地方政府救房市的根源和出牌招数

    轰轰烈烈的地方政府救房市行动终于铺开了，中国的大小媒体如同蝗虫闻到稻花香一样，一窝蜂儿噪动起来，新浪更是开设专题讨论当前的地方救市事件，金融、地产、经济等各行各业的学者专家黑嘴们也闻到了血腥味，纷纷摩拳擦掌进行了热烈的研究讨论，座谈会、研讨会、分析会、决策咨询会、市场调研会，各色会议也随着地方政府救市机器的开动飞速旋转起来。地方政府这场救市的行动，步调一致，闻风而动，在近年来实属罕见，而作为主角的房地产开发商却被掠在一边，也令人感觉本末倒置。救市的根源何者？政府究竟能出几招？受益者最终是谁？作为社会的主体――广大居民又该如何应对？这些才是真正需要思考的问题。
   
      一、当前地方政府救房市的根源剖析
      1、 形势所迫　未雨筹谋
     今年以来全国各地房地产业成交量的极度萎缩给地方政府能否保持一定程度的经济增长敲响了警钟，地方政府必须率先在经济崩溃之前力挽狂澜，垂死挣扎，力图拯救处于风暴之中的岌岌可危的房地产业。在以GDP为主导的地方政府领导人政绩考核观之下，推动房地产业繁荣成为他们拉动经济增长、带动消费升级的重要手段。而当前经济形势下滑给他们带来了巨大的挑战。一方面，今年以来的国际形势进一步恶化，经济衰退症状已经非常明显。美国次按危机一方面由金融行业向制造业传导，通用等汽车制造业颓势显现，同时由美国本土向其他国家传导，不仅欧洲、日本等发达资本主义国家金融动荡，股市兵败如山倒，并且俄罗斯、巴基斯坦等国也是摇摇欲坠，经济危机烧灼着各国统治精英们的脆弱的胸口。另一方面，作为全球最大的发展中国家，中国自然未能幸免。2007年初始，自珠三角始的中小企业倒闭风潮开始蔓延到长三角并进一步向全国扩散。中小企业是中国经济增长的最大动力源，他们的萎靡不振已经是经济危机的征兆。极端严峻的国际国内宏观形势使得地方政府有种深深的危机感，与其无所作为束手待缚翘首等死，不如未雨筹谋先发制人转守为攻。在前期武汉、长沙等二线城市进行一步步探索之后，在10 月16日以上海、杭州为代表发布的《通知》和“二十四条”政策把这次救市行动推上了高潮。

    2、 利益攸关　欲挽颓势
    自2003年党的十六大以来，地方政府就把房地产业作为地方经济发展的支柱产业来加以培养扶持，也正是那个时候，地方政府真正把房地产业一同捆绑在经济增长的列车上，他们是一对难兄难弟，同呼吸命运、共分担患难。2003年以来全国各地的经济增长无一不同房地产业的繁荣有着巨大的关系。在中国长三角，投资出口型是经济发展的主要模式，出口维持了大量中小企业的活力，而投资则让房地产业空前繁荣。同时近5年来，房地产业也没有辜负地方政府领袖的期望，一路单边上行，惊人的涨幅与超额的暴利让开发商与地方政府赚了个盆满钵满，有些地方房产商一夜暴露，胡润中国福布斯排行榜上2007年中国富豪百强中房地产开发商占绝大多数就是明证。地方政府在房地产业中获取的巨大收益，一方面表现在土地出让金收入上，另一方面表现在相关的税费契税收入上，还有从与房地产业相关的建筑业、建材、钢铁等制造业中也获得了大量的税收。据统计，东部沿海一些城市的地方财政收入有三分之一来自于房地产及相关产业，已经不折不扣成为国民经济的支柱产业。地方政府与房地产业之间如此紧密的利益共同体，使得在房地产业危难之中，必需由地方政府伸出橄榄枝，挽救房地产业就等于挽救自己，就等于挽救自家的钱袋子。

    3、 营造信心　维稳需要
    目前的房地产市场极度萎靡不振，除房价高高在上难以攀登之外，还有股市下跌挤压资金、中央政府宏观调控缩减流动性等因素，其实更重要的是信心。高屹的房价让炒房者绝望，害怕买入之后成为最后一个接盘者，高屹的房价让第一次购房者担心，害怕将来付不出贷款被一辈子绑架在房子上成为可悲的房奴；高屹的房价让政府忧虑，深圳业主集体断供风潮，因房地产业所导致的暴力拆迁、放火自焚、集体信访，甚至于局部性的示威游行已不鲜见，开发商的贪得无厌与民众被压抑受剥削的矛盾更趋紧张，甚至出现房产商雇凶杀拆迁户，拆迁户刀砍开发商的恶劣事件，严重威胁到地方经济社会发展的稳定，地方政府对局势的控制愈加艰难。在这种时刻下，作为地方上最大的信用主体，地方政府必须出面缓解日渐紧张的内部矛盾，营造社会健康发展的信心。并且，基于稳定压倒一切的政治需要，地方政府也不得不面对这种令难难堪的境况，一方面要抚慰开发商，另一方面要做好民众工作，最好两相不得罪，彼此相安无事，因为如果群体性事件的暴发导致流血冲突甚至死人的后果，也不是一个地方政府所能全盘搞掂的。

   二、地方政府救市：手中有多少牌可出？
   总的来看，地方政府在这次整体谋划一致的救市行动上，表现在六个方面：
    1、税费减免。通过税收规费的减免刺激潜在消费者购房，是地方政府实施救市策略的王牌手段。这方面的具体操作主要体现在契税、营业税、行政事业收费下降或减免，开发商商品房开工规费减免等等。比如长沙7月20日起二手房交易税由1.98%调整为1.1%，多项房地产税费（营业税等）减免或延迟收取；福州8月20日起契税减半，南京在2009年9月30日前，房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前。杭州规定2009年12月31日止，对个人购买普通商品房的契税、印花税、交易税地方部分全免。
    2、财政补贴。通过财政补贴的形式提升市场购房欲望。南京规定凡是在10月1日到2009年9月30日购买普通商品房，可按购买面积获得不同比例的“补贴”；西安、宿迁等城市也纷纷采取了相对应的举措。
    3、金融支持。争取上级和央行支持，实施周期性的两率下降，刺激需求。鼓励金融机构对房地产开发企业的支持，为地方商业银行与房地产业搭桥牵线，加大地产贷款投放力度。降低首付，放宽公积金贷款利率下降，福州把公积金贷款延长贷款最长期限至30年；长沙公积金贷款首付30%降为20%；上海对第一次购买自住住房，且有两个人及以上参与贷款的借款家庭的补充住房公积金贷款的额度上限从10万元调整为20万元。
    4、土地供应。缩减土地阀门，限制土地供应进而影响价格。目前几乎所有全国大中城市的地价已经全面下滑，2007年一而再、再而三拍出的地王已然风光不再。为保证适度开发，维护房地产市场的健康发展，地方政府充分利用控制资源要素的巨大优势，把握土地阀门，合理适度平稳开发住宅用地，在某种程度上可以限度市场供应。如同 apec缩减原油供应一样，起到平衡阀的功能。
    5、舆论宣传。鼓动一批御用学者文人，在地方党刊媒体上大力加强宣传引导，营造良好发展态势，增强市场信心。而地产商则加大广告投放力度，什么黄金地段百年一遇、跳楼价甩楼价、房价当前不是下跌而是做俯卧撑等层出不穷。这种错位的宣传意在混淆视线，模糊消费者的判断力，进而打击他们犹豫不决的态度，做好购房的决心。
    6、行政干预。地方政府实体介入到地产市场之中，采取对降价的惩罚举措，限制开发商降价，购房入户等政策来拉动房产需求。如厦门规定购买70~80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口，武汉把4类企业员工纳入公积金体系等等。

    地方政府救房市的效果分析：1、减税减免将导致地方政府收入下降，直接影响到可用财力的操控力。为保证年度财政预算收支平衡，避免出现更大的赤字或失控的危险，必须对正在实施的一些项目投入势必要持续缩减规模压缩开支。但因为以GDP为纲，对能拉动GDP增长的基础上投入有可能会增加，而对GDP增长没有效用的基础上投入如农村基础设施投入、环境保护等投资则有可能进一步减少。最终的效果是肥了一部分人，损害了大部分人，而且这种税费优惠减免政策不可持续性，短期上有一定作用，长期上则有可能损害地方政府本身。2、购房补贴受到滥用纳税人税收的嫌疑和指责，地方政府反而得不偿失。3、由于目前房价还处在高位，在高点位实施救市政策，无异于汤匙止沸、添薪止火，将继续人为堆积地产泡沫。行政的过度介入也影响到市场经济制度的完善，这相当于在市场建设的道路上倒退。4、错误的舆论引导在短期内（一个月）可能有效果，但是长期之后市场真相必被揭露。消费者受到谎言和欺骗之后势必大受打击和挫折，对地方政府的言行失去信心（信心正在逐步失去），不信任感将从局部向全局蔓延，引发全社会的信用危机。
     综合而言，地方政府虽然是及时出手意图挽救房市于水火之中，其实在下着一步及其危险的棋局，稍有不慎就有满盘皆输的危险。在全球性的危机之下，中国经济显然难以独善其身，地方政府舍身救市只能被认为以石击卵，不堪一击，到头来伤及自身，受到耻笑。作为政府管理和服务，当前最重要的是满足人民不断增长的物质文化需要，加强基础设施建设，提高居民收入，改善生活条件，缩小城乡差距，创建和谐社会，而不是站在开发商等利益集团这边公然与普通大众作对。地产行业仅仅是众多国民经济行业的一个行业，房产市场的发展也有其自身规律可循，任何外力不适时的介入将造成整个行业发展的扭曲，如同股市崩溃一样，本来可以依靠自身力量迅速回归本位的却需要花更长的时间来重构。地方政府的短视和经济细节的控制，最终将可能为之付出巨大而惊人的代价。

   三、作为个体如何应对政府救市行为
    2008年中国房地产市场至今充满了投机、炒作和欺骗，如同股市一样，房市如赌场，参加炒作者，轻则为房奴，重则亦可能倾家荡产。作为个体，不论个人还是家庭，理应在这场全球性的危机之中深思熟虑，面对地产商与地方政府联合起来的咄咄逼人，个体需要把握以下三条加以应对:

    1、袖手旁观，适时出手。不以大众利益为基础、不以民意为代表的单边行为被实践证明终归是要失败的。在开发商与市场、市场与消费者的三方博弈之中，地方政府显然站错了位子，脱离了促裁者和监督者的角色，而把自身强化在利益集团一边。面对这种境况，个体大众应袖手冷眼旁观这出戏，瞄准时机。按当前的房价，还处在2007年末的水平，完全可以再继续跌，现在的股市都已经跌到1997年金融危机之下，房价下跌亦有此可能。最起码，坚持等待房价下降到2003年的价格之后，放才出手，是较为明智的行动。

    2、远离房市，明哲保身。对于资金量不大，需要大量借贷的个体大众，显然不适合玩这样的惊险游戏。远离房市，就多一份安全，多一份保障。

    3、立足本职　应对危机。做好本职工作，是应对危机最好的手段。千万别在危难之时想着借机大捞一把，要知道所谓危难出英雄，只是个别而不普遍。安心做好自己的事，别理门外这些大呼小叫，开发商充满诱惑的呼唤都是垂死前的最后挣扎。