住房改革建言

 建 言 信

（关注民生不应只是喊口号）　　

　   　适逢伟大祖国60华诞，本人身为中国人很自豪，为国家发生的巨大变化感到由衷的高兴，衷心祝愿伟大的祖国更加和谐太平、繁荣昌盛！

    近日看了一个有良知的学者，一个一心为民的好领导，替老百姓说真话，值得国人尊敬和信任。承蒙政府开诚布公、虚怀纳谏，本人遂斗胆第六次建言“病态房价”问题，请政府予以关注和重视。住房乃民生最大事，恳请闲暇之余阅目；拙见是否可行，诚望考量；如有不敬之处，恳请海涵！

             如果说煤炭经济是山西省的血泪GDP,那么现今的“房价经济”就是整个中国的血泪GDP。　　

综观现阶段房价疯涨之势，实为一种房地产业体制病态所致。究其深层原因，大致有以下几点：（1）政府对“住房商品化”政策、房地产商监管及特殊商品（房价）定价权严重失控；（2）部分 “业界专家”、执政官员等不扎实的学术研究、不真实的言论煽动，助涨了房地产商肆意涨价的士气；（3）房地产商人漠视社会责任意识，缺失商人道德，见利忘义、唯利是图是主要因素；（4）疑有“腐败”现象存在，有幕后黑手在推波助澜，建议开展“房地产反腐打黑行动”，斩断黑手及“钱权”利益链，力争“拔出萝卜带出泥”，促进住房市场理性健康发展，真正实现“居者有其屋”。（5）投机者肆意炒房与赌球性质一样恶劣，建议国家加大“炒房”打击力度。　　

由此，国家应及时、果断的出手改革，否则恐将引发诸多社会问题：（1）房价高涨，暴利驱使下引起行业一枝独秀，将会制约国家经济平衡发展；（2）房价高涨，首当其冲的是青年人，在就业和住房的双重重压之下，其身心健康严重受到影响，对国家未来无益；（3）房价高涨，民众难以承受且又不明事因，情绪越来越激动，将严重影响社会和谐稳定；（4）房价高涨，迫使急于结婚用房的人及其亲属为了筹钱买房不折手段，将滋生腐败、诈骗等诸多犯罪问题；（5）房价高涨，买房自住与投资炒房者被“高房价”套死，无余资消费，极不利于拉动内需、提振经济；（6）房价高涨，“房奴”为还贷，昼夜奔波，严重影响其身心健康及孕育下一代，降低国民整体素质；（7）最可怕的是，一个简单的经济问题因房价的暴涨将演变成一场政治危机，那就得不偿失，祸国殃民了；等等。 　　

有些人讲，房价大涨有利于拉动经济。试问：房价高买房的人多还是房价低买房的人多？还是房价高房子就投资多、用人工、材料多，而房价低就投资少、用人工、材料少呢？再试问：高房价所得的高额利润都收归国库用之于民了还是揣进部分人腰包了？房价虚高到底对谁有好处？　　

只要深度剖析一下房地产开发的成本与利润组成结构，所有问题就一目了然了。下面讲一个真实的住房项目建造成本情况可推观其然。　　

例举某住房项目（商业机密，不便透漏）位于北京西四环附近，属职工利用自有土地集资建设的经济实用房。该项目自2006年10月开始前期运作，至2008年6月即交付业主入住。项目占地面积约4900平米，房建面积约21000平米，配套的绿化面积约3000平米、沥青路约1100平米，容积率＜2.0。从规划设计到竣工均按正规招标程序高质量、高标准进行建设。工程质量为北京市结构长城杯金杯奖；冷热水管为伟星牌PB管、无负压水泵为进口格兰富品牌、排水管为行业名牌中空螺旋静音管；电梯为三菱品牌；门为龙甲防盗门、窗为塑钢中空内开内导窗；冷水、热水、热量表及电表为智能卡式表；门禁、监控、燃气、消防、通信网络、有线电视、道路、花园、车库交通等配套设施一应俱全，且皆为行业品牌。　　

整个项目投入的建造成本费用包括：1、前期的拆迁补偿、可研咨询、勘察、环评、规划设计、审图、燃气设计、办证、测绘、树木伐移、水暖电改造、燃气切接、临水临电引入等；2、建造期间的施工总承包、基础土方与支护设计、监理、弱电（通信、电视、监控、网络等）、消防、燃气、电梯、室外综合管线、水电外线、道路、园林绿化、交通设施、氡气检测、沉降观测等；3、竣工后的室内检测、节能检测、竣工测绘、房产面积测绘、消防检测、避雷检测、水质检测、归档、竣工审核等。总计：折合成平米单价约2500元不到（以房建面积21000平米计，以下均同），而大多数开发商建的房子没有这么高的规格，因而建造成本就更不会多于2500元。由此可推断北京市的普通商品房建造成本价约在2500元/平米左右。　　

剖析房地产业：　　

一、房地产的开发成本=土地价+建造成本价+广告销售投入费+税费。其中：1、土地价：按国家相关部委此前公布的平均地价比例约为开发成本的25%计（大部分土地是好几年前囤积的，价格会更低）；2、建造成本价按2500元/平米计；3、广告销售投入费一般按开发成本的5%计；4、税费暂按开发成本的5%计（暂估，不太清楚）。那么由此可计算出北京市玉泉路附近房地产的开发成本应该不到3900元/平米。　　

二、房价=房地产的开发成本+净利润。其中：1、房地产的开发成本约3900元/平米；2、净利润=房价—房地产的开发成本。而按照此地区附近“远洋山水“的房价12000-15000元/平米计算，其房地产商的净利润所得为8100-11100元/平米，则是开发成本的200%以上。因此，开发商每卖出1平米的房子就赚取老百姓净利润约8100-11100元，可以说是绝对的暴利、黑利！至于那些房价卖到2万以上的就更是可怕！ 　　

目前，房地产的商业游戏规则大概为：“地产商从国家银行以国家土地作抵押贷款买国家土地，建成低质房后再以高价卖给消费者，然后用消费者缴纳的首付款的一部分抵消建房成本，另一部分则揣进自己腰包，而买国家土地的贷款则用消费者贷款来慢慢偿还”。典型的“空手道”，受害的只有国家和人民。最可恨的是它们用“囤地囤房、黄牛假买”等惯用的涨价伎俩，来制造住房紧俏假象，愚弄人民大众。它们拿国家土地用一种卑鄙的手段在白白榨取了国家和人民的利益的同时还制造了社会矛盾。这和封建社会的地主有何区别？ 　　

如此一种商业行为既对国家无利又危害社会，还有其继续“作患”的必要吗？国家岂能坐视不管？还有诸如“楼脆脆”、“楼危危”、“楼停停”、“楼漏漏”等等的发生，都是房地产乱像的典型表现。住房作为一种特殊商品，由于前期的估计、经验等不足，在近十几年“商品化”运作中累积了许多弊病，因此“二次房改”势在必行。　　

什么是民生？住房问题就是民生！　　

建议：土地、住房作为一种特殊商品，作为国家稳定的战略资源，关乎国民首要生存条件，必须由国家掌握其建设权、定价权，说白了就要全部国有化管理或者2/3国有，1/3私有，不以营利为目的（1/3除外）进行建设配售，此举即可保障“居者有其屋”，又可满足富人住房消费。以现有情况来看，可分两步走，首先在相关部委的框架内成立一个暂且叫“安居局”的机构，对住房改革进行全面管控和操作；其次要逐步采取淘汰、收购、转产等形式将现有房地产企业整合为国有公司形式，受“安居局”管控，以掌握其建设权、定价权。如此一来，比如在北京的五环内定价为5000元/平米以内进行配售也会有利润，对国家绝对有多利而无一害。　　

另建议（思路欠妥，仅供参考）：未来的房屋建设要按“人均25平米+每居增配5平米”的形式，建设以二居（60平米）、三居（90平米）、四居（120平米）三种户型为主；配售制度要和结婚登记挂钩，结婚要凭夫妻双方婚证只配售一套60平米的二居，至于三、四居则需凭父、母结婚证等和孩子的婚证一起申请配售。一旦离婚等则房子产权收归国有，但可按廉租的形式给其中一方暂居。此举，其一可控制人口数量，减少离婚率，提高国民素质和平衡人口结构；其二可减少土地浪费，减小“购房”压力，有利扩大内需、提振经济；其三有利稳定国民情绪，推动和谐社会建设等。　　

当然，古往今来任何一次“改革”都会促动一部分人利益，但如果能符合多数人的利益，符合国家利益，使国家能长治久安、祥和太平、和谐富强，那么牺牲一部分人的利益是很有必要的。希望三思！若研究这个政策时，希望不要仅考虑专家的意见，不要仅听取地产商的意见，不要仅参考有房者的意见；应多听听居无定所者的心声，听听网民的心声，才能真正体察到民情民意，制定出切实可行、符合民情的政策。　　

如上拙见，仅供参考！如有不敬，敬请谅解。