时寒冰：房地产重获生机埋下更大“邪恶”

诺贝尔经济学奖获得者克鲁格曼教授上月在交大演讲时，称房产泡沫是“邪恶泡沫”，深恶痛绝溢于言表。
　　借助信贷门槛的降低和天量信贷资金倾注的庇护，中国房地产再次迎来上涨行情。上涨似乎已经成为趋势。
　　问题是，趋势能否延续，由此带来的泡沫累积的隐患，将如何来收场？
　　世界发达国家都是听任房价下跌，自我挤压泡沫，当房价下跌到与民众购买力相对接的时候，可视为泡沫挤压到正常水平，房地产市场又会在民众实际购买力的支持下激活成交量，消化掉库存，重新步入健康发展轨道。
　　而在我国，由于各级地方政府与房地产利益联系很深，一些地方政府通过财政购房、减免税费、延长土地出让金缴纳时间等方式，有的甚至是违法、违规的方式，力托房价，意在高价位时消化存量住房。在权力与市场力量进行角逐的关键时刻，天量信贷资金的投放，改变了原有的平衡，房价止跌回升。
　　中国的房价，成为这次次贷危机中，唯一未经过充分泡沫挤压就重新步入上涨轨道的特例。然而，因为这个特例，也埋下了无穷的隐患。
　　首先是金融安全隐患。在信贷门槛降低和信贷投放量加大的背景下，一些开发商通过假按揭套现，把风险转嫁给了银行。事实上，即使没有假按揭，高房价中所包含的巨大泡沫因素本身，也是不可忽视的金融安全隐患。
　　也因此，世界各发达国家，都对房价自我挤压泡沫的过程表示出超然的态度，这当然也是市场经济国家的本能反应。次贷危机的形成原因虽然错综复杂，但导火索就是高房价中所含泡沫的破灭。
　　泡沫破灭所带来的破坏性，使得发达国家都努力在房价过高的情况下，割裂与金融系统的过于紧密的联系，以防止形成危机恶性扩散的被动局面。中国几乎是唯一一个在房价高位时，促使金融系统与房价更紧密糅合在一起的国家。
　　其次，制约内需。改革开放以来，困扰中国的最大问题是内需的不足。民众为什么缺乏购买力？关键原因有三点：一是我国的国民收入分配机制，当人均GDP在2003年突破1000美元以后，仍在大幅度向政府倾斜，而未像发达国家那样，向居民和企业倾斜。二是教育、医疗、养老等公共产品投入不足所留下的巨大缺口，基本都由民众自己解决，蚕食了民众的购买力。第三就是高房价因素。高房价对民众购买力的蚕食作用是极其明显的。在许多城市，购买一套房，相当于消耗掉一个中等收入家庭一辈子的收入。至于那些按揭买房者，在长达10年、20年、30年甚至更长的时间内，背负着沉重的还贷压力，高房价透支了他们未来几十年的消费能力。当开发商等少数既得利益集团疯狂攫取巨额财富的时候，牺牲掉的是民生和推动中国经济发展的一大动力——内需的启动。
　　第三，是加剧通货膨胀。虽然，在我国的CPI权重中，未把房价纳入其中，并且，住房类所占比例，较之西方国家有超过60%的差距，使得CPI数据经常失真，但是，房价在上涨过程中对通货膨胀的推动作用却是不容忽视的。
　　比如，经济学中有一个比价复归原理，在房价持续上涨与粮价之间距离拉大的情况下，房价与生产资料之间首先要实现比价复归，即在房价大涨数年后，农业生产资料价格持续大幅上涨。农业生产资料与粮价之间、房价与粮价之间的比价复归，最终引发了2007年粮食价格的井喷效应。2007年的通货膨胀如火如荼，与房价的过快上涨有着直接的联系。
　　高房价中包含的巨大泡沫，能够维持吗？
　　今年，报名参加高考的人数急剧下降，许多人在盯着工作机会下降对考生吸引力下降等因素时，却忽略了一个最根本的因素：中国的人口结构的变化正日渐清晰地表现出来。计划生育后的人口下降才是真正的原因！我在《开发商最怕三重门》一文中曾对这一问题做过详细的分析。
　　现在，唯一能够支撑房价的因素，就是通货膨胀预期，问题是，在高房价本身是通货膨胀最重要推手的情况下，仅仅依托通胀预期支撑下房地产市场的浮萍般的繁荣，能够走多远？