保障房的画饼

   保障房的影响，“我是邓小闲”网友分析的很好，在此全文转录，我分析保险资金入市的影响。

    2010年3月8日15时30分，十一届全国人大三次会议在人民大会堂金色大厅举行记者会，住房和城乡建设部部长姜伟新在回答记者提问中说到，

    【针对眼下这样一个土地和房价上涨的状况，现在中央政府采取了几项措施，我方才已经和记者们说了。第一，地方政府加快保障性住房建设和抑制房价过快上涨是地方的一个很重要的任务，你必须完成。第二，中央政府也采取了很多措施，比如，加大中央对保障性住房的建设的支持力度，扩大一些限价房和经济适用住房的供应范围。我们觉得，中国目前的体制机制是要逐步地研究解决。在这些体制、机制没有解决之前，中央政府还是有能力、有办法来逐步解决这个问题的。】

    第一，地方政府每年都建设大量的保障性住房，这是事实。但这里有个极其严重的概念误导，就是中央的‘保障性住房’和地方政府的‘保障性住房’根本就不是一个概念！

    中央政府的保障性住房是指地方政府拿出一定的资金，一定的土地，在政策扶持的基础上‘雇佣’建设单位以最小的成本来完成城市居民逐步改善居住条件的需求。

    地方政府的保障性住房的全称是，保障性安居住房。是指其城市全年动迁后回迁上楼的所有住户。

    也就是说，某市在某年全年动迁新上楼的所有居民都是保障性安居工程的受益者，即为全年解决了多少万户居民的保障性安置。而这种说法得到了所有到某市检查工作的上级主管单位或部门的领导认可！而这种说法都在各市的政府工作报告中大面积地出现。

    那么除此之外某市是否建设了中央意义上的保障性住房了么？本人了解，1平方米都没有！

    所以说，北京市也好，还是其它城市也好，计划中的提法有50%还是多少建设保障性住房的概念千万不要让那些无房的朋友们欣喜若狂夜不能寐了，那和你真的无关，那是解决动迁回迁上楼居民的。

    为什么这样说？因为我和姜部长是同行，只是我能把我真实见到的告诉给大家而已。

    第二，关于姜部长的‘措施’，‘力度’，‘范围’。我个人以为可以这样去理解，当周扬要参加比赛，我以领导的身份找到周并谈话，你要坚定信念，为国增光，比赛的成绩不代表什么，要体现顽强拼搏的时代精神，赛出成绩，赛出友谊，不要有什么精神压力，我们相信你！

    这些对于地方政府而言毫无参考意义或者说根本没有执行的可能。

    而中央09年在全国人大通过的拿出3000亿元建设保障性住房的决议实施方案，至今在地方政府及新闻媒体的报道中还没有看到落到哪里去了？只是听说全年没有完成计划的15%。

    第三，姜部长认为在没有解决体制和机制问题之前，中央政府有能力解决‘住房’这个问题。我个人感觉这是‘点石成金’，是‘隔山打牛’，是‘春梦化雨’的非人类所为！

    至此，我感到有这样的同行老大，顷刻间也要飘飘然成半仙之尊鸟！

    以上是“我是邓小闲”网友的分析，重庆廉租房的房租是占到有资格申请廉租房家庭月收入的16%，其实这个比例和国际上房租和按揭支出占家庭月收入20%左右的比例并不低。而且我国目前的租房市场是完全竞争市场，大多数住宅的房东并没有大量的住房用于出租。政府修建廉租房，其实是在集中出租房的供给。

    地方政府对保障性住房建设的热情是不高的，原因很直接没有收入么。所以，此次房地产调控之初就说要加大保障性住房的投资主体，其实就是引入资本来建设保障性住房。资本是逐利的，没有好处的事情是不干的。要么我建了保障性住房，产权要归我，要么我要收多少年的租金。或者二者皆有，只不过房租政府定或者开听证会。租房的老百姓是没有什么权利来决定房租的。

    “投资经济适用房等保障性住房，可以让保险公司摆脱对资本市场的过度依赖，减少股市波动对收益的影响。”马明哲说，“保险资金的运作要确保资产负债的平衡和可持续性，而保障性住房的确比较适合保险资金做滚动的开发。”

　　“已经等了5年，目前我们已经为不动产投资准备了很好的项目和团队。”马明哲称，“平安信托和投资部门一直在为第三方做这方面的投资。”根据保监会刚颁布的投资办法，保险资金投资的不动产指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物。投资于不动产的账面余额不得高于保险公司上季度末总资产的10%，保险公司不得直接从事房地产开发建设。

    上面两段是2010年8月25日马明哲接收采访的记录，我们可以看出，一个资本推动而出的政策会有利于望房兴叹的穷人么？更可怕的是这次资本切入保障性住房只是全面进入不动产的开始，很快房屋的买主就不再是大家千夫所指的投资客、投机客而是实力难测的金融资本了。更可怕的是现在千夫所指的开发商被金融资本收编，房地产的供给方进一步集中。来看一下本次规定的详情。

    《保险资金投资不动产暂行办法》规定，险资投资不动产，须遵循“三不原则”，即不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)或以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。险资投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10％。

　　此外，险资投资不动产须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不超过该项目投资总额的30%。

　　保险公司投资不动产，不得提供无担保债权融资；不得以所投资的不动产提供抵押担保；不得运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产。保险公司所投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。

　　保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。

　　《保险资金投资股权暂行办法》规定，保险资金可以直接投资企业股权或者间接投资企业股权，直接投资股权是指保险公司以出资人名义投资并持有企业股权的行为，间接投资股权是指保险公司投资股权投资管理机构发起设立的股权投资基金等相关金融产品的行为。

　　在投资比例上，投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%；直接投资股权的账面余额，不超过本公司净资产，除重大股权投资外，投资同一企业股权的账面余额，不超过本公司净资产的30%；投资同一投资基金的账面余额，不超过该基金发行规模的20%。

　　《保险资金投资股权暂行办法》允许保险公司直接投资企业股权，但对投资团队、偿付能力、财务指标、净资产规模等提出了较高的资质要求，且直接投资股权仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权。

　　《保险资金投资股权暂行办法》要求，可以进行股权投资的保险公司须具备上一会计年度末偿付能力充足率不低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%；上一会计年度盈利，净资产不低于10亿元等资质。

　　《保险资金投资股权暂行办法》对保险资金投资企业股权制定了退出机制，退出方式包括但不限于企业股权的上市、回购、协议转让及投资基金的买卖或者清算等。同时规定，保险资金投资企业股权，可以采取债权转股权的方式进入，也可以采取股权转债权的方式退出。

    其实保险资金也只是开始，大家都在幸灾乐祸的认为房价跌了、地产商破产，银行成房东，银行也要破产。其实，在我看来银行巴不得这些付按揭的房奴赶快断供，银行可以一下把大量的房源作为抵押品收回，摇身一变就可以推出一家租房为业务的公司，甚至也可以作为廉租房推出，还能享受国家补贴，你说银行的利润会减少么？

    现在我再来帮大家回顾一下本次调控政策，喊话不算之说有实质影响的。一、清理闲置土地；二、预售款监管；三、收紧房贷政策。现在又来了金融资本进入不动产的开始。

    前三项政策都在压缩供给，增大购买和持有的成本，大家期待的房产税同样是增大持有成本。只有允许金融资本进入不动产有可能增大供给。本次规定可能只是让保险资金给地方政府建设的保障性住房买单的形式进入房地产，以后难免不进入收费公路、铁路、机场港口、学校、医院等等,自来水管道、电网、煤气管可都是不动产呀。

    我一直都认为包括薄熙来在内的现在的政府官员，不会给广大工农谋福利。不认同的朋友可以上网查查重庆的房价和房租，以及以往建设保障性住房的数量。因此，此次房地产调控只不过是要利用民意来达到某些目的，原来我还只是以为国家要为房地产保驾护航，以调控为手段延缓房地产见顶的时间。现在看来，本次调控要和新36条结合起来看，我们还在为房地产关注人家就在眼皮子低下金蝉脱壳，躲过对新36条的舆论压力暗度陈仓了。