偏离无产者的房产调控岂能有效

近年来，我国房地产上涨趋势持续，普通民众买房难，但低价房又影响官员利益，使得房地产调控安抚政策难出中南海，效果甚微。刚刚过去的两会，政府报告中提出了要建1000万套廉价房，明年再建1000万套，在今后五年能够建设3600万套一千万，控制房地产泡沫。这个话题引起了很多百姓的关注，中央政府房地产调控政策已经出台很多个了，也历经了很多年，整体来讲我国房地产调控政策是无效的。偏离了以服务于无产者为目的房产调控政策最终都将是无效的，只有真正的站在无产角度去全方位思考房产政策，其政策方能有效，方能真正的体现社会公平、公正。　　

一、我国房地产的现状　　

在在谈这个话题之前，我们先回顾一下，我国政府面对房地产问题的历史和现状。在上世纪九十年代（1998年）我国终上了福利分房的制度，开始了房地产的市场化改革，引发了房地产的投资高潮，房地产行业也因此劲猛发展。结果是中央政府意识到过快的发展会产生泡沫也就连续数年出台了房地产调控政策，但其效果甚微。日至今日，我国经济重要的支柱产业——房地产，已逐渐变成了人人喊打的过街老鼠，总让人一提到它，就有一种极不爽的感觉。甚至连温总理都在怀疑房地产业是否流着道德的血液，这不得不让人感到心寒。　　

我国的房地产市场化改革，在一定程度是由于原有的福利分房制度存在很大的贪污腐败、存在很大的不公平性，再加上97亚洲金融危机政府面临财政困难，政府不得已而为之，用市场发挥资源配置的作用来解决住房问题。市场经济让大多数人成为了受益者，获得了尊严和日益增长的物质消费的满足，让更多的人解决和改善了住房问题。但是，市场化在给人们平等和自由权利的前提时，市场中的房价并不是由无购买能力低的无产者决定，而是由收入较高的群体选择，这就是市场竞争与淘汰的结果。　　

现在的实事就是，我国在城镇化不断提高的过程中，住房私有化率在不断的提高了，城市住宅的总存量也在成倍数增长了，这本是好事，但为什么在我国内部反而成为一件不光彩的事情呢？原因很简单，因为在我国，这是个并非公平制度下竞争下的国家，相反，它是一个充满了很多不合的制度、充满了黑箱作业的社会，社会中的无产者他们缺少了必要的保障。房改市场化的一刀切的将全部住房货币化分配之后，出现了一个严重的断层，即原有租赁的住房全部变成了私有住房，而私有住房中用于出租的比例非常的有限，并不能有效的形成租赁市场，同时二手房交易市场形成的速度缓慢、税费极高且许多房改房无法进入市场交易，这样就将所有的压力和出口都集中于商品房身上，抢购的商品房的战争也就开始了，与此同时占人口比例的绝大部份低收无产者就成了社会的弃儿，商品房面前的欣赏者。　　

二、房地产调控政策整体的无效性　　

房地产公司在不断的生产商品房，有能力够买的，也早已购了，甚至购买了好几套，有些人即便用分身之法将自己五马分尸恐怕都难以将自己的所购之房全部住下，这就是富人。而社会的另一面，无产者们，却只能做豪华公寓面前风雨中的欣赏者，垂头而来，丧气而归，回到自己蜗居的地方。此前，无论是国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年第55号令），还是1993年的土地增值税，2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2004年的“8.31”的限制令，每一次调控政策的出台，相反都会带来了房价的上升，房地产调控政策这几年来，对房地产泡沫没有太大的影响，反而是越调控，房价涨的越快。今年的新“国八条”其效果会如何了，我们只能拭目以待。原因很简单，调控带来产量的下降，使需求却爆发出不合理的增长，在需求远远大于供给的前提下，这样的调控又岂了有效？没有廉价房和廉租房市场的有效配合形不成梯次消费的阶梯，如果那一天，市场上租房的成本都大于了购房的成本，购房必然就只能是唯一的出路了。　　

政府做为守业人，做为人民的政府，应当做的是保障无产者都有房住，而不是去逼着无产者都去拥用房产财富；同时在中国当前的国情下，要想无产者都拥用房产财富这也不现实的。住房制度改革是要保障无产者都有居住权，改善无产者的居住条件，这是无产阶级政权应该明确的目标。而当前中国却在试图用拥有家庭财富的方式来满足无产者的住房欲望，这就是我国政府政府调控上的一个重大失误。现在，我国政府拥有庞大的财政收入，但是在房地产问题上却没有建立政府应承担的责任，这就是建立大量廉价房廉租房，保障无产者的居住权。然，现实就是，一些地方政府一面高价出售土地，实行土地财政，一面实行高税收，如果所得之税又通过政府转移支付，是为了还回无产者，又何必多此一举了。当然，对于权贵富商，售房后实行高税收是完全必要的，但问题所在就是在社会主义初期阶段，无产者仍是社会的绝大多数，政府调控不能区分对待，一刀切，面对高涨的房价时，政府只能无奈百般进行调控，其结果只能是无效了。　　

三、房地产泡沫迟迟的难以到来　　

上面，我已提到了至少到当前为止，我国的房地产调控政策整体来讲是无效。既然调控政策是无效的，为何房地产泡沫却是如此难以到来了？

首先，在分析房地产泡沫迟迟难以到来的原因之前，务必要明白房价涨得很快的真正原因。现以2001年至2010年北京热点丰台区域楼市价格为例，2001年丰台区楼价为约3500元，到2010年涨到31000左右元，涨了近9倍。其中土地出让金和土地增值税约为55%左右，那么实际房价实际只上涨了大约45%，上涨了约4倍，其余上涨的5倍均为政府的收入。　　

可见房价的上涨因素中土地（土地交易价格指数为房屋租凭价格指数的一倍多）和相关税收占了主导地位。但为什么所有的调控措施中都在遏制房价而不限制地价减少相关税收了呢？恰恰说明了政府明知土地价格的上涨在推动房价的上涨，但宁可限房价也绝不愿意限地价、减相关税收，而导致其财政收入的减少。在此，我们就可以理解为什么我国的房产泡沫迟迟难以来到的原因了，政府极其需要土地出让金和房地产的相关税收，土地财政尤其是一些地方政府财政收入的一大块来源；如若房地产破灭，政府土地财政岂不是水中月了？从这一角度来讲，政府无论如何，都是不愿看到泡沫的到来的。　　

其次，房地产公司的相当一部分信贷是来自国有商业银行，一旦房地产泡沫破裂，这对国有商业银行来说将意味着灾难，正如房地行业相关人士所说的那样“房地产行业不好过，房地产行业破产，要破的也先是银行”，这说得不无道理。倘若，真的房地产泡沫来到，尚不说国有商业银行会不地破产，至少有不少死帐坏帐了是收不回来的了，一旦国有商业银行经营困难，政府又怎能袖手旁观？大家要明白，国有商业银行是央企，是党的“孩子”，政府是不会让他死的，到头来只会重演朱前任总理朱容基那一幕，政府又发上个几万亿帮这些国有银行擦擦屁屁，把死帐坏帐给抹了，可发的却是全国人民的钱。从这一角度来，房地产经营不好，房地产泡沫到来，国有商业银行的掌门人们是不愿意看到的，政府也不是愿意看到。因此，在房地产行业经营困难时，只能是能借不借都借了，帮其度过难过，大家都好过年，房地产泡沫固然也就迟迟不会来到了。　　

最后，房地产行业的资金链与其他行业都有着一定的联系，一些民企从事房地产业务，一些国企也有房地业务；房地产行业是个热行业，是挣钱的行业，既然挣钱，也就导致不少企事业单位或多或少的也从事着相关的房地产业务。如果房地产泡沫真的到来了，对房地产商来说顶着是赔光光，但对整个国家经济来讲都将是遭灾，它牵涉的面太大了，关系到社会的稳定。从这一层意义来讲，政府是无论如何，都绝不希望房地产泡沫到来的。到此，我们就可以现解，为什么房地产调控政策整体无效的情况下，房地产泡沫却迟迟难以到来。　　

四、房地产回归正途之路　　

在政府调控政策整体无效的状况下，尽管房地产泡沫迟迟难以到来，但既然是泡沫就迟早都会到来，也许只是一个时间性的问题。现在的问题就是，我们应该在泡沫到来之前，去做些什么？尽一切可能的减少这种泡沫对经济带来的破坏，坐以待毙或还是以一味的沿着原有的老思维在购买上钻牛角尖，都必将是无效的。政府只有站在全社会无产者的角度去思考问题，保障无产者权利，加强对腐朽权贵、犴商税收上的宏观调控方是全宜之策。　　

（一）、对无产者和权贵富商有分别对待的加以调控　　

市场经济中，政府要做的是制定合理的市场规则，并对被市场中的无产者给以有效的保障，而不是直接的一刀切。政府发展房地产的目的不是主要通过土地收益和房地产税收来增加财政收入，不是让所无产者都拥有房产财富，而是要保障所有无产者都有居住权。只有回到这样的思维导向上来，房地产发展才能找到健康的明天。对于无产者，各级政府应建立足够的廉价房廉租房，以保障他们的居住权；对中等收入群体（能买的起房的），应让市场竞争来形成价格；而对于权贵富商，他们以购房作为财富的向征或投资行为的，政府应对其购房后征收高税收以调节收入分配，促进社会公平、公正。　　

（二）、改变中央和地方的财政收入比例结构，使地方政府能够鄙弃土地财政　　

要改变地方政府过度的依赖于土地的收益和房地产税收的财政行为，就要合理的调整中央和地方的财政收入比例结构，当前我国实行是中央和地方7:3的财政收入比例，是不是应该调整一下，变成地方6成中央4成或干脆回复到以前的，地方7成中央3成的比例结构上来。地方政府有一定的财权，方可以适时机的鄙弃土地财政，同时地方政府也可以根据自身具体实际建设相应规模的廉价房廉租房。各级政府在财政体制上要明晰事权与财权，不能管的，不能做的，坚决不去管不去做。当然，地方政府财政权力大了，中央政府应对其财政开支加强监督，管理，对于国有商业银行的不良房贷也要加强监管，明确责任。　　

（三）、政府要纠正自己的对民众的思维导向，明确自身社会责任　　

政府应该让百姓明白实际居住权和房产财富的拥有权是两个不同的概念。作为中华人民共国的合法公民，每一个人都应该拥有居住权，这是政府应当承担的社会责任，买不起房的无产者，政府有责任为他们提供廉价房廉租房，但却不意味着，每一个人无产者都能够拥有房产财富。过去我们很多人在在争论买不起房子，往往集中在房价高低的争论中，都讨论的是购买财产而不是讨论居住权利，这实际上是混淆了实际居住权和房产财富的拥有权。事实上，实际居住权利与房价的高低无关，而只与政府的社会责任相关。政府房改市场化的最终目的应该是为了让无产者都有房住、保护弱势群体、实现社会财富的二次公平分配，而绝不应该是刺激土地财政、增加政府收入，这是各级无产阶级政府应该需要明确的一贯政策。　　

（四）、以重庆为榜样，加快廉价房廉租房建设保障无产者权利　　

各级政府要根据自身实际，加快加大廉价房廉租房建设，确保 所有无产者都有房屋居住权。有人担心，廉价房廉租房的出现会导致过多的人去哄抢。其实不然，无产者政府为其提供廉价房廉租房确保其居住权，却不拥有房产财富的所有权；而中等收入群体（能够买得起房的）他可以购买商品房拥有房产财富的所有权，也可以到房地产市场上去交进行易；权贵富商根本就不法对廉价房、廉租房感兴趣，他们寻求的是豪华公寓之类的高档消费，作为投资或财富保值增值的手段。当务之急，政府要做的应该是保确无产者都有房住。　　

尘归尘、土归土，政府应该本着对人民、对社会高度负责的态度，回到问题的本质，承担起自己应承担的社会责任。然，现在唯一值的庆幸的事，我们的政府已意识到了这其中的重要性，加快加大廉价房廉租房建设力度，保证无产者有居住权。在这方面重庆市就做的很好，是完全值地全国进行学习和效仿。只能真正意义上建立健全保障全体无产者居住权的房产政策，才能真正的体现社会的公平、公证，同时对于腐朽权贵和犴贾富商也决不能忘却调控的强大力度和手段，只能明确的对无产者和权贵富商进行区分，分别的加以调控，调控政策才能真正的有效。