由于甲方停工造成的损失 企业拆迁停工损失如何计算？

企业拆迁停工损失如何计算？  

企业拆迁停工损失如何计算？

一、停工损失客观存在，在实务操作中应当给与适当补偿，停工损失的价值可以给予合理的评估计量。停工损失的评估结果应作为停工损失补偿双方补偿费用谈判的参考依据。
二、停工损失的含义1、明确停工损失的概念。
停工损失是指为公共利益进行专案建设需拆迁企业而导致企业停产所必须支付的各种费用及应当获取的正常收益。2、停工损失构成要素包括：人员薪酬、各种合同违约金、企业正常收益等。
三、停工损失价值认定的特殊考虑。1、人工薪酬方面：对于因拆迁而造成解除劳动合同的，应按有关劳动法规的规定考虑；未解除劳动合同的，应以停工期间的基本工资和社会保障费用考虑，社会保障等相关费用应以相关社保法规为准。2、各种合同违约金：含销售合同违约金和采购合同违约金。因拆迁导致合同违约的损失应在进行解除合同协商的基础上以审查合同条款的具体内容进行考虑。
３、对停产过程中必须支付的其他款项，如贷款利息等据实计算。
４、正常收益是指税后净收益，按同行业平均收益率和拆迁企业前3年正常收益水平孰低原则考虑。
四、停工期间的确定
停工期间是指企业接到拆迁通知后，自停产之日到企业重建恢复正常经营之日止。实务操作中按企业规模、国家规定的行业合理建设期确定。

企业出现的停工损失该如何界定及计算

第一，停工损失的界定。
停工，即停止工作，就制造业企业而言，是指因为各种原因而停止产品生产。
从时间方面看，有长期停工（如因季节停工）和临时停工（如因停水、停电等停工）；
从范围方面看，有全面停工（如因自然灾害、停业整顿而停工）和区域性停工（如因某一条生产线检修而停工）；
从原因方面看，有计划内停工（如计划内大修理停工）和计划外停工（如因待料、机械故障停工）；等等；
从管理的角度看，我们可以把停工分为正常停工（计划内停工）和非正常停工（计划外停工）。
无论是哪一种停工，只要企业继续存在，停工产品以后还要继续生产，在停工期间都会发生一些必须或必要的支出。
损失，即损坏丧失，如物力、化学性质变化造成损坏，市场贬值、停工待料等造成价值丧失等。美国财务会计准则委员会（FASB）认为，损失是某一个体除出于费用或派给业主款以外出于边缘或偶发性交易以及出于一切其它交易和其它事项与情况的权益（净资产）之减少。我国《企业会计准则》认为，损失是指由企业非日常活动所发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的流出。
上述两项定义虽然表达不同，其含义大致是相同的。二者均指出了损失的本质是由丧失的无利益获得的资源而导致的权益（净资产）之减少。如一项支出的发生或资产的耗用并未提供相应的营业收入，一项资产遭受未能预料的损坏或盗窃等，都属于损失。
停工损失，即指因为停工而造成的损失。根据前述对“损失”的理解，企业停工并非都会带来损失，如季节性停工、计划内的大修理停工、技术改造及革新停工、固定资产的改建和扩建停工，属于正常停工，是企业生产经营中可预见的活动，是为了以后生产经营活动的正常开展，其停工期间发生的各种支出与未来提供相应的营业收入有关，因而不能界定为停工损失。而因为停电、停水、待料、机械故障、不可抗力造成机器大修等停工，属于非正常停工，其间发生的各种支出均是丧失的无利益获得的资源，因而属于损失。因此，就制造业企业而言，停工损失，是指企业或生产车间、班组在非正常停工期间发生的各项支出。
第二，停工损失的计量。
从内容上看，这里所指的停工损失属于直接损失，即指由停工直接导致的各项支出。对这部分停工损失的计量，其标准与方法和费用的计量是类似的。从广义的角度理解，停工损失还包括间接损失，即指由停工带来的、不易被立即察觉到的各项支出。如因停电、停水或机械故障导致当无法在规定期限履行合同而承担经济赔偿等。国内外目前在会计上所确认的停工损失不包括间接损失，其原因之一是对间接停工损失的计量非常困难，仍有待在会计实践中进一步研究。

拆迁非住宅企业如何计算停产停业损失费

作者：拆迁评估师范国才《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。拆迁评估师认 为：所谓停产停业损失补偿，是指因征收造成生产或经营性企业需要重建，并在重建期间征收人对该企业生产或经营损失的补偿，它有两个量化指标：被征收前效益和停产停业期限。被征收前的效益，是指被征收人在被征收前，最近三年的平均年生产或经营利润 单位：万元 年 ，理论上应以注册会计师出具的专业意见为准，但实践中一般作者：拆迁评估师范国才 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定：对因征收房屋造成 停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。 具体办法由省、自治区、直辖市制定。 拆迁评估师认为：所谓停产停业损失补偿，是指因征收造成生产或经营性 企业需要重建，并在重建期间征收人对该企业生产或经营损失的补偿，它有两 个量化指标：被征收前效益和停产停业期限。被征收前的效益，是指被征收人 在被征收前，最近三年的平均年生产或经营利润(单位：【线上预览】展开▼收起▲

企业拆迁中的拆迁营业损失如何计算最有利

在企业拆迁中，特别是针对真正的实体经营者，在面临拆迁时最大的收益来自哪里?就是来自一次性停产停业损失。一次性停产停业损失在现有的法律规定和实践操作中，它所依据的标准在我们国家不是很明确。 1、像有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。 2、按照营业执照以及营业注册资讯中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业资讯中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业资讯推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业资讯标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。 3、还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积(数字)。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢?实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢?可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢?仓库难道不属于经营的场所吗?完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积?我是不是在进行实际经营中使用的呢?这些都会和拆迁方产生实体争议。 其实按照我们现在的实践中，经营面积本身就是一个宽泛的概念，只要是用于我们实际经营的面积都应该在拆迁补偿中进行实际补偿，有些被拆迁企业在拆迁中会产生很多的想法，也产生很多的实际困惑。比如我这一万平米的土地，但是只有三千平米的建筑，那么其他七千平米的面积在计算经营补偿时算不算为经营面积?这恰恰就是要争取的点。作为拆迁方，要付出的利益最小化，会仅仅计算为房屋的占地面积三千平米，再算上营业单价;但是您要清楚，您要争取的是一万平米的营业面积乘上营业补偿单价。这里的差距是可想而知的，这里可争取的利益或者讲您和拆迁方的利益空间差距也是可想而知的，我要告诉各位被拆迁企业朋友的是这里一旦遇到上述情况，您必须： 1、留存证据; 2、及时讲营业面积进行适时的合法化的转化。 当然这里需要很复杂的法律操作程式，我们会在后面的课程中为大家进行一一的陈述。

企业搬迁如何计算损失。

根据租赁合同要求承担违约金，根据实际损失确定赔偿费用。

企业拆迁中一次性停产停业损失如何计算最有利

在企业拆迁中，特别是针对真正的实体经营者，在面临拆迁时最大的收益来自哪里？就是来自一次性停产停业损失。一次性停产停业损失在现有的法律规定和实践操作中，它所依据的标准在我们国家不是很明确。 1、像有些地方是依据纳税情况，依据纳税能够推算出每年的基本利润。但是这种情况对中小型制造企业是不利的。 2、按照营业执照以及营业注册资讯中标注的营业面积。但是大家都清楚，我们国家的营业资讯中标注的营业面积往往是针对个体工商户或者简单的商业性用房可以用营业资讯推算出基本的经营面积。但是这样的计算方式往往对经营企业来讲是很不利的，因为营业资讯标注的面积和实际经营使用面积是有巨大差距的。我们的营业注册和营业年检在这方面往往是很疏漏的。所以说测算出来的营业面积往往和经营企业所要得到的权益肯定是有很大的差距的。 3、还有一种情况是按照实际的经营面积进行计算。如果按照实际的经营面积来计算，拆迁方也不会简单和你说一个经营面积（数字）。进行实地测量时会进行分割。哪方面的分割呢？实际的工厂生产是一块儿，职工宿舍、职工食堂、办公场地算不算经营面积呢？可能会在这方面产生纠纷。比如讲，仓库属于不属于经营面积呢？仓库难道不属于经营的场所吗？完全属于。但是拆迁方会咬文嚼字的争论：仓库是进行仓储的地方，不是进行实际生产的地方。再比如讲有些制造型企业，比如制造石膏板的工厂，是要进行晾晒的，整个院子都是进行水泥密封的，那么整个院子属于不属于经营面积？我是不是在进行实际经营中使用的呢？这些都会和拆迁方产生实体争议。 其实按照我们现在的实践中，经营面积本身就是一个宽泛的概念，只要是用于我们实际经营的面积都应该在拆迁补偿中进行实际补偿，有些被拆迁企业在拆迁中会产生很多的想法，也产生很多的实际困惑。比如我这一万平米的土地，但是只有三千平米的建筑，那么其他七千平米的面积在计算经营补偿时算不算为经营面积？这恰恰就是要争取的点。作为拆迁方，要付出的利益最小化，会仅仅计算为房屋的占地面积三千平米，再算上营业单价；但是您要清楚，您要争取的是一万平米的营业面积乘上营业补偿单价。这里的差距是可想而知的，这里可争取的利益或者讲您和拆迁方的利益空间差距也是可想而知的，我要告诉各位被拆迁企业朋友的是这里一旦遇到上述情况，您必须： 1、留存证据； 2、及时讲营业面积进行适时的合法化的转化。 当然这里需要很复杂的法律操作程式，我们会在以后为大家一一详解。

企业停产损失费如何计算

拆迁企业用房时的停产停业损失费如何计算？文章来源： 释出时间：2010 年 6 月 9 日 11:30 获得停产停业损失费的法律依据首先是国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条，因拆迁非住 宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。该条是由原《条例》第 34 条修改而成的，原《条例》 第 34 条规定： “拆除非住宅房屋造成停产、 停业引起经济损失的， 可以由拆迁人付给适当补助费” 《条例》 将“引起经济损失的”提法取消，适当补偿的标准由不同地区对停产停业损失的计算和补偿方式进行了具 体规定，大致有以下五种计算方法： （1）、以被拆迁房屋的总体价值的一定比例计算。 如《巢湖市城市房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费标准》规定，拆迁非住宅房 屋，在产权调换的条件下，按照非住宅房拆迁货币补偿单价的 4.5‰按月计算停产停业损失。而江苏淮安则 规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，对营业用房，应以营业用房房屋货币补偿总金额（指房屋的 评估单价×合法建筑面积，下同）为基数，根据实际营业状况给予不超过 3%的补偿；对非营业用房，以非 营业用房房屋货币补偿总金额为基数，给予不超过 1%的补偿。在郑州火车站西广场一期拆迁中，对非住宅 房因拆迁造成停产、停业的，期房安置按照被拆迁房屋房地产市场评估价的8％支付，现房安置或货币补 偿的，按照被拆迁房屋房地产市场评估价的 2%支付。 《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》对非住宅中的营业用房和非营业用房进行了区分。《南京市征 地房屋拆迁补偿安置办法》第四十六条规定，营业用房，是指服务物件接受服务，直接用于商业活动的房 屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等型别的房屋。非营业用房，是指除营业用房以外的其他型别的房屋， 包括工厂、站场码头、仓库堆叠、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。该《办法》规定，拆迁 非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁实施单位应当给予不超过拆迁补偿款 8%的补偿；属于非营 业用房的，应当给予不超过货币补偿金额 5%补偿。 《海口市市政及公共服务设施建设专案拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋，实行产权调换， 造成停产停业的，拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。营业铺面按该铺面评估价的 1%/月给予补偿，生产 用房按该用房评估价的 0.8%/月给予补偿，其他非住宅用房按该用房评估价的 0.6%/月给予补偿。 （2）、按房屋面积计算 四川天全 《关于城市房屋拆迁临时安置补助费停产停业补助费和搬迁补助费标准有关事宜的通知》 天 （ 府发〔2006〕77 号）规定，停产停业补助费以被拆迁商业用房的建筑面积为准按月计算。被拆迁房屋的使 用性质按房屋所有权证记载的使用性质或拆迁人与被拆迁人双方认同的性质为准。临街商业用房均不分割槽 段、不分结构按每月每平方米 12.00 元计算；取得营业执照、税务登记证、卫生许可证、特种行业许可证， 且证照地址与被拆迁房屋地址相符的旅馆、茶楼并正常营业，缴纳完全部税费的不分割槽段，按每月每平方 米 5.00 元计算。上海则规定因拆迁造成停产、停业的，补偿标准按被拆除房屋建筑面积每平方米 300～400 元，由拆迁当事人协商确定。 北京规定因拆迁非住宅房屋造成停产、 停业经济损失的， 对您会根据被拆迁房屋的区位、 使用性质， 按照每平方米建筑面积 500 元至 1500 元给予一次性停产停业综合补助费。 （3）、根据经营收入、利润等指标确定。 《海南省实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》第十二条规定，生产企业拆迁造成停产停业的损失，以 拆迁公告发布前一年的月平均利润额按月予以补偿。补偿期限最长不得超过 18 个月。利润的计算以税务部 门核准的纳税申报为准。商业用房拆迁根据以税收为准的营业额给予补偿；补偿最高限额每月不超过停业 前 3 个月平均月营业额的 8％。 《东莞市城市房屋拆迁搬迁补助费, 临时安置补助费标准和因拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标 准》规定，拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿标准因拆迁非住宅房屋造成停产停业从而引起经济损失的, 可由拆迁人按照房屋拆迁公告发布前 6 个月,由税务部门核发的税后平均利润(每月)80%的标准给予补偿， 补偿期限为半年。 而 《深圳市公共基础设施建设专案房屋拆迁管理办法》 规定， 拆迁合法经营性房屋引起停产、 停业的， 能依据完税证明提供利润标准的，给予 3 个月税后利润补偿；不能提供利润标准的，按上年度同行业月平 均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予 3 个月的补偿。 （4）、按照营业年限计算 内蒙古阿左旗规定，拆迁非住宅房屋造成停产、停业补偿费的金额按照拆迁公告发布之前 6 个月已纳 税税基的 20%的比例予以确定。合法经营期限在 1 年以内（不含 1 年）的，按税务部门核定的每月已纳税 税基的 20%的 6 倍补偿；合法经营在 3 年（含 3 年）以内 1 年以上的，按税务部门核定的平均每月已纳税 税基的 20%的 12 倍补偿；合法经营期在 3 年以上的，按税务部门核定的平均每月已纳税税基的 20%的 24 倍补偿。另外，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照变为经营性用房，因拆迁造成停业 的，根据经营情况，经营年限及纳税情况参照上述标准执行。 （5）、由评估机构进行评估。 《惠州市惠城区城市房屋拆迁搬迁补助临时安置补助和非住宅房屋停产停业补偿规定》规定，拆迁非 住宅房屋（包括依法将原住宅房屋改为经营性的房屋）造成停产、停业损失的补偿，由拆迁当事人协商解 决；协商不成的，可委托有资质的中介机构进行评估，并按评估结果进行补偿。 （6）、据实补偿，协商确定 如《新疆维吾尔自治区实施〈城市房屋拆迁管理条例〉细则》规定，拆迁非住宅房屋实行产权调换的， 拆迁人对被拆迁人在产权调换期间因停产停业造成的直接经济损失给予补偿。直接经济损失由被拆迁人提 出并提供相关证据材料与拆迁人协商确定，补偿期限为停产停业的时间。

厂房部分拆迁,如何计算损失

1、厂房属于公司的固定资产，固定资产拆除要通过“固定资产情理”科目核算。计算方法： 拆除房屋净损益 =固定资产原值-累计折旧-清理费用支出+政府补偿款+拆除废旧材料的变卖收入 （2）通过计算，如果是正数，属于净收益；如果是负数，属于净损失。 2、土地属于公司的无形资产，计算方法： 拆迁土地净损益=无形资产原值-累计摊销+政府补偿款