经济适用房建设的十七个问题

经济适用房开发问题——即和谐住宅生活的十七个问题

一、“经济适用房”的政策

从命名上就有问题。“经济适用”在现在社会的主流意识就是廉价住宅产品，可以没有规划，没有景观，没有舒适性，没有质量，只是个栖身的烂水泥盒子。建议想一个更好的命名。

“经济适用房”的购买人群被限定为拥有本地城市户口的中低收入人群。

中低收入的标准是什么？有车族是不是就被排除？奥拓和奥迪车主哪个受益？

中低收入和中高收入的个税是否透明？

户口是不是一个低级社会的表现？

改革开放，城市发展不平衡，流动人口能否在非户籍地买“经济适用房”？

目前的现状是都往北京上海广东跑，北京上海广东的往国外跑。在这几个城市的流民和本地中低收入者的住房矛盾如何将户口问题避开解决？

二级城市还用建经济适用房开发么？当地主力财富集团都在北京上海广东置业多处，在当地更是多处。二级城市在近几年大开发中要烂尾的高价商品住宅怎么办？再次建设“经济适用房”是否会形成再次恶性循环。

二、“经济适用房”的选址

北京摊大饼式的规划要把“经济适用房”的选址规划放在哪？放在两轴两带多中心么？大家还要往CBD上班呢，还要往长安街政府办公区办事呢，交通问题怎么解决？还发展地铁么？还要购物就医上学呢，有没有“经济适用房”的城市配套设施资源规划和选址规划？公民认可么？研究公民的家庭结构特点和民俗了么？符合宪法么？

三、“经济适用房”的规划

“经济适用房”的规划谁来做？做规划的组织了解客户的特点么？调研了么？研究公民的家庭结构特点和民俗了么？有调研报告么？公开了么？得到客户的认可了么？给客户普及规划常识了么？跟客户汇报规划优劣势分析了么？

四、“经济适用房”的开发

谁开发？目前现有的开发企业么？集资建房的人么？政府么？能承办此项任务的要具有什么样的资质？谁定的规则？谁的监督？谁的授权？具有符合宪法的效应么？

五、“经济适用房”的设计

“经济适用房”的建筑型态、建筑外立面是否要全部统一还是各有特色？“经济适用房”绝对不能做100平米以上的大户型么？户型设计是否能达到现在商品住宅的标准？户型设计者研究客群的家庭结构特征了么？国际住宅建筑普遍精装，要不要全做精装，跟节能减排有关么？建筑有没有限高要求？是塔楼还是板楼？容积率是多少？公摊面积多大？停车位要不要按照商品住宅的标准执行？有景观么？有健身么？有配套城市资源么？设计单位的资质规定有么？通告客户么？客户认可这样的设计单位为么？

六、“经济适用房”的建筑

“经济适用房”的建筑单位具有什么样的资质？有什么成功案例？会招标么？谁定规则？谁监督？谁授权？

“经济适用房”的建筑材料的节能减排要不要达到《京都议定书》的标准。成本多少？客户能参与选择么？会给客户客观的常识普及么？

七、“经济适用房”的建设周期

“经济适用房”的建设周期是12个月还是18个月？有没有承诺？先关部门是否给与支持？

八、“经济适用房”的建设人员

参与“经济适用房”的建设人员，尤其是工人，他们的各种福利及工资待遇是否保证？社会地位如何？如何管理？

九、“经济适用房”的建设监理

“经济适用房”的建设监理公司是否是目前社会上的监理公司？监理公司的选择谁定规则？谁监督？是否具有合法效应？

十、“经济适用房”的验收

“经济适用房”由谁验收？谁的授权？具有合法效应么？客户认可么？出现纠纷上诉到哪级政府部门？政府部门准备《预先的系统解决方案》么？承诺多久解决？如何解决？不满意怎么办？

十一、“经济适用房”的销售流程

“经济适用房”是现房销售还是期房销售？现有的“经济适用房”实名制和摇号的弊端是仍然不能保证公正公平公开，除了放量有限，主要矛盾的还是供小于求，储备产品太少。物以希为贵是铁律，更何况是生活必需品。科学的制定“经济适用房”的销售流程是“经济适用房”开发建设必不可少的环节。地产建筑产品不同于其它产品，每一种户型在一个标准层都很单一，别人抢先买到，你就没戏了。而且户型跟楼层、景观朝向、社区规划、大区域规划这几者之间形成了一个唯一性的关系。所以更要加强设计水平，让设计师更了解客户。

十二、“经济适用房”的物业管理

“经济适用房”的物业管理公司的资质？经营模式？谁授权？谁受益？物业管理公司的退换机制？物业管理公司的招标？

十三、“经济适用房”的物业费

“经济适用房”的物业费标准，是人大制定还是消协制定？按照什么标准执行？业主制定招标选择？还是物业公司自己制定？

十四、“经济适用房”的买卖与租赁

“经济适用房”5年内不能买卖，5年后买卖优先政府。看上去是遏制投机，但是在大陆做地产投资都是长线。大面积开发“经济适用房”后必然会存在买卖与租赁现象。谁有资质承办“经济适用房”买卖业务？谁定规则？谁授权？谁受益？公民认可么？听证会么？公开透明么？会民族资产流失么？会扰乱金融秩序么？会催化社会问题么？符合宪法么？

十五、“经济适用房”建设与住宅产业化

说是住宅产业化能节能减排，符合《京都议定书》的国际大思路。“经济适用房”建设能形成住宅产业化么？起步阶段怎么办？过渡期间怎么办？稳定期怎么办？起步阶段怎么节能减排？

十六、“经济适用房”建设与住宅产业化的建安成本

“经济适用房”建设如果采用节能减排材料，成本高，谁负担？成本风险会转嫁给购房客群么？

十七、“经济适用房”建设与城改拆迁的矛盾

“经济适用房”目前的主要客群是城市中低收入家庭和拆迁户。目前北京拆迁主要采取货币补偿和回迁的方式。但是在二环和三环的黄金地段的城改拆迁基本不会让回迁，只是货币补偿和异地回迁。

核心区会不会做“经济适用房”开发建设？如果核心区城改拆迁不允许拆迁户回迁，不要货币补偿的拆迁户，他们的异地回迁房是先建设好么？