房市调控的唯一有效途径——还建房权力于城镇居民

房市调控的唯一有效途径——还建房权力于城镇居民

邓小平说：“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清”， “建房可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”，这是我国改革开放的总设计师邓小平1980年4月2日发表的关于房改的划时代讲话的精髓。

邓小平的讲话，指出了中国“房改”的三条道路，一是市场化道路，即房地产开发、房子商品化、分期付款购房道路，二是住房分配制度，三是城镇居民在自己宅基地上自建住房、公私合营或民建公助建住房的道路。

从邓小平的讲话中，可以看到以下几点：

一是对于城镇居民在宅基地上建设住房，邓小平给予了高度的自由，“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售”， “建房可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”，不仅没有限制，而且容许多种形式，更重要的是，容许城镇居民自建的房屋可以进入市场买卖。在邓小平的房改理念中，是没有“小产权”房屋的概念的，自建的房子进入市场是合法的。这部分房子进入市场，对降低房价的作用，不可忽视。

容许城镇居民在宅基地上建设房屋，对于在城镇化中失去土地的农民来讲，是最大的国家福利。为了城市建设，失地农民已经贡献了自己的土地，国家无论用什么福利来解决这部分人群的基本生活，都不如给予他们在宅基地上建设房屋和容许他们建设的房屋出卖和出租来得现实。对于失地农民，有能力的可以按照规划和建设管理在宅基地上自建房屋，没有实力的人，可以利用别人的资金来联合建房，自己只要出宅基地就可以或得一套和多套住房，不仅解决了自己的住房问题，也解决了提供资金的人的住房问题，而且也可以获得直接的经济实惠，这样的话，没有政府的支持，这些失地农民，不仅可以脱离失去土地的困境，而且可能转化成中产阶级。房子建设的融资、投资、市场拉动作用和对相关产业的拉动效应是可以与目前的房地产政策所带来的效应相比美的。

二是分配住房是被容许的，而且是政府应该履行的职责。对国家工作人员和其他人员的福利住房分配制度，可以避免房子交易的权利交易，也可以减少部分人进入市场，也可以达到降低房价的目的。

三是房改的市场化是有限的市场化。在城镇居民可以自己建房和国家公务人员可以分配住房的情况下，市场化就是有限的市场化。需要买房子的人，就是城镇以外的人了，城镇以外的人，他们要进入城镇生活，也可以以租赁的形式解决住房问题，因为在容许城镇居民自建住房后，可租赁的房子就很多了，租金也不会很高。当然，在经济实力达到后他们可以买房子在城市定住。

在这样的政策下的房市，就是一个很小的市场，自然就没有炒买炒卖的人群存在了，是一个健康的完全是满足人民群众居住要求的房市。

可惜，中国的“房改”事实上走上了相反的道路。对于中国“房改”为什么会出现国人怨恨的结果，为什么在所谓的新政下，实际房价依然坚挺？

第一、平民的房子问题，是由以下原因造成的：

一是强有力的“端饭碗”式的改革。我国住房制度改革始于1978年。到xxx时，改革偏离了人道的轨道，在实行市场化的旗帜下，导致政府基本职能的严重缺失：在违背政府的基本道义和原则下，打碎了一切福利制度，当然包括住房福利制度。在这种执政理念下，一切伤害老百姓基本生存的举动都被看做改革的成绩，谁伤害老百姓越深谁就越被捧做改革的弄潮儿，谁会重视住“人人享有居住权”也是公民的权利，更是政府的职责呢？

二是政府对城镇居民个人建房和单位集资建房的限制。政府控制的目的，美其名说是为了规划，目的是为了保护房地产商的利益。现在不少地方，以规划的名义，限制城镇居民个人建房，限制单位集资建房，将这些土地提供给开发商统一开发，人为增加了建房成本，加大了住房需求。

三是收入低下。靠工资吃饭、靠打工渡日的人，一月的工资能买多少房子，大家心理清楚。经济越发展，我们越买不起房子，我们成为经济发展的奴隶，成为老板的奴隶，成为黑心开发商的奴隶。什么都在涨价，吃米都有问题，还谈吃鱼肉、买房子？

第二、为什么控制不了房价？

一是“土地财政”，让地方政府与房地产商形成利益共同体。我不知道中央是不是“土地财政”，但我知道，地方财政是“土地财政”，正是“土地财政”，让地方政府与房地产商形成利益共同体。现在，有难以统计的中小房地产商涌入乡镇进行房地产开发，还有不少进入村，以新农村建设的名义进行开发，导致乡镇的房价和建筑材料价一路暴涨。商人走的是曲线救市、曲线融通的路子，之所以这样，是因为地方靠土地吃饭，表面看地方政府是罪魁祸首，但咎其原因，责任还在中央政府：财政分灶吃饭，一个国家设立两个税务机关（所谓国税、地税），能收的税都是国家的，有时不够还要地方来补起，中央当然有钱，地方连工资都发不出来。在这种情况下，中央在喊宏观调控，地方政府为了吃饭的本钱不可能去落实调控政策。在“土地财政”下，房地产商反倒可以以多种途径得到开发土地。

二是房地产商和银行房地产业务紧密相连导致房地产商和银行结成利益集团。正如美国的次贷危机一样，房价一垮，银行业一夜也会垮，房地产商和银行房地产业务是紧密相连的利益集团，可以说，银行已被房地产商成功绑架，不得不跟着走，他们难以真心落实调控房价的“紧缩银根”金融政策。房地产商能以他们的途径找到资金支持。

三是房地产商和炒房集团死扛。房价在调控之下仍未下跌，历史的经验是，只要能承受住打压政策的压力，扛过去了就是房价的新春，就会获得新的暴利，能够扛具有抗打击能力的人，是不会做声的，他们反倒会窃喜。所以，打压政策对大资本阶级是没有什么压力的，

但对中产阶级，却是致命的打击，因为中产阶级有一定的资金，但有没有绝对的资金，所以中产阶级的资金链很快就断裂了，他们不抛售房子，就只有跳楼的命运，而已经在国家优惠政策鼓舞下购得房子的人群，面临越来越缩水的房产，就会动摇还贷的信心，这种动摇带来的后果，是不堪设想的。

在目前的经济结构下，新政受到打击的，只能是小的炒房人和贷款购房的人，但他们影响不了中国的房市，只是垫底的被政策牺牲的人。

中央政府要是下决心要调控房价，某些人提出的征收“房产税”的设想能解决实际问题吗？不能，道理很简单。

对于大资产人群，就是能够炒房子和拥有多套住房的大资产群人，是不怕收税的，他们交得起税。

破产的只是那些有几个钱炒房子有没有多余的钱来缴税的中产人群，他们可能会不计代价地卖掉手中的腾房，但对房价无益，他们全部跳楼也带不来房价的大跌。

恐慌的就是在前期优惠政策鼓励下用贷款买得房子的一群人，他们本身没有多大的经济实力，只靠工资生活，利用多年的积蓄在房贷的帮助下实现了拥有住房的宏愿，目前房产还是银行的，他们每月大部分工资拿来还贷，一小部分维持家人生活，如果征收房产税，他们恐怕只有将房子交给银行的命运。

失望的，是还没有进入房市有一定积蓄又不能全付款的人群。在征收房产税的情况下，他们恐怕永远在观望。

经济实力太差的人，只能流泪。

事实证明，一个让房地产商独大的房市，是一个不利于人民大众的房市，也是一个最终会走向破灭的房市，这种房市，也会让中国经济走上一条不归路。

中央政府要是下决心要调控房价，就必须诚意解决导致房价上涨的根本问题。只要解决这些问题，房价才有可能降下来。

一是改革财政体制，建立统一的国家财政体系，将地方政府工作人员工资和运转经费纳入国家财政统一保障。其实，“分灶吃饭”是政令不通的主要原因，这一问题已到了非解决不可的地步。国家也有解决这一问题的财力。

二是实行满足大众需要的信贷政策，特别满足中低收入家庭的住房需求的信贷政策。

三是建立中低收入家庭住房保障体系。保障中低收入家庭住房需求是政府的基本职责，是政府执政为民理念的直接体现。政府要加大廉租房和经济适用房的建设力度，建立一套阳光的行之有效的中低收入家庭的认定体系，确保优惠政策落到实处。

以上方法，中央政府可能无法做到也不愿意去做，因为这些措施会伤害到中央政府的利益。

在目前的现实下，中央政府要真心实现“人有所居”的大同社会理想，只能是全力打碎房地产商垄断建房市场的局面，容许城镇居民在宅基地上自己建房才是打开调控僵局的根本途径，也是治理房价的唯一的有效地切入点。

容许城镇居民在宅基地上自己建房，容许单位集资建房，政府要拿出一定的国有土地满足非农居民的建房要求，全力打碎房地产商垄断建房市场的局面。政府的职责是加强规划、建设许可、建设管理、质量监控，同时收取相关税费弥补财政收入的不足。