业管理企业加强对小区管理质量地提高和监督。提高管理质量，进行质量管理，效益巨大，意义重大。 而国家在对物业小区管理和其他物业管理的质量管理方面也专门出台了一系列的法律法规：如建设部制定的《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》，中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业服务等级标准》，国家行政管理部门和地方政府制定的其他服务质量要求，有：《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》等。这在制度方面也给物业管理企业以限制和规定，使物业管理企业更加注重物业管理过程中的质量管理和质量控制。 要加强对小区物业管理质量管理，我们必须先了解现在中国物业管理企业在对其进行管理中存在哪些不足，存在哪些亟待解决的问题。一个小区，物业管理企业对其进行物业管理，主要包括以下几个方面的管理：客服管理、工程管理、绿化管理、保安管理、档案管理、智能化管理。而在物业管理中存在不足，质量严重不合格的恰恰也是这些物业管理企业主要的管理方面。首先，客服管理方面。这一部门的职能就是直接和业主联系，提供给业主信息，并接受业主地询问和请求，有的还兼起（大多数小区都如此）协调各部门工作的作用，最主要的就是起到业主和物业管理企业之间“桥梁”作用。但是，在对各小区进行调查中我们发现不少业主对物业管理企业的客服服务很不满意，主要是客服存在服务态度冷淡、服务效率低下、协调作用没能充分体现。其次，是工程管理方面。在目前许多小区管理中，工程管理也是业主抱怨比较多方面，主要是因为有的物业企业由于成本问题没有技术熟练的维修管理人员，或者管理人员对业主服务态度低下，或者是维修管理不到位，或者是存在不同程度的拖拉现象。再次，是档案管理方面和智能化管理方面。档案管理方面是存在业主信息泄露问题和部分物业管理人员以业主信息为自己牟利问题。智能化管理反面主要问题时服务不到位，存在智能化程度高但操作人员水平不够，和没有严格进行相关诸如刷卡、登记等管理。第四，是绿化管理方面。许多业主选择小区的主要原因之一是对小区的绿化率和由此带来的适合居住的环境比较满意。但是在物业管理企业进行管理后，业主却往往发现出现绿地维护不到位，绿地面积减少或者因绿地变化而出现小区环境变坏等情况，当然不排除房地产企业在进行小区建设中绿地建设不符合标准的情况，但是许多情况下都是由于物业管理企业的后期管理不到位，或者忽视对绿地的管理而造成的。最后，是安保方面。许多小区出现业主被偷、被抢劫、被谋害等已经说明了问题的严重性。 上面所列举的物业管理企业对小区管理中存在的各种各样的问题，都向我们展示了当前物业管理企业在其管理中存在着非常严重的失误，而这些失误从另一个方面说明了小区物业管理质量完全没有达到标准，在物业管理企业对小区地物业管理过程中亟需建立质量管理体系，提高其管理质量，加强其管理全过程和全方位地质量监督和控制。那么，物业管理企业在其对小区物业的管理过程中要怎样加强质量管理呢？要如何才能切实地做到“以质量换效益”，“以质量促发展”呢？我认为要想真正实现小区物业管理的质量管理，要想真正做到“以质量换效益”，“以质量促发展”，就必须做到： 首先，根据国家和政府部门的法律法规制定严格、合理的质量管理制度。无规矩不成方圆，只有制定合理、全面的小区物业管理质量管理制度，在制度上给管理和工作人员以引导和限制，才能从源头上对物业服务质量进行控制，才能使各种质量管理有章可循，才能使员工将提高物业服务质量的概念扎根心里，使他们平时的活动都自觉地以各种质量标准要求自己，时时注重质量，事事拥有质量。 其次，树立“以人为本”的观念，明确自己服务对象，以业主为本，服务重于管理，应树立起牢固的服务意识。物业管理企业对小区物业进行管理，其本质就是为业主服务的，只有在具体的服务行动中真正地做到想业主所想，急业主所急。将业主放在第一位，将业主的每一件事，业主的每一个与物业有关的问题都以极高的水平和极大的热情去解决。始终做到“业主至上，服务第一”，只有这样才能达到管理质量高水平地实现，才能真正地使业主满意，促进业主与管理企业的和谐。 再次，物业管理企业的所有管理和工作人员应全面了解和掌握所管辖小区业主情况和小区情况，以及所管辖部位的房屋、设施、设备的具体情况。规范“过程控制”的工作方法，服务是一个过程，过程的结束以体现服务的完成，在这个过程中，每一个步骤的细节变化都能体现品质的高低；坚持“持续改进”的工作作风，服务品质的提高不可能一蹴而就，需要不断地改进，持续的努力，不断将服务品质提升到一个新平台，坚持“持续改进”的工作作风也就成为必然。倡导“细节”的工作思想，随着物业管理普及程度的不断扩大，同质化倾向越来越明显，宏观的服务需求都能掌握，比如基本的需求：小区的安全、保洁、绿化、维修、停车等服务功能，只要是物业管理企业一般都有。然而，物业管理企业的服务品质水平最终体现在对顾客的细节服务上。此外，物业管理的内容纷繁复杂，所管理的设施、设备的数量、金额巨大，所以必须对它们的投入使用时间、使用周期、使用年限、操作方法、主要技术参数、保养方法等等方面进行全面的掌握，必须使其时时刻刻处于良好的状态，否则，就难以发挥设施设备的应有效能。维护和保养是物业管理最基本的业务，是保持物业完好，延长使用寿命的重要保证。良好的维修养护管理可以保证设备在运行中的安全和技术性能的正常发挥，这是因为房屋设备会因为长期使用、自然作用或使用不当等原因发生磨损毁坏。如果加强了房屋设备的维修与养护就可以避免房屋设备因以上原因发生损坏，并能保证其正常运行；加强房屋设备的维修养护管理可以提高房屋设备的使用寿命，提高其使用效益，不仅为企业节约了资金提高了经营效益，也为实现企业物业的保值与增值打下了良好的基础。 最后，人（直接进行物业管理的管理人员和工作人员）是小区物业管理质量管理最重要的因素，物业管理部门的工作质量的好坏归根到底取决于员工队伍素质的高低。一切质量管理和管理过程的质量控制，以及具体的管理都是人在进行操作的，只有使对小区进行直接接触和管理的物业管理企业员工真正将质量管理作为一切工作的出发点，一切工作都围绕给业主提供高质量、高满意度的物业管理，将物业管理的质量管理不仅深入员工的心里，而且落实到行动中去，以事实说话，用实际行动让业主对物业管理企业提供的对小区的物业管理满意，并加以肯定。要使员工做到“时时牢记质量第一”、“事事以质量第一位坐标”，必须从以下方面着手：提高服务人员的整体素质。物业管理企业为业主所提供的服务质量的高低直接影响到业主对物业管理企业的印象，而所实施服务的质量高低，关键在于服务者，包括服务者的工作态度、责任心、积极性等等。 物业管理作为房地产综合开发的最后一个环节，而且是劳动密集型行业，服务人员（包括保安员、清洁工、工程人员等基层工作者）进入物业管理行业的起点比较低，但不代表他们所提供的服务水平就一定会低，关键在于企业如何提高员工的素质。作为物业管理企业，首要任务是要通过教育、培训、再学习等途径，使员工的服务态度端正，责任心加强，文化水平、待人处事技巧提高，不再是从事简单而机械化工作的劳动者，而是懂管理、有技术、善沟通的复合型人才，再加上高效的管理手段，自然就能够为业主提供称心如意的服务。相反物业管理企业如果不努力改善这些状况，在业主的心理和形象上就会大打折扣，那么物业管理要实现质量管理无异于“难于登青天”。人员培训是物业管理人员必须需要做的工作。只有重视人员的培训工作，才能提高员工各方面的能力，建成一支具有良好素质的员工队伍，才能真正谈得到对小区物业管理过程中的质量管理。员工通过自自己学习，自己摸索虽然也能适应物业管理部门工作，但往往因为知识来源于实践经验，没有加以总结和理论化，因此质量管理，特别是全过程的质量管理就在大多数时候都达不到了。如果我们物业管理企业能有组织有计划地开展培训工作，就可以加快员工的学习速度，增长员工的知识面和技术水平，使员工更快的掌握服务技术，技巧和方法。物业管理企业对员工的质量管理培训应该具有针对性，从实际出发，为了使培训与使用一致，就必须全面规划，根据员工的实际情况，制定培训计划，有针对性的选择培训内容和培训方法，应尽量采取直观的方法，以利于员工在实践中学习。除了安排质量管理和质量控制等的专业知识和技能的培训外，还应该加强职业道德，企业规章制度以及企业文化等方面的培训，因为这些培训的效果在很大程度上决定员工们在实际质量管理和质量监督和控制等方面的最终水平。 质量管理是一个过程，是一件事情的全方面，而不仅仅是一段时间，某个片面。物业管理企业对小区的管理更是全方位和全过程管理的典范，因此其对质量的要求也就是非常高的了。

作为项目经理如何做好物业小区的专项检查工作

建议根据项目的特点/设施设备配置等与各专业部门负责人编制年度工作计划、月度计划、周计划等并实施。
项目经理作为总负责人，必须做好牵头、督导、监督执行等作用，祝你管理顺利。

小区如何管理？

小区管理规定
绿化管理规定

为了建成环境整洁、优美、文明服务的住宅小区，根据国家 有关法律、条例精神，特制定绿化管理规定，由各管理处及保安人员督促实施。
一、凡是小区规范内所有业主和过往人员须遵守本规定。
二、搞好小区绿化是全体居住人员及过往行人应尽的责任和义务，要树立爱护绿化，讲究文明的社会风尚。
三、设立专业绿化养护班组，对小区范围内的绿化、草、苗木进行管理培植，负责美化小区的责任。
四、严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪，严禁在绿化地内堆放物品、踢足球、打羽毛球。不得任意开挖绿化地，停放自行车、人力车、助力车、摩托车。严禁在绿化地内遛狗。严禁在树上拉绳，晾晒衣物、被褥。装修要文明施工，不准在绿化带丢放建筑垃圾。
五、严禁在树木、绿化地带内设置各种广告牌标语，未经同意不准在绿化带空地上设管线，迁移和损坏树木和花草。
六、提倡、鼓励各单位和住户在围栏内布置花草。
七、严禁偷摘花草，轿车、出租车严禁驶入草坪，破坏绿化，破坏绿化应处罚。
房屋管理制度

1、管理员每天必须巡视小区2－4遍，检查房屋本体、公共设施是否完好，发现问题及时处理，同时做好相关记录。
2、管理员必须定期对空置房屋进行检查，保证门窗关好，室内设施完整，保管好空闲房屋的钥匙。
3、制止小区内违章搭建、违章装修及影响小区外观的行为，以保证房屋有外部环境使用寿命。
4、所有住户保修、投诉的零星维修问题必须当日解决，定期回访，零星维修的完成率、合格率、回访率要达到100％。
5、定期检查房屋的配套设施（设备），保证房屋供水、供电、供气、供暖、电视、电话、消防等设施（设备）的正常使用。
住宅区卫生保洁管理制度

1、每天打扫两次楼宇以外公共区域的环境卫生，从早上7：00－下午5：00时，实施保洁服务工作，使楼道和绿化带没有杂物。
2、清洁工人每周擦洗垃圾桶。
3、每周两次擦拭公用座椅、晒衣架等公共设施，保持外观干净整洁。
4、随时清除楼宇外墙、电线杆上乱涂乱画的污痕和张贴物。
5、小区内生活垃圾，日产日清，每日清运1－2次。
6、定期清洗、疏通一次明、暗沟、化粪池（各管理处根据委托要求明确清洗频率）。
7、定期进行喷杀工作，主要是垃圾桶、明沟、绿化槽、排水、排污井、楼道、公共厕所等处定期进行灭鼠工作，在垃圾桶、明沟、污水井等处放置鼠药，对老鼠进行灭杀。
8、当班期间如发现不卫生现象，应予以清理。工作量较大时，应向管理处报告，组织人员进行清理。
9、定期对小区进行检查，防止有卫生死角出现。
业主的责任和义务

1、业主须使用垃圾袋，每日早8时，下午2时前投入垃圾箱内，以便保洁员清运，不准把垃圾长时间放置在门口或楼梯间。
2、自觉遵守环境卫生，不在小区内随地吐痰，乱丢纸屑、烟头、果壳。
3、不乱倒垃圾、杂物、污水和随便大小便。
4、严禁把垃圾、纸屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，因使用不当，导致堵塞或损坏，由业主自己承担修理费用。
5、小区内任何地方均不得乱涂乱画及乱竖广告牌、广告，违者由当事人负责支付粉刷和拆除费用。小孩所为，家长负责。
6、不准违反规定饲养家禽、家畜及宠物。
7、住户装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于楼梯道和公共场所。
社区服务管理制度

1、在应该设置的岗位和规定的服务时间内始终保持有岗、有人、有服务。
2、社区服务工作人员在上岗期间，应做到仪表的仪容端正，整洁并符合要求。
3、笑脸迎宾，主动招呼问好，热情礼貌服务。
4、在为业主服务的过程中，始终保持良好的精神状态，认真做好各项服务工作，使业主满意。
5、保持工作室内外环境整齐、清洁、各种用品和物具整洁、完好、齐全。各种设施摆放整齐美观。
6、各项服务收费价格合理，明码标价。
保安管理制度

1、在法律和制度规定的范围内开展保安服务工作，不准超越职责权限。
2、严格执行岗位职责，不脱岗、空岗。
3、不刁难业主，不动用业主物品和接受业主赠礼。
4、有重要情况要妥善处理并及时上报，不迟报、漏报、隐瞒不上报。
5、自觉维护环境卫生，保持执勤区整齐清洁。
6、搞好内务卫生，床单、被褥整齐干净、床下无杂物，室内地面无烟头、痰迹、纸屑，室内门窗洁净，用品摆放整齐，不饲养宠物，不到处张贴、悬挂图片、画报。
7、保安人员每2－3小时至少对整个辖区巡查一遍。检查、发现和报告不安全隐患，对正在发生的不法行为予以制止，对可疑人员进行询问。
8、巡逻保安要多听、多嗅，要从治安、防火、防盗、门窗、车辆停放等方面发现问题，并做好值班记录。对小区内公共设施出现的故障和区内人员（特别是小孩）的不安全行为进行劝阻，消除不安全隐患。
9、门卫、保安需熟悉区内业主的基本情况，包括：姓名、楼门号、家庭人员情况、相貌特征、常出入时间等。
10、实行24小时值守，认真填写值班记录，对物品出入及车辆出进进行查验和登记。
11、对小商、小贩、沿街叫卖等无关人员进入小区进行制止。
12、对双手提拿重物的业主进出大门有困难的，主动上前提供帮助。
13、对不遵守出入管理规定的业主进行耐心的解释工作，接待好业主投诉，尽可能消除业主的不理解和不满情绪。
14、协助管理处做好来访接待工作。
15、严密监控报警区内的不法活动和报警信号，遇到问题及时通知门卫和巡逻保安迅速赶赴现场进行处理。
16、对误报警迅速给予排除。
17、做好安防系统的日常养护，定期请技术人员进行检查维护，防止出现设备故障。
18、安防保卫工作的顺利开展需要有器械的完好和正常使用做保证；保安人员日常所用的器械包括：对讲机和警棍；保安员在使用器械中要严格遵守《器械使用管理规定》。
19、对讲机仅供保安人员执值使用，不得用作其它用途，更不能携带外出，交接班时要对对讲机进行验收，发现问题及时报告。
20、警棍是保安员执勤中使用的专用工具，只供当班保安携带和在紧急情况下自卫使用。交班时要对警棍进行验收，确保能正常使用