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救市：中国房地产市场将进入“冰冻期”
救市：中国房地产市场将进入“冰冻期”
20日，国家统计局发表数据，按可比价格计算，我国三季度GDP同比增长9.9%，比上年同期回落2.3个百分点。也就是说，虽未出现GDP指数的暴跌格局，但回落态度已经十分明显。
与此同时，证监会也冒着“股改失败”自食其言的特大信用危险在不停“救股市”，而近期最招眼的新闻莫过于另一战线上的大新闻：全国各地政府纷纷开始出台措施拯救濒危的楼市！
然而，在我看来，和股市一样，中国房地产市场不救倒也罢了，充其量让房价跌30-50%不等便有望止住跌势，如今这一救，问题反而大了。因为“救市”的一个直接后果就是让所有潜在的消费者看到了楼市崩跌的风险，看到了房价只可能不可能再涨的客观事实。此时，持币观望是必然的选择，更何况周边的经济态势是如此糟糕，所有的人都不得不为经济萧条未雨绸缪。
事实上，我们知道，美国次贷危机的恶化就是从白宫救市开始的。在去年次贷危机拉开序幕时，许多人包括华尔街的绝大多数对冲基金经理们都还不当回事，但自从美国政府开始“积极救市”尤其是拯救“二房”之后，华尔街便开始人心惶惶了。国内曾有人盛赞美国政府的“果断救市”，但结果大家都看到了，如我在3月11日的文章标题一样，“美联储的救市精神”根本拯救不了美国楼市。
如此，再结合此前我国股市两次救市的结果是“愈救愈熊”的事实来考察，我们只能得出一个结论，即在真正的危机面前，“救市”具有警醒作用，其刺激作用只能是昙花一现，而其边际效用却会越来越小。客观的原因是，一个市场的危机降临往往是问题长期积累的恶果，其一旦危机爆发，则信心的回复也绝不是释放一点“流动性”便可以做到的。拿美国次贷危机而言，其危机的根源本便是当初因为投机、贪欲和好大喜功，各国释放了太多的“流动性”。如此救市，岂非如同瘾君子犯瘾了在给他吸毒？
但不幸或者不得不为的是，和美国政府依旧想做印钞机缓和矛盾、转嫁危机的做法一样，我们的地方政府也在中央政府的“默认”下开始依靠释放流动性来“治病”。这一点，大家只要看看各大城市如南京、杭州等如今又在为房地产商释放流动性便一清二楚了。救楼市，其实骨子里的信号便是想依旧维持基于固定资产投资拉动所带来的虚假繁荣，而问题在于，今年前半年的发地产投资增速依旧高于去年同期的水平，根本没有彻底降温！
所以，结果只能是是，即便暂时稳住了房价下跌的格局，面上繁荣了，但老百姓却更买不起房了。而我以为，如果这样的发展模式不被颠覆，则中国楼市今后的结局并不会比美国好。
我们看到，因为中国的“自我膨胀”，英德等发达国家近期已在考虑停止原有的对华援助，也就是说，他们从奥运、神七和我国统计局去年曾自吹的“中等发达国家说”等等出发，认为中国已经不需要低息贷款等经常性援助了。这一方面反映了这些国家对中国当今“依旧看上去很美”的“眼红”，另一方面当然也是他们自身面临危机的自我调整应对术。然而要命的是，在对外贸易急剧萎缩，对外投资严重缩水、国内需求欲振乏力的今天，如果外援也被遏制，那么中国原本看似庞大财政储蓄实际上也就变得有些紧张了。外汇储备套牢的多，可用的资金实际不多，而地方财政更是大多处于严重透支状态。而即便如此，为了社会稳定，为了政绩光鲜，他们还得打肿脸充胖子，继续放款救助高高在上的楼市和濒临破产的众多企业。
此前，我在演讲时曾让大家想一个问题，即中国楼市是否会崩跌？因为在我看来，这个问题会严重影响股市，楼市的背后是银行，但我看到的事实是，虽然政府最担心楼市崩溃殃及银行，但实际上房地产商们的资金链却早已岌岌可危了，他们每天的“日常工作”基本是应对消失了的订单，互相催债逼债还债。更危殆的，则像温州那家房地产公司一样，“高管层集体消失”！
这一危机的根源自然是供求关系，即由于房价收入比高居全球各国之首，强欲购房的老百姓本本便买不起那么贵的房子，所以在经济出现危机、楼市面临跌势时自然会更加强化等待心理，如此，“求”便暂时消失了，但大量空置房和因农业新政可能解禁的“小产权房”摆在那里，却说明“供”却十分庞大。
这便是潜在的危机，而这种危机并不会因银行放贷或城市“救市”而消失。相反，越是救市，便越让普通民众看到了危机的严重。而此时，稍有触动房产商资金链断裂的火星，便会形成楼市的轰然倒塌格局。而按照一般历史经验，崩跌后的楼市想要走出“冰冻期”，则至少需要两三年甚至更多。
让房价理性回归、让利于民是真正的出路，可惜牢不可破的行政惯性、高高在上幻想和短视的政绩贪欲等等，注定会让这样的希望泡汤。
尹中立: 刺激房地产投资的正确方法是增加住房保障支出
我理解地方政府的苦衷，因为没有房地产投资的增长就没有GDP的增长。房地产在经济增长中的作用是任何人都无容置疑的。在我国的GDP中，固定资产投资占比超过50%，而固定资产投资中房地产投资占25%左右，制造业占30%左右，基础设施占20%左右，如果房地产投资更不上，会直接影响到制造业投资和基础设施投资，因此，房地产投资在投资中具有决定性的作用。
1998年，在亚洲金融危机之后，我国启动了住房消费，正是房地产业维持了长达7年的经济繁荣。但10年后的今天，如果还延续老路，通过给房地产行业以各种优惠政策（主要是信贷优惠政策）的方式刺激投资的话，效果不会好，因为当前的房地产市场主要矛盾是房价太高，而需要买房的人收入有限。
要化解这个矛盾，必须让虚高的房价降下来。在需求不济的情况下，力挺房价的做法只会给市场传递一个错误的信号，延缓市场调整的时间和节奏。但我们也应该清醒地看到，市场调节的结果必然是房子降价，但开发商利润大幅度降低，会严重影响其再投资的积极性，不利于经济的平稳增长。
为此，我建议从完善住房保障制度入手，确保投资增长与改善民生一箭双雕。
1、建议中央财政设立住房保障专项基金。从2005年以来，中央一再强调调整住房结构，完善住房保障制度，但在落实过程中没有有效调动地方政府的积极性，成效并不明显。如果中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资给于贴息或转移支付，可以有效调动地方政府在完善住房保障制度方面的积极性。
2、建议将住房保障制度的覆盖面扩大到当年新增住房面积的20%以上，让30%左右的低收入群体享受政府的政策优惠。尤其要关注刚刚走出校门的大学生的住房保障问题，很多农村出身的大学生是依靠助学贷款完成学业的，在步入工作岗位之初即有还贷的压力，根本无力自行解决住房问题。解决这些大学生的住房问题不仅有助于构建社会主义和谐社会，而且有助于缩小城乡收入差别，提高我国城市化和工业化的进程。
3、对保障用房应该采取封闭式运行。目前的经济适用房在运行过程中出现很多弊端，其关键在于管理及分配上存在问题。应该将经济适用房的单位户型严格控制在一定范围内（如50平方米左右），禁止在二级市场自由买卖经济适用房。居住在经济适用房里的居民收入水平提高后，只允许将经济适用房卖给政府，由政府按照适当的价格回购。此举可以有效杜绝个别人在经济适用房制度上的寻租行为。
4、要着手构建具有中国特色的政策性住房金融体系。全世界所有的人口大国和经济大国都有自己的政策性住房金融体系，这是住房市场的特殊性决定的。我国城市居民购买住房的主要资金来源是商业银行的贷款，其结果是老百姓的还贷压力沉重。如果遇到通货膨胀，利率的大幅度调整将直接影响到民生问题，影响到银行体系的稳定。
建议在现有的住房公积金制度和住房置业担保体系的基础上构建我国的政策性住房金融体系。
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中央的房地产政策开始转向
2008-10-20 |
我注意到，在今年第四季度的工作部署中强调“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。这与以前的政策的确有很大的差异。
但仔细研读，笔者发现中央的政策着力点是“投资”而不是开发商期待的“托市”。在“降低住房交易税费，支持居民购房”之前是“加大保障性住房建设规模”，显然，抑制需求的政策的确在松绑，但这个变动不是为了让老百姓去买开发商的商品房，而是买由政府提供更多的经济适用房或限价房。
为什么会有这样的结果？我认为中央主要出于三方面的考虑，一是房价泡沫依然没有消除，房价与老百姓的购买力之间还有不小的差距，如果强行地把价格“稳定”在目前的水平，效果不会太好，只是浪费市场调整的时间，如同给患了阑尾炎的病人吃止痛药一样。二是刺激投资的需要。在国际金融危机的背景下，我国的出口面临下降，增加投资是政府调节经济增长的最有效手段，增加住房保障支出不仅可以增加投资，而且可以解决民生问题，可以一箭双雕。第三是美国金融危机的教训，美国次贷危机的本质是房地产价格泡沫破灭造成的，如果认为地维护房价泡沫，对经济及金融的危害会越来越大，最后将不可收拾。我们的房价泡沫是不争的事实，如何让这个泡沫着陆是政府面临的挑战，但无论如何不能“死扛着”。
如果“加大保障性住房建设规模”的政策措施能得到执行，那么，虚高的房价将会快速得到回落，我国房地产市场又将会到健康发展的轨道，但同时，开发商们面临的挑战是不言而喻的。
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