让楼市涨风吹得更猛未必不是抑制房价上涨的好办法

让楼市涨风吹得更猛未必不是抑制房价上涨的好办法

为抑制房价上涨，今年中央连续两次出台了调控措施，但并未取得实效，尤其是一线城市，房价似乎就像一根弹性极大的弹簧，你越压它越弹得高，据北京晨报7日报道，国庆长假前5天，北京签约商品住宅期房691套。对比去年火爆楼市时黄金周358套的数字，今年的成交量几乎是去年的一倍！北京房地产交易管理网公开数据显示，截至5日下午5点整，10月2日开盘销售的中粮万科长阳半岛三期签约套数已达93套，其余283套房源均被认购，无可售房源。

　　同天，北京晚报也刊登了这样一则消息，从8月初的每平方米16500元，到最终定价18000元，远洋新悦忸怩了两个月后，昨天正式开盘销售。尽管报价经历了“三连跳”，但面对4000人抢272套房的激烈竞争，牌号靠前的购房人还是像买白菜般迅速出手，一轮接一轮的调控依然没有撼动开发商涨价的决心。据报道，受新悦提价影响，周边二手房也趁势提价。

中国房价过高，已经是不争的事实，调查也显示，90%以上的人认为房价过高。但为什么人人都喊房价太高，中央又一再调控，但房价还是“打压”不下去，每次调控之后不出几天就立即反弹。你欲是“挤压”，它欲是高抬。对于此种结果，以前我一直认为是开放商的无良，但通过中央几次调控，我发现其中的原因并非如此，仔细分析原因，背后的推手不是别人，正是购房人自己。

我们不妨看看目前整个的楼市，用一个最恰当的词来形容，就是一片疯狂。疯狂出在哪里？依我看，还是出在买房人身上。就目前楼市讲，并非所谓的“刚性”需求，而是急需住房者急，不急需者也急；有能力买房者急，没能力买房者也急；投资买房者急，投机买房者也急，好像只有今天买到房，明天就会成为富翁，后天就会暴富。于是大家都急不可耐地去抢房，即使背负一辈子债务也在所不辞。大家好像都极尽疯狂，50岁的人要买房，40岁的人也要买房，30岁的人还要买房，连20岁的人也加入了买房的队伍。如此庞大的购房大军，其实夹杂着很多复杂成分，极大助推了楼价上涨。开发商不是傻子，就像节前菜市场的菜贩，即使再便宜的菜他也要涨价。“刚性”需求啊，但实际上很多买菜人买下大量高价菜吃不了最后烂掉。现在多数购房人都好像节前购菜的人群，都处于一种亢奋状态，一个个都不冷静，像疯狂的赌徒，得了购房发财饥渴症，即使后面是万丈深渊也会往下跳。购房人的狂热、亢奋、饥渴，正是房价后面的强有力推手。也难怪开发商越见人多越兴奋、越涨价、越抓大头。狂热，狂热，人处于狂热中就会失去理智。我敢说，如果购房人不冷静下来，理智地对待购房、审慎地看待楼市，即使下一百个调控政策都无用，房价仍会继续上涨。

那么怎样才能抑制房价呢？我看唯一的办法就是让大家从购房赌博中冷静下来，从购房狂热、混乱中冷静下来。从两轮的调控政策看，效果并不明显，相反还助长了楼市上涨。那么真的没有好办法抑制楼市上涨了吗？我看未必，而最好的抑压办法就是反其道而行之，来个“扬汤止沸”之策：即取消一切政府调控措施，完全由市场决定；政府只管做好份内事就行，这就是大力建设公租房，保证保障房提供，而取消经济适用房、限价房政策，其它一切都交给市场。也许有人会说，此法一定会风助火势，止沸不成反烧干锅。但我却认为，正是这个办法才能使百姓变得理智，量力而行；因为“汤”毕竟是有限的，“汤”烧干了还“沸”什么？而这个“汤”就是百姓的钱袋。

就目前讲，很多的购房者并非真正的有能力购房者或者“刚性”需求者。有几个购房者目前没有房住？即使租房者也并非完全意义上的无房住者，在国外这种情况很普遍。大量的购房者不是被购房狂潮所惑，就是被购房利润所诱，从而激发了购房欲望。如果楼市高企，高得令人生畏，很多的购房者购房欲望就会下降，甚至扑灭，最后退出购房队列。如此一来，购房队伍就会锐减，房价不降低才怪了。我敢说，如果北京今年十一期间没有一人买房，开发商是绝对不会涨价的，说不定还会降价。

中国的楼市其实还很不成熟，远不是成本加合理利润为销售价的问题，而只是一种市场对决和博弈。有道是，“敌进我退、敌退我进”。对决博弈的结果就看谁能顶得住。按市场规律，一般来讲首先顶不住的多是商家，而非购买者——因为商家一般都被资金链、生产链牵制，时间一长很难顶得住。我们见过很多的商品销售，即使赔本也得卖，库存不卖就是等死。而中国的楼市恰恰相反，每场博弈几乎都是购房者首先退却，就好像商量好了似的，只要房市一遇冷，等不得开发商急，购房者们就急了，立即为开发商救市，开发商能不趁火打劫才怪了。

因此笔者认为，就目前楼市的博弈来讲，最好的办法就是政府退出楼市，放开各种限制，一切由市场说话。政府只管搞好公租房和保障房建设就尽到了职责，其它都不管。如此，我相信房价一定会上涨到一个人人生畏的程度，多数购房者就会退市，不再追涨，市场就会冷清。要知道，这样的结果开发商就会顶不住，楼市下降是自然而然的了。如果像现在这样博弈下去，购房者始终热捧，房价怎么能降下来？因此笔者认为，楼市降价的唯一途径不是限价、压抑，而是让它涨，而只有涨到一定程度，这个市场才会冷静下来，否则一切都是徒劳，伤害的还是购房者自己，而非开发商。

2010-10-8