房价暴涨之后,为什么还会暴跌呢？

住宅的基础是土地，购地支出将作为房产成本体现在房价上。土地贵，房价高。这是普遍现象，但不是必然现象。开发商在确定房价时会考虑购地成本，但不能不顾及同类房产的价格。因此，仅地价对房价的影响而言，真正决定房价的是土地的平均成本，而不是单块土地的价格。这是购房者务必分清的。　　

成本＋利润＝价格。这也不过是经济公式，是一些经营者的愿景。在普遍现象之外，还有特殊情况。残酷的市场教育了很多人，有时成本＞价格，即“面粉比面包贵”。于是，有了众多的亏损企业、经典的失败案例和蚀本的生意人。第2章介绍的“香港置地”正是一家由于高价抢地，陷入财务困境的房地产开发商。　　

特殊情况通常会出现在什么时候呢？　　

成本只能在一定程度上决定价格，供求关系制约着价格。在经济学上，价格与供求互相制约就包含了这样的思想。另外，影响价格的重要因素还有国家政策。　　

如果将某地区（国家）每年（或每月）的房价连成线，会得出一条曲线，与常见的证券市场中的指数曲线或单只股票价格曲线如出一辙，形如波浪。房价的运行正像指数或股票价格一样，有短时间的波峰和长时间的波谷。在波峰和波谷，价格变化不大，涨跌幅度很小，而在另外的两个时期（一般时间比较短暂）则是迅速上涨或迅速下跌。　　

赫赫有名的职业证券投资人“杨百万”深谙波峰波谷套利之道，将一个波峰波谷周期细分成九个阶段，在波谷后期购入股票，在波峰出售，百战百胜。　　

100元采购的商品，售价超过100元才有利可图。如果消费者不接受标价，商品要么成为库存积压，要么低价处理。经过等待，积压的商品可能会卖个有利润的价格。不过，等待期可能非常漫长，商品占用的资金损失的机会成本更是难以估算。房价步入下跌周期，时间非常漫长，超过10年的比比皆是。有多少人能够熬过漫长的十年、八年？如果在等待期遭遇拆迁，补偿只有购房资金的若干成，损失更难弥补。　　

波峰就是“面粉比面包贵”的特殊情况。土地价格波峰时期买地建房，可能会成本高于价格。同样，房价波峰时期购房居住或作为投资，可能会面临房产大幅贬值，投资亏损。清楚了这个道理，在购房自住或者购置房产作为投资的时候，我们心中就有谱了。　　

若房价运行在波峰，说明房价很难继续上涨，持有房产者可以考虑出售，获利了结，避免房价下跌带来的利润损失和心理折磨；若房价运行在波谷，说明房价很难再下跌，不论是购房自住，或者作为一项投资，都是出手的良机。　　

北京、上海、广州、深圳四大一线城市2010年新建商品住宅价格同比普遍大涨，涨幅最小的是广州23%，北京涨幅最大42%。结合2009年全国房价暴涨的历史，国内房价是处在波谷，还是处在快速上涨阶段，或者是处在波峰呢？——这个问题留给各位读者自己作答。　　

为什么大量的投机资金涌入，房价暴涨之后还会暴跌呢？这个问题，很多专家都说不明白，其实不难分析。投资资金或投机资金都是以追求利润为目的的。当价格在大量涌入的资金推动下暴涨时，先期买入的资金在帐面上迅速盈利，利润率达到预定目标时，有人就会抛售房产兑现利润，于是价格上涨速度趋缓。一些人发现价格上涨乏力，担心帐面盈利减少，开始抛售房产，波峰形成。一部分投资（投机）者因此相信价格不可能再涨，也加入抛售行列，价格开始下跌。更多的投资（投机者）担心帐面盈利会因价格下跌化为乌有，或因价格下跌造成亏损，大量抛售房产，从而造成价格暴跌。因此，有时价格的暴跌即使政府也难以操控，原因是谁都不愿意蒙受损失。

（摘自经济科学出版社《传说中的房子》第10章）