时寒冰：房价唯一的方向就是向下

时寒冰：房价唯一的方向就是向下

　　《上海证券报》评论版主编
　　"小阳春"行情，原来是人造的。
　　最近，有关北京市朝阳区东八里庄一个居委会，接受待销楼盘的邀请，组织老太太到售楼中心"签约"的事件，被媒体曝光。据悉，这些去"签约"的老太太，一天管吃喝还净挣50元，她们有时还要到国贸春季房展会上演"订房"，前台签单，后台拿钱走人。这不过是近期被媒体戳穿的多个谎言中的一个。
　　在人造"小阳春"行情悄悄展开时，北京社科院发布的《北京蓝皮书》，以专业视野，再次捅破人造牛势。蓝皮书认为，目前北京房地产市场低迷的原因之一，就是价格背离了一般居民的购买能力。2007年底北京房价与收入之比约为23：1，而世界银行制定的房价收入比标准是5：1，联合国的标准是3：1。房价必然受制于人们的购买力。
　　人造"小阳春"给炒房者带来的好处是显而易见的，一些人乘机解套撤离。以深圳为例，最新数据显示，2、3月份，深圳二手房月成交量突破了1万套，投资客纷纷乘回暖套现离场。深圳楼市知名地产研究员竹之友告诉媒体，"仅在3月份，投资客就成功套现了近百亿元。"在百亿中可以套取到手的至少在15亿元以上。记者还采访了投资客雷先生。2008年初，雷先生在深圳南山区红树西岸购入三套高端房产，但放盘一年来，少有人问津，一直压在手里；今年2月份成交量上升后，雷先生开始活动挂单，到3月底，这三套房产便全部卖出。
　　
　　所谓"春江水暖鸭先知"，在整个房地产利益链条中，投机者是最敏感的，他们在人造反弹中撤离，乃是基于他们对未来房价走势的悲观预期。
　　这些投资客套现的原因是：房价太高，存量房太多，尚不足以支撑本轮楼市回暖。
　　别小瞧了开发商雇佣老太太"签约"所包含的指标意义：房子真的不好卖了， 而不好卖的商品从来都是下跌的。如果北京市的这一现象还不足以说明问题，那么，潍坊市寒亭区采用下发"红头文件"的形式，向该区副科级以上干部摊派"售房任务"，则发出了更清晰的信号：房子真的、真的不好卖了！
　　不仅住宅，商业地产同样如此。近日，专业机构着手发布2008年中国商业地产蓝皮书。初步估计信息显示，以上海、北京、深圳为代表的一线城市商业地产已经出现供大于求。未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量分别为1415万、3083万和446万平方米，总供应量接近5000万平方米。房屋销售趋缓，空置率上升，这意味着在目前的房价标尺之下，住房的供应严重供大于求。一旦商业地产也陷于供大于求的状态，就意味着中国商业地产与住宅地产双双步入困境，从而使中国房价步入较大幅度的调整轨道。
　　"小阳春"可能在三个月内即草草结束。如果我们承认，供需的力量对比决定着商品的价格，那么，在供应持续增大而购买力未能同步增强的大前提下，房价的唯一走向就是向下调整，直到调整到与民众的购买力相对接时为止。
　　首先，存量住房难以在短期内得到有效消化。以北京为例，近年来，北京的房地产投资一直占据着全社会投资较大比例。从2001年到2008年，北京市社会投资保持房地产开发投资比重过半的格局，房地产开发投资的比重如此之高，即使从世界范围内来看，也是非常罕见的。在供应增大的同时，北京市房屋销售却在下降，并且下降趋势非常明显。2008年，全市商品房销售面积比2007年下降了38.6%，其中销售商品住宅1031.4万平方米，下降40.4%。由此产生了大量的存量住房。截至2008年底，北京存量住房已达35.8万套，而北京市2008年上半年仅卖掉3.9万套住房，以这种速度，即使没有新楼盘上市，也能连续销售4年以上，供大于求的现象明显。
　　其次，新楼盘尤其保障性住房供应量不断加大。除了庞大的存量住房，北京今年计划新开工850万平方米保障住房和限价房，而2007年和2008年开工的廉租房、经济适用房、限价房合计面积分别为590万平方米和803万平方米，到今年年底即可竣工200万平方米、配售5万套，到2010年前后，大量保障性住房上市，将把低收入人群的住房从商品房市场中转移出来，从而对商品房的高价位起到釜底抽薪的作用。
　　而且，此轮楼市的"小阳春"行情与货币的投放几乎是同步的，而信贷资金如此大规模的投放不可能持续下去。
　　"小阳春"注定是短命的，当投机者慌不择路地撤离，留下的或许又是一片狼藉。房价将再次步入调整轨道，那些伺机涨价的开发商，又将再次面临打折售房的无奈选择。