韩强：房地产垄断　精英为何不反

房地产已经成为最大的垄断行业，为什么精英不反这个垄断？

　　（一）房地产的资金链——开发商、银行、炒房者、地方政府

　　首先，我们从市场的角度来看，谁是房地产的最大获益者。大家很自然地想到了开发商，在所谓福布斯富豪排行榜上，房地产商占了很大比重，其实无论是民营的，还是国营的开发商，都是房地产市场上最大的获利者。否则，就不会有那么多企业家去搞房地产了。

　　但是中国内地的房地产商，经常是自有资金缺乏，是靠银行贷款来经营，所以银行扮演着输送资金的角色。不仅如此，而且买房贷款也来自银行，真正用自己的钱一次性买房的人并不多。特别是工薪阶层，在“今天花明天的钱”的鼓动性，贷款买房也成为一种时尚。好象银行的钱不花白不花，先贷了款再说。所以提高贷款利率可能导致的结果是一些人很后悔，早知道早贷款就好了。这可能鼓动更多的人去贷款。但是，房子买到手，才知道银行的钱不好花，你要按月还款，还要还利息。这样“房奴”就出现了。也就是说，开发商、银行套住了买房者。

　　买房者只是开发商和银行的中间环节，贷款者付给开发商，开发商再向银行还建房的预先贷款，这样开发商就解了套，变成了买房者和银行的关系。也就是说，开发商是用银行的贷款建房，再用买房者的按揭款还银行，做着低成本、高利润的买卖。

　　也许有人说银行不知道这个风险吗？当然知道，但是不这样做，银行的居民储蓄款也没有什么好的出路。这真像是饮鸩止渴，而且明知道，还要干。因为房地产正火着呢？因为内地并没有出现过东京那样的房地产大崩盘，也没有出现过香港的房地产低迷的事情。虽然有过上世纪90年代的海南房地产烂尾楼，但是那似乎与现在无关，所以才有任志强的说法“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的”

　　开发商——银行——买房者——银行——开发商，这个循环，好象是很全了。其实不然，要盖房就要有地，地从哪里来？从地方政府的审批那里来。所以，卖地成了地方政府搞活经济的一大法宝，地卖出去了，有了钱，就可以修马路，盖办公楼、盖商场，投入开发区，这些都是政绩，特别是增加GDP，这可是最快的增长率。为了房地产开发对市内居民就要搞搬迁，于是就有强制性拆迁，清理钉子户，对近郊农民的土地也是不放过。

　　“拆迁”已经成了一个很刺激人的字眼，而且你到各大城市看一看，到处是工地，甚至盖了没有几年的楼也要拆，因为要盖大商场、写字楼，要当国际大都市。这就是地方报纸上常出现的“超常规发展”、“踌越式发展”，这一超，一跨，GDP就翻蹲跟斗式的上涨，又被称为“大气魄”、“大手笔”。

　　所以真正的循环是：地方政府土地——拆迁者——开发商——银行——买房者——银行——开发商——地方政府GDP。

　　经济学家不是说利益集团吗？现在很清楚，在房地产热过程中，开发商、银行、地方政府是利益集团，还有一个炒房者，他们买房不是为了住，而为了卖，这样就造成了一片“繁荣”景象。

　　（二）房屋空置率和建设用地闲置率已表现出生产过剩

　　2006年4月26日新华社报道：国家统计局最新公布的数据显示，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。《东方早报》记者采访采访了建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉。这位官员说：

　　　　2006年一季度全国商品房的空置面积是1.23亿平方米，比2005年底减少了1985万平方米，但同比增长23.8%，其中住宅的空置增长19.7%，商业营业用房空置增长21.1%，办公楼的空置增长32.6%，商品房空置面积中非住宅的空置占比有所增加、增长很快，希望引起各地重视，加强调控。

　　　　在市场分析里，空置指房屋没有使用、处于等待出售或者出租的状况，空置是房地产市场的常见现象。空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标。理想的空置率不是零，存在一个合理的空置率。空置率和市场的特性、市场的效率和市场的预期密切相关，不能简单地认为空置就是浪费或者不良资产。（《建设部称商品房空置并不等于浪费》2006年4月27日《东方早报》 ）

　　看了这些，让人哭笑不得。“空置房不等于不良资产”，但是太多的空置房也不等于不是浪费。这么多房子卖不出去，竟然有1.23亿平方米，而且地方政府还在批地块，房地产商还在盖房子。真是让人不可思议。这位官员只是说：“希望引起各地重视，加强调控。”好象这与建设部的住宅与房地产业司没有关系。

　　无独有偶，据北京市建委的统计显示，截至今年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。

　　这令普通买房人大惑不解：不是一直在说房子不多么，怎么一下子冒出“12.7万套住宅没卖”呢？怎么又出现 北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”呢？

　　人们不禁要问：是谁忽悠了老百姓？为什么要忽悠老百姓？很明显不公开空置率，是为了制造一种“供不应求”的虚假现象，维持高房价！

　　（三）房地产商与著名经济学家的结合

　　据任志强介绍，参加茅于轼富平基金的人中，有吴敬琏、张维迎等人，也有柳传志、吴鹰等企业家，还有潘石屹、任志强等开发商，这是一个种子基金的形式。为了凑足政府要求的2000万元注册资金，任志强大概前后发了10封信，为茅于轼化缘。任志强强调，为什么主张大家捐款？是希望通过学者，就是茅于轼、吴敬琏这些人，用他们的嘴去做地产的宣传，可能要比我们自己去做这种宣传好得多，可以让社会知道我们并不是单独追求暴利，而不追求社会责任，我们既做到了企业公民应该做的事情，也对社会、对弱势群体做出了很多贡献。（任志强《我也为穷人说话 70%90平米没道理》 2007-01-16《中华工商时报》

　　大家看看某些著名经济学家关于房地产的言论，就明白怎么回事，天天喊反垄断，就是不反房地产的垄断。