中国楼市需要救吗?

中国楼市需要救吗?

《 国际金融报 》（ 2008年10月21日   第 08 版）

　　■ 本期主持：记者 马继鹏 李画　　

　　■ 本期嘉宾：

　　任　宏：重庆大学建设管理与房地产学院院长

　　易宪容：中国社科院金融研究所

　　岳锋钢：DTZ戴德梁行华北区综合住宅部主管

　　郭士英：太平洋证券研究所所长

　　郭田勇：中央财经大学中国银行业研究中心主任

　　黄兴文：北京师范大学不动产研究所副所长

　　【背景】

　　关于房地产市场的救市传言不绝于耳，有媒体报道称，针对持续下滑的房地产市场，中央政府已在制定一系列救市政策，并确定了一些具体的实施办法。１０月１７日，国务院常务会议提出：“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。”这是否能视作官方的正式表态呢？

　　中国房地产市场由2007年的“黄金时期”走到今天的“行业严冬”，短短一年间，中国房地产市场发生了巨大变化，由原先的卖方市场转变为目前的买方市场。购房者对房价理性回归开始充满着期待，与此同时，“救市”的声音却不断传出。那么，中国房地产市场的未来将如何演绎？

本报整理报道

　　房价虚高泡沫已挤破？

　　【反方】

　　以目前的房价水平来说，无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平对比当地的房产价格来说，基本上没有多少地方的居民会认为房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实，对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然

　　易宪容：以目前的房价水平来说，无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平对比当地的房产价格来说，基本上没有多少地方的居民会认为房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实，对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

　　房地产消费是可以扩大居民的内需，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上，如果不是这样，居民住房消费的扩大根本就不可能。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，那么，这样的内需扩大也只能是一句空话。

　　同时，国务院提出“降低住房交易税”当然是好事，但是对于一般居民来说，差距仍然较远，房市价格下调才是问题的关键所在。

　　任宏：我认为，持续数月的房地产低迷，受政府宏观调控政策的影响比较大。打个比喻，中国的房地产就像一个病人，而政府是医生，医生帮助这个病人治病，重新回归理性、成熟。从目前的治疗效果来看，尽管房地产市场交易量萎缩，但是并没有出现实际房价大幅下降现象。这说明，宏观调控的力度还不到位，房地产市场的泡沫还没有挤破。治病是一个痛苦的过程，没有人会欢天喜地地接受开刀，但是病治好了，也就能恢复健康，这是一个不能省略的过程。

　　郭田勇：房地产市场作为一种商品市场，它的价格肯定要反映供求关系，现在房地产市场成交量下降就已经说明了问题：房价太高。房地产价格已经超出了大多数人的购买能力，所以，房地产价格下降是必然的。

　　如今，很多房地产开发商坚持不降价，一直幻想着房价还能再次回到2007年的水平，但从目前的情况来看已经不太现实。2006年到2007年房价的过快上涨已经“消耗”了大批潜在购房者，现在中国的潜在购房者已经出现断层现象，潜在购房者群体的成长速度远远落后于房价的上涨速度，所以供给和需求之间出现了落差，如果房价不降，供需之间的“鸿沟”就难以消除，潜在的购买力就无法激活，房地产商的资金链自然会越绷越紧。

　　黄兴文：在市场内因和政府强有力调控措施的双重压力作用下，中国房地产业也结束了“黄金十年”，市场进入周期性的萧条期。对于开发商而言，最迫切需要的是资金，而能够获得资金的渠道少之又少，银行的大门早已关闭。在中央银行的严密监督下，加上美国金融危机带来的前车之鉴，没有多少银行敢冒险给昔日的“朋友”伸出援助之手。

　　目前，不少开发商想尽一切办法来获得资金，实际上，最好的办法是卖房、或卖项目，从市场收回来的资金才是真正的救命钱。

　　【正方】

　　以北京为例，尽管确实存在个别虚高的楼盘，但北京的房价并不存在所谓的“泡沫”，因为一些高档住宅项目，确实是因为其建在高档地区或者拥有不可复制的景观，如北京CBD地区，该地区的住宅性价比很高。要谈房价，还需要审视产品本身，房价是否还具有上升趋势，是否真正虚高

　　岳锋钢：就北京地区来看，市中心的房价并没有实质性松动，特别是奥运之后，北京地区的基础设施建设，如交通等有了明显的改善、服务水准大大提高，城市的吸引力正愈来愈大。

　　与此同时，华北地区二线城市的城市化进程很快，户籍管理制度正逐步放松，居民收入水平在稳步提高。从长远来看，以京津为核心的渤海湾地区将快速发展。其中，北京的吸引力更是巨大，加之土地资源的稀缺性。因此，目前买卖双方的观望情绪并不会影响北京旺盛的实际需求。

　　我个人认为，尽管确实存在个别虚高的楼盘，但北京的房价并不存在所谓的“泡沫”，因为一些高档住宅项目，确实是因为其建在高档地区或者拥有不可复制的景观，如北京CBD地区，该地区的住宅性价比很高。要谈房价，我觉得还需要审视产品本身，房价是否还具有上升趋势，是否真正虚高。

　　但是，在这将近一年的时间里，也的确出现了部分开发商打折促销的情况，主要是因为部分地产商的现金流、资金链十分紧张，以“割肉”来换取流动性。但是，当看清了国际国内形势之后，调整期过去，房价还有进一步上升的可能。

　　救市能否如愿以偿？

　　【反方】

　　在房地产运行周期中，市场处于繁荣期，房价高涨，政府要打击消费者信心是有难度的；而市场处于萧条期时，房价下降，消费者信心不足，持币观望，不知道哪儿是底部，难以达成底部共识，政府要鼓起消费者的购买热情更难

　　黄兴文：即使中央政府出手救市，其目的只是希望保持房地产业的稳定、防止经济衰退而不是保持高房价。因为，前几年国民经济的快速发展有不小的功绩得益于房地产业的高速发展和大规模扩张，如果房地产业急剧下滑，经济增长的目标将无法实现。虽然，从长远来看，国民经济过分依赖于某一行业肯定是不正常的，中央政府出手救市有短期行为之嫌，但当前是不得已而为之。

　　政府出手救市并不能挽救房价。政府并不能完全左右消费者的预期，消费者的信心不会随着政府的措施出台而立即增强。根据国际经验，在房地产运行周期中，市场处于繁荣期，房价高涨，政府要打击消费者信心是有难度的；而市场处于萧条期时，房价下降，消费者信心不足，难以达成底部共识，政府要鼓起消费者的购买热情更难。

　　因此，即使政府出台利好措施救市，也不会立即见效。消费者不能承受高房价，开发商最需要的也不是高房价，而是现金流和交易量。开发商要想回笼资金，不能固守高房价，只有降低价格才能获得市场认可。

　　易宪容：2008年房地产市场的条件与环境已经发生了根本性的变化，在房地产市场条件与环境发生了根本性变化的情况下，如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平，地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场是不可能的。所以即使中央政府重新启动救市政策，估计所起到的作用也会十分有限。

　　【正方】

　　未来房地产市场要长久发展，消费者与开发商都需要细化。经济适用房、廉租房和商品房，开发商也可以找到重点从事的领域，消费者也能找到适合消费层次的产品

　　任宏：目前还没有要救市的官方说法，所以，我们假设有救市一说。

　　可以肯定的是，未来房地产市场要长久稳定的发展，消费者与开发商都需要细化。政府需要尽快将经适房、廉租房和商品房的层次进行细分，开发商可以找到能够重点发展的领域，消费者可以找到符合消费能力的房产。目前，电子、服装、汽车等很多行业都有了自己的明确定位。但房地产市场经过这些年的发展，还没有细化这一程度，这表明，市场的竞争程度依然不够，发展过程依然缓慢，这值得我们反思。

　　房价跌了，经济就会垮？

　　【反方】

　　如果现在房价跌20%的话，就会进入很多潜在购房者的承受范围，从银行金融风险来看，不会出太大的问题。对于房地产企业，房价下降２０％，交易量会有很大突破，所以房地产业完全可以经过自身的努力，解决当前面临的困局

　　任宏：目前，没有任何官方的说法表明：政府将对房地产市场的宏调政策进行大的改变。

　　其实，中国的高房价在很长时间内是一种必然状态，这与城市化进程是分不开的。房地产市场和所有市场一样，都有波峰和波谷，只要是好的产品，总会有市场。

　　我认为，地产商应该理解并配合政府的宏观调控政策，因为这是构建和谐社会的需要。房地产业有自己的特殊性，它不仅是一种经济产物，也是一种政治和社会产品，牟取暴利的行为是违背社会公德的，这也有违企业的社会责任。

　　黄兴文：不少开发商一直抱有希望，指望政府会出台救市方案，认为只要死扛一段时间，就会迎来新的机遇。最近，许多地方政府推出的一系列救市招数和中房协给国务院上救市书更是让他们坚定了等待救市的信心。抱有这样想法的开发商无疑是天真和愚蠢的，他们还没有认识到市场形势的严峻性，说明他们被好日子和暴利冲昏了头，不知道房地产也有周期性，当房地产市场进入下降通道之后，没有一定时间是不可能回升的，这期间必然会伴随一些开发企业的倒闭。

　　目前，房地产市场萧条表面上看源于中央连续的、强有力的宏观调控措施，实际上，根本原因还在于开发商自身，是他们自己过于疯狂、过于乐观地估计了市场形势、老百姓的购买力、舆论的压力和中央政府的容忍力，疯狂地抬升房价，疯狂圈地、抬高地价。这是一种群体疯狂，只能由这个群体自己来承受。现在是这个群体付出疯狂代价的时候了，价格怎么涨上去，还得怎样降下来。

　　郭田勇：现在房地产商坚持不降价无非两个原因：第一，没有一个商人愿意放弃暴利的机会。当然，开发商更担心房价降了以后，会出现买涨不买跌的情况。第二，有部分地方政府的利益已经和房地产业的利益捆绑在一起了，这些地方政府相当部分的财政收入都来源于房地产，在既得利益面前没有人会放弃。

　　但现在需要指出的是，房地产商必须搞清楚自己建的房子是为了提供给投资者的还是提供给自住购房者的，如果是提供给投资者的，肯定会存在“买涨不买跌”的情况，但如果是提供给自住需求者的就不会存在这个问题，只要房价降到这些人能承受的范围内，很大一部分潜在需求就会被激活。这样一来，房地产市场不仅不会出现资金链断裂而影响到中国的经济，反而会带动整个行业朝一个理性的方向发展。

　　最近还有很多人说，房地产企业资金链断裂首先受影响的就是银行，但从我们的研究来看，如果房地产均价相对2007年下调20%的话，银行业的不良贷款增长率大概可以到0.7%到0.8%，这个比例银行还是可以承受的。如果跌40%的话，银行的不良贷款率将成倍上升，一旦出现这种情况，不单单房地产业受到影响，银行业和相关的制造业都将受到冲击，届时，整个经济都将受到重要打击。但如果现在房价跌20%的话，就会进入很多潜在购房者的承受范围，从银行金融风险来看，不会出太大的问题。对于房地产企业来说，房价下降２０％，交易量会有很大突破，所以房地产业完全可以经过自身的努力，解决当前面临的困局。

　　【正方】

　　房地产要不要救？这个问题就像半年前的股市该不该救一样。房地产关系诸多行业，一旦下滑过快或持续走低，就会危及宏观经济。政府不是房价的制定者，但从长远看，政府政策却是行业发展态势的决定性因素。如果说以前局面不明朗，那么，目前是时候了

　　岳锋钢：市场经济与计划经济不同，我国正在从计划经济向市场经济转轨，不少地方市场还需要政府的调控措施，但是市场应体现供求的杠杆效应。让“居者有其屋”是政府的目标，政府希望通过稳定来达到和谐发展的目标，过高的房价肯定会影响社会的和谐与稳定。

　　房地产属于支柱性产业，连带着众多产业，如果房地产市场不健康，失业率也可能大幅上升。现在消费者对商品房的需求，除了自住外，就是投资。据调查显示，有35%的人选择了自住加投资，在投资产品中，除了股票、基金和保险，固定资产也是很重要的部分。因此，政府是针对整个社会的经济形势、而不是某一个具体行业进行宏观调控。

　　从综合的角度来看，开发商面临的形势的确严峻，买卖双方持续不断的观望会将开发商推向愈发尴尬的境地。企业的现金流代表着心脏，即使这个企业其他的团队都很好，但是一旦心脏出了问题，必将影响整个企业的有效运营。房地产企业也是如此，如果其房产项目具有相当吸引力，但是如果现金流不够，对企业或行业来说，都是一个损失。

　　的确，在房地产行业中，有些企业具有较大利润，但是不能说所有的开发商都牟取了暴利，房价过高有部分原因不是开发商造成的，是中国快速发展的经济带来的巨大需求所决定的。当然，毫无疑问，企业在享受利益的同时肯定需要共担风险。

　　郭士英：房地产要不要救？这个问题就像半年前的股市该不该救一样。不可比的是，房地产行业对实体经济的作用更大更直接，这在各界的认同度比股市更高。房地产关系诸多行业，一旦下滑过速或持续走低，就会危及宏观经济。

　　目前的问题在于，房地产市场成交量持续下降的出现同时遭遇了外需减弱、出口受阻的冲击，这一切显著加大了经济硬着陆的危机。还有一个不可忽视的问题是，前几年房地产市场的繁荣，把地方政府和国内银行都推到了火山口，市场供应各方一损俱损的局面已经形成，难以改变。二者目前对房地产市场的继续低迷都十分敏感，甚至脆弱。而高层决策者在此刻会面临两个重大因素的影响而倾向于作出救助决策：第一、美国房地产行业持续下滑已经引发百年一遇的金融危机和经济动荡；二、地方政府因此遭遇的困境或有可能导致地方步调与中央政策不一致的情况出现。

　　另外，股市非常关注房地产行业的情况，向上向下，生死攸关。首先，因为房地产上市公司数量众多，市值占比较大；另外，房地产行业的兴衰直接影响到银行的未来投资预期。因此，试图稳定经济也好，稳定股市也罢，没有房地产行业的专项救助政策进行配套，恐怕都要失灵。

　　无论如何，房地产行业已经成为未来经济和金融稳定的一个核心因素。尽管中国百姓的信贷消费和超前消费的比例远远低于美国，但房价崩跌同样会对扩大内需造成不利影响。这就可能为经济转型制造新的难题。

　　政府不是房价的制定者，但从长远看，政府政策却是行业发展态势的决定性因素。前瞻性的政策，务必考虑以上因素。货币政策必须走向更加宽松。同时，对房地产的专项救助措施也该考虑出台了。如果说以前局面不明朗，那么，目前是时候了。